10月30日，长沙新增2宗经营性用地挂牌，均位于岳麓区，分别为滨江新城北板块61号商业地和谷山板块63号纯住宅地。

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[2023]长沙市061号

滨江新城北临江商业地挂牌，限制条件较为严苛

61号地块为纯商业用地，位于滨江新城北板块，总建面2.68万方，容积率1.0。宗地为C10地块之一，由两宗商业地组成，61号地位于靠南位置。

（来源：国土资源局）

宗地质素极为优越，一线临江，且观江面很宽，周边多公园，类似于渔人码头，可一站式购物休闲。

据腾讯人口大数据显示，滨江市府片区居住人口、工作人口和青年人口数量均居全城TOP3。而从人口质量梯队数据来看，高资产人口密度居TOP2，高学历居TOP3，高薪酬和高消费均居TOP10 。

滨江市府居住和工作人群数量大，消费能力强，属于高人口质量和高人口规模区重合区域。

叠加目前南区渔人码头、凯德壹中心等商业已运营成熟，北区商业加速落地。银盆岭大桥和福元路大桥横跨东西，开福北少大型商圈，可直接辐射到河东，形成虹吸效应，滨江沿江片区形成大型高端商圈的机会较大。

宗地质素优越，但限制性要求较多，出让条件

较为严苛，对企业实力和运营能力要求较高。

1. 竞得人须在该地块建设金融科技类全球总部项目，并与至少一家胡润研究院发布的《2021全球独角兽榜》榜单企业签订其全球总部入驻协议。

2. 竞得人在项目竣工验收合格之日起须自持30%的物业面积不少于8年。项目自签订《成交确认书》之日起十个月内须开工，2026年12月31日之前竣工验收。

3. 宗地不接受联合竞买。

4. 宗地不得建设公寓

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[2023]长沙市063号

谷山板块纯住宅地挂牌，未设置土地和住宅最高限价

63号地为纯住宅用地，总建面15.22万方，容积率3.0。

宗地位于谷山板块，靠近西二环和岳麓大道两条南北和东西双要道，畅通全城。但是项目距离最近的地铁站直线距离都有1.7KM，轨交便利性较差。

项目距离万达广场仅相隔一个奥克斯缔壹城项目，西侧临近奥克斯实验小学，距离在建的金星小学约600米。周边2公里范围内有协盛医院、爱尔眼科医院等医疗配套，谷山森林公园、金峰公园等景观资源。

整体来看，周边学校，商业、医疗、休闲等配套较为齐全。

谷山板块土地市场开局即巅峰，18-19年招拍挂市场无土地成交，2020年成交总建面达到峰值，2021年成交楼板价达到峰值。

近两年土地成交建面呈现下行态势，2023年截止目前为止，片区无涉宅地成交。63号宗地起始楼面价5600元/㎡，处于市场中低位水平。

从新房市场来看，谷山板块自2021年开始起势，近年一直保持高速发展态势，量价齐升。

截止2023年10月，谷山板块今年已销售住宅面积45.6万方，排名长沙内五区板块第三位，市场量价实现度均较高。

目前片区在售项目较多，产品丰富，主要集中在地块北面，市场竞争压力较大。

竞品新房毛坯价格在14000元/㎡左右，全装修项目价格在16000元/㎡左右，紧邻的招商雍山湖项目价格在16700元/㎡左右。

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长沙土拍政策可能调整

取消土地限价大势所趋，长沙或将跟进

对比10月23号挂牌的58号住宅地块，我们可以发现，此次挂牌地块取消了“限房价、竞地价”的标识，取消了土地最高限价和住宅（毛坯）最高销售均价、以及摇号相关的设置。

（来源：国土资源局）

同时根据土地出让信息显示，宗地按符合要求的价高者得的原则确定竞得人，简单说就是取消了土地最高限价。

这也是2021年5月以来，长沙内六区首宗未设置土地最高限价的宅地。

其实早在今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

其后成都、济南、合肥、厦门等多个城市对土地拍卖相关规则进行了调整，取消了地价限制。

所以长沙此次土地限价调整引发了市场广泛关注，预计将跟进取消地价限制政策。这也意味着，土地市场进入市场化模式，长沙“限房价、限地价”双限土拍模式将成为历史。

土地最高限价取消与今年以来全国土地市场持续低温运行的态势相关。

让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区。但在新房市场未回温的前提下，提升效果范围和力度均有限。

总结：两宗地均将于11月29日进行竞拍，宗地自身质素均较高，新政余温叠加双限价取消或将提升房企拿地的积极性。

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