导读：最近，国家出台了一系列重大政策，要求在大城市中稳步推进城中村改造，城中村改造再一次成为了人们关注的焦点。21座大都市中的城中村，就像是一个巨大的“反应堆”，以其低廉的价格，吸引了各行各业的人才，为城市提供了源源不断的活力。

城中村改造除征收外，还可以通过保留集体所有性质、直接将集体所有性质转为国有等方式进行。在城中村大改造的情况下，除了房主有权分一杯羹外，租客作为庞大的利益群体中的一员，能不能也参与到征收补偿中来？

一、房屋承租人是否享有征收补偿权？

我国在立法上的嬗变，逐步将承租人从被征收人范围中剔除出去。我国《土地管理法》及实施条例规定，土地征收与补偿的对象只限于土地所有权人、使用人和其他物权人，而作为债权主体的承租人却不在补偿范围之内。

2010年修订的国土资源部《征收土地公告办法》第六条规定：“被征用的农村集体经济组织、农民或其他权利人，应当在公告期限内持土地权属证书到指定地点办理土地征用补偿登记。”该规定将“其他权利人”纳入征收补偿范围，弥补了法律规范对被征收人以外利益相关主体关注的不足。最类似于“城中村改造”的旧城改造，旧城改造适用于国有土地上房屋征收与补偿的规定，已经失效的《城市房屋拆迁管理条例》明确规定了房屋承租人为征收关系的主体，第27条规定了房屋承租人的具体安置方式，承租人的权利具有代位性，在此基础上，本文对此进行了分析。

但2012年实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，只有拥有房屋的人才能成为被征收人，并且拥有签订补偿协议的权利，同时，第23条只是授权各地对停产停业损失作出规定，承租人原本享有的代位权就失去了法律依据。承租人虽被排除在被征收人范围之外，但其主体地位已丧失。

根据法律，征收非居住房屋的，被征收人还能获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因征收造成停产、停业的损失补偿等。因设备搬迁、安装而产生的不能再用的设备，按照重置价格重新结算时产生的费用，由设备所有者承担。对因拆迁引起的停业、停业损失，应当给予受到实际损害的经营者补偿。

因此，在实务中，承租人一般都会被“内部化”。且其无主体地位，只有在房屋征收部门既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议中给付属于实际经营者的独立补偿利益，也不另行与实际经营者签订安置补偿协议解决实际经营者独立补偿利益问题的情况下，作为实际经营者的承租人作为直接利害关系人，才能直接向房屋征收部门提起行政诉讼，主张权利。

二、房屋承租人的补偿权如何保障？

房屋在租赁过程中，如果被征收，通常会产生两种法律关系，一种是征收补偿关系，另一种是租赁关系。如果租赁合同中对出租房屋涉及的拆迁问题有约定，体现了双方意思自治的，按照约定处理。合同中的约定对当事人有约束力，除非该约定被确认为无效。“在被征收人和承租人签订的租赁协议中，已经对征收情况做出了预测，并做出了应对措施的，按照租赁合同中约定的方式进行应对。”

在房屋租赁合同中没有明确约定的情况下，应优先处理征收补偿关系。当事人对于征收及补偿有约定的，在合同没有约定的情况下，处理征收与租赁关系的关键在于国家征收行为是否侵害承租人的租赁权。在发生侵权时，应先处理征用补偿关系，后处理租赁关系；未受侵害者，可先解除租约关系。其中比较有争议的一点就是：合同中约定房屋被征收时承租人没有做出任何补偿或者双方都不承担责任，该如何处理？这就牵涉到对上述惯例的理解。

律师总结：

对此社会上存在两种不同意见：

一种意见认为，双方已经明确约定了征收补偿费，承租人无权要求赔偿。一种观点认为，这一约定只是使承租人不再向出租人主张赔偿，但是，在征收方给予承租人的征收补偿中，出租人仍然应当给予承租人补偿。理解这一约定，关键在于把握当事人在订立合同时的真实意思。如果在签订合同时已经考虑到承租人应享有的份额，则应被视为承租人放弃其应享有的征收补偿权益。

反之，承租人当然可以主张权利。如果无法查清真实意思的话，单从上述条文中可以看出，出租人不作任何赔偿或者不承担责任的意思应为出租人不承担违约责任。但是，对于本身应属于承租人的征收补偿，出租人在获得补偿后仍应归还承租人，否则就有不当得利的嫌疑。