原创 刘晓博

今天（9月25日），对于中国楼市来说是一个特殊的日子。

说它特殊，主要是两个原因：

第一，从今天起，存量房贷利率下调正式落地，绝大多数符合条件的贷款人，不用申请将自动享受额外的利率折扣；

第二，“救市”已经满2周年。2年前的9月24日，央行货币政策委员会开会，正式宣告对楼市从压制到支持。提出了“两维护”——维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

不知不觉间，救市已经进行了两年时间，但楼市只出现了脉冲式的回暖：

上图是央行公布的，2021年9月以来的全国新房销售额、销售面积的同比增速图。可见市场只在2023年3月到5月出现了一波反弹，然后再度走软。

上图采用的都是累计数据，我们可以转换为单月数据做一个对比：

可以清晰地看出，最近3个月全国新房单月销售面积，再次出现了同比大幅下滑，而且是在去年6到8月基数较低的情况下出现的。

上图是单月销售金额的同比变动情况。

楼市仍然偏冷。

由此引出了今天的话题：未来4天，会有惊喜吗？

算上今天，“中秋+国庆”双节之前还有4个工作日。在这4天里，还会有进一步的利好出台吗？

我的预感是：很有可能！

历史上，五一、十一前夕往往是楼市发布政策的节点。“十一”前夕（9月29日、30日），更是如此。今年因为两个节日叠加，合并成一个8天的假期，所以最值得期待的日子是9月28日。

楼市历来有金九银十的说法，抢在国假期之前出政策，有利于推动楼市回暖。

最近一段时间，一大批二线城市取消了限购、限售；即便没有完全取消限购或者限售的城市，也大幅降低了限购门槛或者限售时间。

就连一线城市中的广州，也把全市11个区2个不限购，改为5.5个区不限购，新增了花都、番禺、黄埔以及白云区局部的不限购。（下图）

广州还把非户籍人口在限购区域买房的门槛，从5年社保大幅降低为2年社保；并把个人出让住宅的增值税减免时间，都从5年普降降低为2年。

广州的楼市新政，成为这一轮楼市松动的标杆、里程碑。

大家最期待的，是北、上、深在十一前夕也能跟进广州，因为这对于楼市回暖至关重要，其意义可能超过“1次降准+1次降息”。

在北上深三个城市里，深圳可能会最先出政策。在上一轮落实首套房认房不认贷时，顺序就是广州、深圳、上海、北京。

原因很简单，四大城市中广州稳增长压力最大，深圳则是四大城市里楼市最冷的。
我的预判是：双节之前，北上深能有一个城市出台利好，就算符合预期了；如果两个或者三个出台利好，则超过了预期。

如果深圳放松限购，应该采取什么方案？下面这张图很重要。

上图中，不同颜色代表了不同的行政区。其中红线范围内，是深圳十四五规划中定义的核心区，宝安的新安、西乡，龙华的民治、龙华，龙岗的坂田、吉华、布吉、南湾，这8个街道是新纳入深圳都市核心区的。

所以如果深圳放松限购，有两个选择：一是按照行政区，二是精细到街道。

大鹏、坪山、龙岗的东部，显然是最容易被松绑的区域，因为深圳的重心在西南（福田、南山和宝安中心区）。

如果只取消大鹏、坪山、龙岗的限购，只能算普通方案。再加上盐田、龙华、光明，则是较大利好的方案。如果只限购上图中红线区域（深圳都市核心区），则是大利好方案。

深圳东部的大鹏、盐田新盘极少，取消限购对楼市、对经济影响甚微。新盘最多的是龙岗、龙华、光明、宝安。

上海如果取消限购，会采取什么方案？

上图是上海行政区划图，一共有16个行政区。

只取消浦东新区东南角的临港新片区，以及崇明、金山、奉贤的限购，是及格方案；只限购7个中心城区（660平方公里），或者只限购外环以内（620平方公里，下图），是最理想方案。处于两者之间的，是中等力度方案。

下图是北京的行政区划地图：

北京总面积大约1.64万平方公里，相当于“深圳+香港+广州+东莞+中山+珠海”的陆地面积。所以，北京是最应该搞“一区一策”的，全市一刀切不科学。

北京城六区（海淀、朝阳、东城、西城、丰台、石景山）的面积大约1380平方公里，再加上通州区副中心一共是2280平方公里。

其中延庆、密云、怀柔、平谷、房山、门头沟、大兴，都可以取消限购。真正需要限购的，是城六区和通州区的核心区。

更积极的方案是：只限购五环内，以及通州核心区，总面积大约700平方公里。

如果北上深真的大面积取消限购，做到了上述的最优方案，楼市回暖能持续吗？

说实话，还需要观察。

鉴于房地产税的悬剑效应，已经拥有多套房的富裕家庭，对继续买房这件事比较谨慎。他们大概率是调仓，把位置不好、配套不好、楼龄较老的房子，置换一下。愿意增加持有房屋套数的人，不太多了。

只有当大家看到了一个理性、可承受的房地产税方案，才可能显著加仓。

即便效果未必很大，但还是希望北上深能取消部分城区的限购。

如果这样做还不够，将来可以考虑一线城市全域取消限购。