地产周刊丨推进“新房改” 让保障房、商品房协调发展

更新时间:2023-11-14 10:00:31作者:无忧百科

地产周刊丨推进“新房改” 让保障房、商品房协调发展



编者按近期,国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》引发各方关注与讨论,并被业界称为新一轮“房改”。《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确要加大保障性住房建设和供给、推动建立房地产业转型发展新模式,这具有非常重要的意义。


楼市半月谈

■中国经济时报记者 夏金彪

近期,国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》(以下简称《意见》)引发市场关注。业内人士认为,《意见》的出台预示着新一轮“房改”的到来,保障性住房(以下简称“保障房”)建设将提速,房地产业将迎来重大变革。
自从住房市场化改革以来,我国住房市场不断完善,人们的住房需求进一步得到满足。不过,与“高歌猛进”的商品房相比,我国保障房的发展显得较为不足。


图片来源/摄图网


近年来,针对保障房供给不足,中央多次提出要完善住房市场体系与住房保障体系。2021年7月份,国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计,提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。党的二十大报告也明确,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
今年以来,保障房建设提速。4月28日,中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”;7月24日,中央政治局会议再次强调“要加大保障性住房建设和供给”。8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《意见》。
《意见》明确了两大目标,一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。
目前,房地产市场供求关系发生重大变化,供给总量基本得到满足,但供给结构矛盾依然突出。《意见》强调,建设保障性住房要稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践,具备条件的城市要加快推进,暂不具备条件的要做好政策和项目储备”。根据第七次全国人口普查数据,目前,上海、北京、深圳等35个城市城区常住人口超过300万。
大城市规划建设保障房有利于缓解这些城市的住房矛盾,也有利于稳住房地产等相关产业。保障房的大规模建设与供给,对房地产业将产生重大影响,未来我国住房供应体系将发生显著变化,保障房的地位有望明显提升,“市场+保障”双轨制将逐渐形成。
事实上,目前世界上的许多国家都采用了“市场+保障”的双轨制住房制度。以新加坡为例,房地产市场上有商品房和组屋(保障房)两种。其中,大部分是廉价的组屋,由政府向民众出售。组屋可以流通,但是仅限于内部流转。想住得更大更舒服,或者想投资升值,就去买贵得多的商品房。
业内认为,我国可借鉴新加坡模式,大力建设保障房,并采取“配售”“配租”的方式,即由政府根据既定规则和申请情况来主导房源分配,以区别于市场化住房。保障房建设用地或将不再收土地出让金,只收取基本税费,以使保障房的价格大幅下降。保障房通过封闭管理,一方面,能杜绝寻租或套利,使得房源分配给最需要的人群;另一方面,也能避免后期套现导致二手房的挂牌量大幅增加,从而冲击商品房市场。
可以预见,随着保障房的大力建设与供给,我国保障房、商品房将协调发展,“市场+保障”的住房双轨制将逐步完善。未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足,商品房则主要面向改善性需求,商品住房将逐步取消限购、限售等,回归商品属性,商品房的价格分化将进一步加剧,大量中低端普通住宅的投资价值将下降,普通住宅与高端住宅的价格差距也会进一步拉大。


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