周评:地产政策质变后的猜想

更新时间:2024-05-27 07:58:13作者:无忧百科

周评:地产政策质变后的猜想

从上周开始,地产政策再度成为市场焦点,对于此次政策我们认为是一次量变到质变的发生。从18年房住不炒至今,地产行业经历了近20余年来的唯一一次惨痛的供给侧改革,供给侧之所以要改革,往往都是产能过剩、需求不足,典型的如15年后的煤炭钢铁、水泥机械,都是各自产能过剩,需求阶段不足,最终各种小煤矿、小钢厂纷纷关闭,调整持续两三年,现在上述行业基本都是央国企当道,抗压能力要强了很多,行业的周期波动相比十年前也要小了很多。

而地产行业在经历了近二十年的快速发展后,面临人口结构、城镇化尾声以及经济换挡等多重因素下,此次调整凶猛无比,短短两年内,大量民营企业破产倒闭、需求连续三年接近腰斩,量价齐跌,部分三四线城市可谓惨不忍睹。虽然政策从22年就开始逆向调控,但实际效果极为有限,直至本次出手我们认为这是一次质变。

首先,15%的首付比例是历史没有,这代表了金融机构在此时的态度,愿意与购房者一起承担更大风险;其次是购房收储,也是历史首次,虽然有人说三五千亿体量太小,但我们认为这就好比股市的平准基金,划出一条线,让市场不再恐慌;最后是会议上提出的“人民性与政治性”,对于当下地产行业的重塑是至关重要。

基于上述三点,我们认为行业的调整临近尾声,L型的一竖接近到底了,之后一横需要时间,还要看政策的发力速度。至于当下地产板块,基本从破产的阴影中走出,因此估值自然要修复,一些净资产一两折的,没那么差;一些债务问题,进入白名单的,拿到被收储机会的,也会压力减轻,对于未来,地产行业必然将进入新模式。杠杆率降低,长期回落到50%左右;ROE回归,过去很多年地产ROE在20%以上,这种高周转高杠杆必然也伴随高风险,未来杠杆回落,ROE回归制造业,好产品、好品质、好设计将是关键,考验不同企业的综合管理能力;寻找新模式,租售并举、物业管理,找到更好的现金流模式,给予更合理的估值。

最后,借鉴其他市场的经验,香港日本美国等开发企业的平均估值过去几十年PB基本在0.3至1.2倍之间,当下经历了两周反弹后,不同企业根据不同的财务状况估值各不相同,但相信假以时日随着销售、利润数据的逐步披露,行业内部必然逐步分化,届时才是供给侧改革成效的真正体现。

期待房地产新模式下2.0版本,期待真正好房子的出现。

最后祝大家投资路上一帆风顺 买卖同源 知行合一!

边风炜

2024年05年23日晚

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