下周三（9月27日），南京将再次迎来土拍大战。

从江核一口气端出7幅地，到河西青奥“豪宅”再添一员大将，这批地块一经亮相便吸引了不少关注。锐评君也对江核、河西部分看点较高的地块，进行了实探。

首先是江北。

①、7幅地块位于核中核、国际健康城、青奥以及研创园，多数地块“低密”优势明显；

②、7幅地块中，G05、G06、G07位于核中核，拥有一线江景视野；G10、G11地块临靠七里河，可远眺老山，居住条件较为优秀。

③、按照9月12日江北自贸区发布的新政，此次出让的住宅地块，底层架空部分及其分摊、风雨连廊、配电房等面积不计入容积率；在板块内拿地的房企，在通过考核后，将获得1200元/㎡-1800元/㎡不等的补贴。

再来看“顶流”河西。

①、河西青奥G53，与中宁府、天琴华樟、伟星长江之歌“新顶流”为邻，又有滨江ONE、中国府等豪宅环绕，高端改善基因相当强大，拿地房企令人关注；

②、江心洲G54，延期出让后再度上架，容积率下降成为新增亮点，低密优势凸显，或将吸引多家房企报名。

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先来看江北。

新区G05

地块四至：东至规划道路；西至规划道路；南至规划道路；北至石佛大道

地块性质：Rb商住混合用地

出让面积：13339.96㎡

容积率：1.01≤Far≤2.0

挂牌起始价：52500万元

最高限价：59500万元

起拍楼面价：19678元/㎡

最高楼面限价：22301元/㎡

新区G06地块

地块四至：东至规划道路；西至胜利路；南至规划道路；北至规划道路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：30733.03㎡

容积率：1.0

挂牌起始价：100000万元

最高限价：114000万元

起拍楼面价：20336元/㎡

最高楼面限价：23184元/㎡

新区G07地块

四至：东至规划道路；西至规划河道；南至规划道路；北至胜利路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：21471.72㎡

容积率：1.0

挂牌起始价：70500万元

最高限价：80500万元

起拍楼面价：20521元/㎡

最高楼面限价：23432 元/㎡

待出让的G05、G06、G07三幅地块相邻，全部位于七里河大街以北、胜利路（在建）以东区域。

向西，与中交锦方、大华云江印月、花语天境、扬子江金茂悦等小区为邻；

向南，与待上市的江北建投G12、新居G13项目隔街相望，启龙亲江公园、南师附中（九袱洲路学校）也距离不远；

向东，三幅地块可直面长江岸线、扬子江生态公园，且大概率未来不会有高层建筑遮挡，景观视野较为优秀，未来妥妥的滨江第一线。

其中，G05地块为商住地块，三幅地块中面积最小。按照“地上商业面积应控制在地上总建筑面积的5%”的出让规定，未来或将以社区商业形态为主，给周边多个住宅区提供生活便利。

G06、G07两幅地块为纯宅地，且容积率均为1.0，是江核板块不可多得的低密宅地。

差了整整一倍

低密、一线江景，再加上新政对住宅品质的激励，多重Buff叠加优势明显，对房企也有一定的吸引力。最终花落谁家，值得期待。

目前周边仅有花语天境有房在售，主力户型约143、168㎡，销许均价39996元/㎡，另有升级装修包3800元/㎡。

待上市项目有江北建投G12、新居G13地块，目前除新居G13确认与滨江集团合作开发外，暂无更多项目信息。且从最新实探来看，地块内部无任何施工迹象。

新区G10地块

四至：东至规划道路；南至七里河；西至浦珠路；北至七里河大街

规划用地性质：Rb商住混合用地

出让面积：29585.26㎡

容积率：1.0

建筑高度：≤80米

挂牌起始价：106000万元

最高限价：120000万元

起拍楼面价：17914元/㎡

最高楼面限价：20280元/㎡

新区G11地块

四至：东至规划道路；南至七里河；西至规划道路；北至七里河大街

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：30477.46㎡

容积率：1.0

建筑高度：≤80米

挂牌起始价：99000万元

最高限价：113000万元

起拍楼面价：18046元/㎡

最高楼面限价：20598元/㎡

新区G10、G11两幅地块位置相邻，均属于国际健康城片区。从实探来看，两幅地块沿七里河大街一字排开，西侧与栖望府相隔江北大道快速路，北侧与润辰府、龙湖天璞以及纯新盘瑞香园为邻，南侧紧靠七里河。

