作者：真叫卢俊团队

来源：真叫卢俊

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这个9月新政以来的第四周，我们看过外环外售楼处门口排起的长队，也看过说降就降的新房认筹；我们也听过中介在朋友圈高喊某天二手成交套数破800，很快又听到数据显示这样的热度并没持续。

而这也给上海房东此刻心态蒙上一层面纱。

房子有人看么？有人坐下来谈价格么？ 房东们是跳价还是调价？是观望的起还是一降再降？从没如此好奇上海房东们此刻是怎么想的。

我们通过电话、面对面、中介介绍等方式跟上海50多位房东简单聊了聊。

01

让我最没想到的是那些动迁户们

2016年刚来上海那年一位宝山朋友家里正在等拆迁， 前几天良久未联系的他发来一条微信。

新政影响是真的大，炸出了良久未联系的好友，也炸出了他们对自己需求的拷问。

按道理说他们是最不着急的手里不止一套，卖不出继续出租不就好，但这些只是我们对这类房东最宽泛空洞的理解。

但凡我们跟其中任何一位去聊都会发现他们这些看上去可卖可不卖的房子，其实都身负使命。

有的房东手握两套小房子，但需要置换的房子是可以让一家六口人住的地方；

有的是以前国企单位分的房子，自己搬走了，但儿子婚房就指望这套老房子了。

比较反向操作的是一家嘉定南翔地铁站旁电梯小高层，一对丁克夫妇想卖掉才装修好的房子，再卖掉父母一套小房子，然后置换附近一套大房子和父母一起住。

听过最让人...的房子是四老姊妹共有的一套房，弟弟躺在医院里等着这套房变现。

不管是怎样的房子，这些房子背后的需求可能都比我们以为的要复杂得多，也有分量的多。

但这类房子流入市场都会遇到一个问题， 房东们拿出来的都是小户型或者只有小户型，但市场最不缺的就是小户型。

置换需求当道的市场背景里，小户型能收获的客群本来就不多，同时期在建小户型的井喷供应，让这些小户型再出手的时候大多不缺陪跑。

静安寺延平路某小区以前从来没有挂牌的，今年一下出来四五套。 最近一套成交是9月上旬成交的一套36平小户型，成交价264万，均价7.3万。

各位可以对比上两套链家成交均价，7.3万的价格是2021年以来最低价。

动迁户房东本质上代表的是上海那些手里不止一套房的房东， 这类房东在我们常识理解里是最不愁的，但其实问题和难题要比各位想的具体的多。房子小承担的使命还不小，放入市场还得面临激烈竞争。

房东们如果看中了自己想置换的房子，那就只有降价。如果你再付过定金，那就只有降价✖2，卖掉一套已经不容易，手上有两套的更是艰难。

02

更难的还是「唯一」住房的房东

我在市区和郊区分别看了几套满五唯一的房子，其中 看的老破小就是市中心40平，爷孙两人合住，阳台改成孙子卧室，放着台式机。

多套房房东的情况是我没想到，而手里只有一套自住房的客户，无论是外地人还是本地人都比比皆是。

我见过最极端的一套房子，一进去原本客厅的位置被改成了主卧，然后一家五口人挤在一套六七十平两房里。

而这类房子最后大抵宿命就是被挑剔、被压价、被pass，因为这些房子多少都有点硬伤。

市区的沿街靠马路、郊区的没配套、小户型的没社区、大户型的户型差...房东住久了习惯，客户看了都是问题。

你说那种样样好的房子有没有，当然有，市场上最先走掉的就是这种房子， 但这种房子100套里能有5套就不错，剩下大概率只有熬，用时间和价格熬。

静安寺一套挂牌1400万的房子，一个月内降价200万，结果客户出价1000万，最后1020万成交。

更夸张一套是挂牌500万刚改总价段房子，同小区同户型上一套两个月前的成交价是470万，但这套最后成交价 ...347万。这个价格刚开始大家还不知道，最后是链家拉网签数据发现的。

有点夸张还有点荒诞，买房抱着捡皮夹子心态进来，卖家指着变现换大房子

一个够魄力、另一个够着急，那价格就会被极限拉扯，没什么道理可言，就降到有卖家为止。

那你说新政完全没反应么， 也是有的，很多调价记录里，9月1日之后有些房东会调高价格。

360万的房子挂370万，中介带着350万的客户来谈价格，房东拒绝出现， 两个礼拜后房东松口了说350万可以，但这时候你挂340万都没人来看，而之前350万的客户已经在同小区同户型330万房东成交走了。

错过一个价格，只能以更低价格挂牌，这就像魔咒一样困住了一户又一户房东。

对市场没有冷静预期，心态永远落在市场后面。 其实越是窗口期，越是要抓住机会，不光是市场，还要赶在你的邻居前面。

03

最佛系的当属纯学区房房东

在我们采访的这么多房东里，有种房东是最佛系的就是纯学区房房东。

他们也是不止一套房，这个房子可能在市区也可能在郊区，但学区旁会买套小户型让孩子上学，理论上孩子上完学就可以拿出来卖了，但不少家长担心审查严格，一般都等学区用完再挂出来。

而且等待的时间说不定可以带来溢价， 所以最佛系的房东应该就是用完学区的纯学区房房东。

但这类房东也在一步步踩空。

首先这两年在经历了学区新政洗刷之后已经褪色，不能说学区房不行了，但没以前吃香是真的。

这点各位可以参考七宝房价，大概率你碰到的房子，跌幅都超过全市平均水平。

再来，眼下这个时机也不太好， 六七八月原本的学区需求也消失殆尽，这种背景下，当你期待新政后行情的话那也要失望了。

新政后的需求释放并没有我们想象的猛烈，也没我们想象的能持续那么久， 当需求过境，行情又托不起来的时候，这类房东能做的更多是等。

平进平出已经是不错，更多时候你加上税费算是要倒贴的。

像静安寺新海小区某40平学区，五年前买进371万； 五年后的今天已经从两月前的391万降到350万，如果加上税费，应该是倒贴还得再倒贴。

04

每一套房子背后都有一个故事

现在天黑地越来越早，踩盘完天已经黑了， 天桥下车水马龙，这个城市霓虹里闭上眼都是故事。

在我看过的不下百套房子里，听过的故事更是成百上千。

有的家人躺医院需要房子变现；有的继承家产亲戚之间抢夺财产； 也有带着新婚的喜悦跳着看房；也有怀孕女生在楼梯房楼下徘徊的， 每一套房背后都是故事，每位房东都有自己独有的画像。

但所有画像最真实的一笔就是降价。

此时此刻在我看过所有房源里，没有一套不在降价。

无论是静安寺这样的核心板块，还是南翔这样的外环抗跌板块，无非是每次十几万甚至几十万的降，还是每次五万、七万的降。

而当我跟房东们面对面的时候，对面的情绪多少有点微妙。

微妙里有点着急，价格低了是肉眼可见的吃亏，价格高了就成全了同小区在挂其他房源。

微妙里也有不知所措，好不容易等来的新政调高了挂牌价，很快又默默调回去。

过两天只能调一个更低的价格继续等待。

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