随着广州、深圳等一线城市推出“认房不认贷”政策，有关“认房不认贷”政策对商品房交易的话题也越来越多。有观点认为，新政策显著降低了购房者的置换成本，进一步释放了改善性住房需求，“卖一买一”交易可能随之增加。

粗粗一听，很有道理。推行“认房不认贷”政策了，以前有过贷的家庭，款也不再是障碍了，就可以把手中有的住房卖掉，换一套新的住房，改善居住条件，提高生活品质，从而推动“卖一买一”交易的增加。从理论上讲，没有问题。从实际操作来看，也行得通。关键是，谁能成为“卖一”中的那个“买”者呢？如果没人买“卖一”手中的房子，想改善住房条件的居民可能就没有能力成为“买一”者。就算愿意负债购买，因为手中已经有了一套住房，就不能享受首套房优惠。而且，房子到手后，装满的钱也是问题。因此，需要解决的不只是“卖一买一”的问题，还有“卖一”交易能否成功的问题。只有“卖一”能够顺利交易，手中的房能够顺利卖出，“买一”才能成为可能。

这也意味着，“认房不认贷”政策能否带来市场交易的增加，需要看现有住房能否找到买家，能否顺利出手。对绝大多数居民来说，要想改善住房条件、重新买房，就必须把手中的房交易掉。也只有将手中的房交易掉，才能享受到首套房的相关政策，才能有条件购买新的住房，才能增加交易量。

正因为如此，有关“认房不认贷”政策能够增加市场交易量的观点，完全是就理论谈理论，就政策谈政策，根本没有考虑房地产市场实际和居民购房心理，很像现在很多地方出台鼓励生二孩、三孩政策一样，没有一孩，哪来二孩、三孩，没有人购买“卖一”者手中的房，哪来“买一”的道理。“认房不认贷”政策能否真正发挥作用，能否让广大居民愿意利用“认房不认贷”政策改善居住条件，关键在于能否激活二手房市场，能否把“卖一”者手中的房“卖”出去。

而从目前二手房市场的实际情况来看，似乎并不景气，广大居民购房的热情并没有得到激发，市场总体仍处于低迷状态。国家统计局发布的最新数据显示，7月份，70个大中城市中，二手房房价同比上涨城市有5个，比上月减少1个，二手房房价同比下降的城市有65个。7月份，一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

从环比来看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。纳入统计的70城中，只有6个城市价格上涨。

也就是说，二手房市场并不能给“认房不认贷”政策提供强有力的支撑。只要居民手中的房卖不出去，多数居民就不可能再购买新的住房，这是一个“双环扣”，前扣解不开，后扣也无法解。只有将前扣解开了，后扣才有希望解开，“认房不认贷”政策才能真正发挥作用。如果认识不到这一点，不把眼睛放到二手房市场的激活上，不仅“认房不认贷”政策作用难以发挥，很多政策的作用都会在二手房市场低迷面前戛然而止。

恰恰是，目前出台的政策，都是围绕一手房、围绕鼓励居民买新房而设计的，针对二手房市场的政策很少。如果出台一些专门针对二手房交易的政策，譬如贷款利率更低一点、契税等全免，必要时可以对购买二手房的给予一定的资金补贴等，或许能够对二手房市场交易产生一定的激励作用。毕竟，二手房需要全款交易，需要购房者筹措足够的资金才能完成交易。就算银行贷款手续一样，但毕竟办理起来还是要比开发商主导下的一手房麻烦多一些，自然，会影响到购房者心理。

所以，希望各地在推出“认房不认贷”政策的同时，对如何促进二手房市场活跃也出台一些具体措施，特别是激发居民购买二手房热情方面，能够给予一些政策支撑，让购房者能够更加积极主动地购房。只要二手房市场的交易之门打开了，“认房不认贷”政策的作用就能得到充分发挥，从而对房地产市场走出低迷发挥积极作用。