值得一提的是，一街之隔的龙湖天璞、瑞香园容积率均为3.0，而G10为2.0、G11为1.8，与“前辈”相比，同样拥有低密优势。

从未来生活配套来看，有琅琊路小学江北新区学校（规划），北侧不远是鼓楼医院江北国际医院、江苏省肿瘤医院江北院区；规划地铁13号线从两幅地块中间穿过，同时还有七里河大街、江北快速路等主干道。

从周边居住环境来看，有栖望府、龙湖天璞、瑞香园等楼盘为邻，G10地块的商业部分，可以提供生活日常所需，形成浓厚的居住氛围；南侧是七里河景观带，河道整洁、绿化在线，远眺可见老山，自然资源丰富。

目前周边在售楼盘不多，仅龙湖天璞有房在售，户型建面约113、139㎡，销许均价约37780元/㎡，另有升级装修包3100元/㎡可选。

纯新盘瑞香园前身为奥体建设G11，规划6栋17-32层高层住宅，户型主力建面约109、117、143㎡，精装交付、无升级包。目前售楼处、样板间已经对外开放，最快10月份上市。

总结一下：

此次土拍，江北共有7幅地块上架，除今日实探的G05、G06、G07、G10和G11地块，还有研创园G09、江北青奥G08，无论是居住环境还是生活配套，优势都较为明显。

但不可忽略的是江核市场的去化压力。在售楼盘数量可观、多个待上市项目还在静待时机，加上当下买房人观望心态浓厚，房企拿地也越来越理性。

此次土拍，江北先是优质地块扎堆上架，滨水、临江、低容积率，优势明显；再发布相关新政，通过对拿地房企补贴、提高住宅品质等手段，刺激房企拿地积极性。

双管齐下，可以看出江核为提振市场下了不少功夫。

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从近几次的土拍情况来看，河西板块依然是房企必争之地。

在下周三（9月27日）的土拍名单中，除此前已露过面的江心洲G54，河西青奥G53可以称得上是“重磅惊喜”，是继中宁府、之后，河西青奥再次给南京豪宅市场添砖加瓦。

河西南G53

地块四至：东至平良大街；南至保东路；西至尚元街；北至邺城路。

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：43557.69㎡

容积率：1.0＜Far≤2.5

挂牌起始价：41亿

最高限价：47亿

起拍楼面价：37651元/㎡

最高楼面限价：43161元/㎡

从位置上看，G53地块位于河西青奥板块。向北越过邺城路，是今年的豪宅顶流团——伟星长江之歌、中宁府、天琴华樟；向西，南师附中与之为邻；向南顺着平良大街不远，是S3号线平良大街站、河西生态公园。

从地块条件来看，G53的出让面积为43557.69㎡，比“青奥三剑客”（伟星长江之歌、中宁府、天琴华樟）都要大，是河西青奥难得的大体量宅地，未来在社区园林、公共空间上有更大的发挥空间。

且按照周边豪宅的规划标准，G53地块大概率也是要奔着“南京顶级改善”而去。

今年以来，河西青奥依托三剑客，进一步丰富南京高端改善市场，同时也让板块住宅卷出了新高度。

这种内卷，让G53在多盘围堵中如何做出高辨识度，增加了难度。同时，在G53上市前，“三剑客”早已抢先占据市场，消化了一部分南京顶豪需求，未来市场购买力，也同样充满挑战。

不过，河西青奥寸土寸金，对南京高端改善有着较为坚挺的吸引力。先放下未来产品不谈，光是拿地房企，就充满了期待。

江心洲G54

地块四至：东至河道；南至龙恩街；西至梅子洲路；北至文泰街

地块性质：R2二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：45965.11㎡

起拍总价：21亿元

起拍楼面价：30458元/㎡

最高限价：24亿元

限制楼面价：34809元/㎡

这幅地块曾在今年5月份，因故延期出让。再次摆上货架，变化的不仅是地块编号，还有地块容积率。

G54地块容积率从1.8降到了1.5，拉高了低密优势，也给地块出让增加了更多的可能性。

据锐评君了解，目前已有多家知名房企，盯上了容积率下降后的江心洲G54地块。

相对于周边在售楼盘，G54在位置上也有不少亮点。南侧紧靠迷雾森林，远眺江景、河西CBD风光；东侧是金陵中学高中部，与江心印、星叶栖悦湾、仁恒江湾世纪以及纯新盘中海江湾境为邻。

目前，江心印、星叶栖悦湾均有房在售，含包均价约4.7万-4.8万/㎡。

待上市的有中海江湾境，主力户型建面约155-199㎡，目前已公开，预计将于近期首开上市。