@房财经 程姗

掌舵中交房地产集团，李永前很不容易。

他上有一个党委书记郭主龙管着，下有一个若即若离的绿城中国董事会主席张亚东。

最近，“绿城出表传闻”四起，但很快被否认。截至目前，中交房地产集团对绿城中国持股比例为27.75%，为单一最大股东。

遥控绿城中国，中交房地产集团派出了几位高管进驻，其中就包括张亚东。

从表面上看，中交房地产集团是一个巨无霸地产航母。2023 年，中交房地产（含绿城中国）实现销售合同额2367亿元，营业收入1683亿元，净利润34.24亿元。

如果刨去并表的绿城中国，中交房地产还剩什么呢？

据查，绿城中国2023年营收1313.83亿元，净利润31.18亿元。如果没有绿城的加持，中交房地产的营收不到370亿元，净利润约3亿元。

如果再跑去旗下的A股上市公司中交地产324.68亿元营收，其它剩余业务的收入不足46亿元。

简而言之，没有绿城中国和中交地产，中交房地产集团几乎就是一个空架子。由于它对绿城中国的弱管控，实际上李永前管理的半径并不大，何况上面有个"太上皇"。

归母净亏损扩大至15.92亿元

中交房地产集团的盘子貌似很大，实则体虚。

2023年，中交房地产含绿城中国的营业收入1683亿元，较2022年1712.7亿元下降1.73%。与营收的轻微降幅相比，净利润更是腰斩，去年为34.24亿元，2022年则为79.85亿元，降幅57.12%。

它的业务包括6大板块，包括地产开发、项目管理服务、酒店业务、物业管理、房产租赁、建造服务，还有一个“其他”，业务过于繁杂。

在2023年，地产开发营收为1554.87亿元，毛利率11.25%；其它超过10亿元的业务，只有项目管理服务32.22亿元和酒店业务10.55亿元。

虽说中交房地产集团整体上是赚钱的，但从归母净利润上看，2023年依然是亏损了15.92亿元，较2022年亏损11.8亿元，扩大了34.92%。

但它的少数股东还是赚钱的，只不过利润同样接近腰斩。2023年少数股东损益50.16亿元，2022年这个数字是91.65亿元。

为少数股东打工，中交房地产集团的状况没有改变。

少数股东撑起了的地产王国

再来看看中交房地产集团的债务情况。

2023年，它的总资产6888.8亿元，净资产1338.9亿元，资产负债率接近79%。在净资产里，少数股东1241.1亿元，归母所有者权益仅为97.8亿元，少数股东权益占比92.7%。

在国央企中，中交房地产集团的归母净资产权益占比，恐怕是最低的。比它稍好的是华发股份，去年的股东权益占比为16%。

一个企业的债务安全与否，须看一个关键指标：现金短债比。

截至2023年底，中交房地产集团的息负债2210.83亿元，较2022年2218.62亿元，略有下降。其中一年内到期的有息负债为634.35亿元。

期末，拥有的现金829.42亿元，现金短债比为1.3。

但需要警惕的是，中交房地产集团2023年的存货跌价准备猛增，从2022年的38.66亿元增至60亿元，大概是因为市场行情的缘故，这两年的存货价值都在4000亿元左右。

在坏账准备上，应收账款的坏账3.69亿元——其中计提巴中市市政府安置房工程坏账准备1.14亿元；其它应收款坏账为41.43亿元。

在薪酬上，2023年支付的工资现金为55.91亿元，2023年应付18.87亿元，2022年应付19.6亿元，因此，2023年的薪酬为55.18亿元；而2022年的薪酬为62.9亿元，降幅12.27%.

中交地产定增缩水

相比绿城中国，中交地产才是中交房地产集团的亲儿子，控股52.32%。

前不久，中交地产正在谋划一场增发行动，但后来调整了方案。原计划中的“惠州紫薇春晓”及“郑州翠语紫宸”项目，因盈利预期不足被取消，导致募集资金总额由35亿元，减少至不超过24.8亿元。

同时，发行股票的数量上限设定为不超过中交地产总股本的30%，即约2.09亿股。

募集资金的新用途也得到了明确，将主要用于长沙凤鸣东方、武汉中交澄园、天津春映海河三个项目，以及补充公司流动资金。

具体分配如下：长沙凤鸣东方项目拟投入8亿元，武汉中交澄园项目拟投入6亿元，天津春映海河项目拟投入3.4亿元，剩余的7.4亿元将用于补充流动资金。

即便是区区24.8亿元，对于央企地产商中交地产，也像一根救命稻草。

因为在过去的一年里，中交地产虽贵为央企，但它的营收不增反降，净利润更是由盈转亏。

2023年，实现营业收入324.68亿元，同比下降15.59%；归母净亏损16.73亿元，降幅达到-5029.65%。截至2023年末资产负债率仍高达85.59%，未达到“三道红线”标准。

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