导语：

2021年12月，中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，由此拉开了房企转型、探索新发展模式的大幕。

近两年来，基于房地产市场供求关系的变化，在国家政策的指导下，房企纷纷结合自身优势及市场需求投身于新发展模式的探索。

在众多转型房企中，龙湖集团的表现十分突出，并已收获成效。这一点，可以从今年的中报数据中窥见一二。

8月18日，龙湖集团发布了2023年中期财报，报告显示2023年上半年，龙湖集团实现归属于股东的净利润80.6亿元，同比增长0.6%。毛利额实现139.0亿元，毛利率为22.4%。

“面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖加快构建高质量发展模式——聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥‘1+2+2’航道协同效应，令集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。”龙湖集团董事长兼CEO陈序平在2023年中期业绩发布中如是说。

1、 三高模式难持续，新发展模式走上台前

过去十多年，在城镇化红利和经济高速增长红利下，房地产行业总体呈现“量价齐涨”的发展局面，“高负债、高杠杆、高周转”的三高开发模式一度被众房企奉为圭臬。

然而，随着房地产业的快速发展，该模式的弊端也逐渐暴露。主要表现在房价高企、地方财力过于依赖房地产收益、部分房企片面追求规模，迷信加杠杆、房地产及其产业链占据了较多的信贷资源等方面。

近年来，伴随“三高”模式弊端不断显现，某些高杠杆房企风险开始暴露，陷入债务违约危机。据不完全统计，截至目前债务违约房企已达 66 家。这些违约事件凸显了房地产行业的债务问题。2023 年以来，多家房企触发退市风险警示，其中多数是出险房企。

业内人士指出，导致“三高”模式逐渐走出历史舞台的原因，与房地产市场深化调整，市场供求关系发生剧变有关。从消费行为角度来讲，原因是买房行为正在向租售并举过渡。

国海证券报告指出，过去的住房消费以购房为主的原因分为四方面：一是自住需求旺盛。二是房地产金融属性强。三是东方置业文化影响。四是住房租赁市场尚不成熟，制度不完善，难以有效替代购房需求。

8月17日，中国人民银行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》。指出适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

市场需求变化下，“三高”模式难以为继，新模式呼之欲出。《复盘与启示-深度调整下的房地产发展模式研究》报告指出，未来房地产市场增量空间见顶，向上突破动能不足，过去房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式难以持续，房地产企业要顺应政策及行业趋势，主动告别三高模式，积极探索新的发展模式。

二、房地产行业下半场，房企纷纷投身新发展模式探索

2021年12月，中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹认为，当前需要从“补足住房租赁发展短板、构建完善住房保障体系、支持美好生活需求的住房升级改善、优化完善预售制、创新存量住房更新模式”五个方面入手，逐步建立城镇住房供给新模式。

告别过去的粗放式开发后，房企的“战略眼光”变得重要。“明源不动产研究院”指出，新发展模式是一种战略的思考、布局、决策及实施。要根据企业的禀赋，站在整体战略的层面、着眼于未来去思考。要有战略定力，而不是机会主义。

当前，众多房企已经迈出了探索新发展模式的步伐，并呈现出多元化特征。

比如，今年7月，在万科2022年度股东大会上，已经58岁的郁亮表示，过去3年恰好对应新旧模式转换承上启下的阶段。下一阶段，万科将启动“开发经营服务并重”的加速转型策略。坚持不动产开发经营服务并重的发展方向，主营业务包括房地产开发及相关资产经营和物业服务。除了传统的开发业务，公司的业务还包括物业服务、物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假等领域。

轻资产模式也成为当前房企转型的重要方向，地产代建即为其中一种形式。目前，相当多头部房企都已涉入代建领域，并呈现出多元化的代建模式。例如：龙湖集团2022年官宣成立的智慧营造品牌——龙湖龙智造，则走的是“围绕自身特色探索代建模式”。龙湖龙智造发布了“五大业务飞轮”：龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科，意在以真正的“智慧营造”体系化解决方案来颠覆传统代建业务。

而在租购并举的市场潮流下，许多房企也开始朝长租市场拓展。房企介入长租公寓市场包括四种模式，自持转做公寓、从乙方租赁业、买地自建和通过与政府旗下的人才公寓、廉租公寓等运营合作。当前的万科泊寓与旭辉领寓国际、龙湖冠寓等都是房企探索长租公寓的代表。

三、探索新发展模式，龙湖集团打造高质量发展样本

在新发展模式的探索下，目前，龙湖集团已构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道“1+2+2”的业务格局。

截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

得益于行业利好政策的支持及精细化的运营管理能力，集团长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业11.9万间房源。冠寓在业务发展的同时，精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。

截至今年中期，物业管理方面，龙湖智创生活在管面积达到了3.5亿平方，在商企空间与城市服务领域不断拓展服务半径；龙湖集团旗下的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，自去年品牌首发亮相以来，已经快速成长为代建行业有力的竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

伴随新发展模式的不断探索，龙湖集团积极把握战略主动性。龙湖集团上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。龙湖上半年实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

业内人士指出，房地产行业仍然是中国经济的支柱行业，不过当前正在一个痛苦却必要的行业转变期，坚持长期主义、财务高度自律是这一期间房企的底线，在此之上掌握战略主动性的房企将引领中国房地产行业走向新阶段，而龙湖集团此次提交的中报“答卷”便为行业提供了一个良好的范例。

来源：野马财经