广州这一波,哪里能改命?

更新时间:2023-11-14 14:57:09作者:无忧百科

广州这一波,哪里能改命?

冲刺KPI的关键时刻。

近日,广州公布了第四批拟供应商品住宅用地清单。

18宗地,总用地面积150.94公顷,建面超270万m²,拟于春节前发布出让公告(2023.11.11-2024.2.10)。



除越秀、黄埔、南沙、增城暂无供应外,各区都有新货上架,其中不乏“压箱底”靓地。



领衔主演天河,捧出了三大金刚——世界大观二期、吉山仓二期和奥体优托邦旁的黄村三联路地块,都在奥体牛奶厂一带;

海珠也不遑多让,带来了紧挨琶洲樾的琶洲西区商住地块,以及翻版“兰亭盛荟”三滘立交地块;

荔湾呢,也怒刷存在感,带来了两个重磅彩蛋,一是后航道的东沙国际商贸港地块,二是与白鹅潭悦府仅一路之隔的陆居路地块。

|东沙国际商贸港周边



话题王番禺,献礼完多~宗摇号地块后,又祭出了“王炸”长隆三期AB地块,近地铁、近学校,未来还能一路联通万象商业。

之前刚上推介会的时候,是公认的大热门,直接预定摇号。

但,时移势易,几个月的时间过去,摇号这事,却悬了。

不是地块不行了,也不是房企们怕了,而是竞拍规则有了变数。

今年9月,自然资源部就已经给各省市主管部门下发文件,建议取消土地拍卖中的地价限制。

虽然只是「建议」,但很多城市都已经跟进了。

隔壁的东莞,也默默执行了。

今天挂出的东莞CBD2023WR010地块,已经明确,按照价高者得的原则确定竞得入选人。



也就是说,溢价率不受限制,地价没有上限。

据我们了解,广州下一次挂地,估计就在规则里就会有所体现了。

接下来的土拍,抓人眼球的关键词将不再是摇号、马甲,而是地王。

对市场来说,也是一种刺激。

取消土地最高限价,让地价回归市场,一方面有利于财政,另一方面是为了提振土地市场情绪。

据@好地研究院数据,今年1-10月,广州土地出让金为951.5亿,同比下降了7.6%;总成交建面555.2万方,同比降幅为22.8%。



|来源:好地研究院

具体来看,成功出让的36宗地中,仅12宗(含11宗摇号)拍出了溢价,剩下的都是底价成交。



限地价一取消,热门地块,竞争起来,价格可能会被一路推高。

要知道,很多高价地的意义,并不在于地块本身,而在于其溢出的带动效应。

地王一多,房价预期也就被拉上去了,从而反哺市场。

不过,这些都是后话了。

限价会不会取消,还要等新地块挂牌,才能揭晓答案;

对市场的作用能否如预期,也还是未知数。

今天,我们的重点,还是地块。

挑些关注度比较高的来说。

-天河区-

世界大观二期地块

黄云路以北AT1003010、3075、3082地块,位置在大观路以东,奥体路以北,兼容居住、商业商务性质,用地面积12.51公顷,建筑面积9.8万m²。

今年8月,越秀付出68.3亿拿下的世界大观地块,就在旁边。

二期地块,体量虽然不如一期,2.3-2.5的容积率也略高,但位置极佳,就位于太阳湖两侧,一线湖景,还自带商业,综合素质很不错。



预计12月,地块就会上线了,意向参与的企业不在少数,包括某知名“卷王”。

二期地块开发建设的加快,一定程度上能弥补板块现状存在的商业短板,但也会给隔壁的越秀项目带来压力。

根据之前各路瓜主口风,世界大观地块入市时间,预计是在明年初。

但在这一“后来者”的地倒逼下,以越秀速度,不排除会提前抢跑。



脸贴脸的距离,核心卖点都是湖景,很难不形成正面竞争。

对一期地块来说,跑得越快,越能抢占先机。

吉山仓二期地块

天河区岐山路AT1010005、AT1010007地块,属吉山仓地块的一部分,原业主是广物集团。

从今年9月,规自局公示的控规来看,这是一宗纯宅地,体量超17万m²,比一期地块(即华润置地天河润府)略小些。



当时华润置地选择吉山仓,是作为“代建”南沙全民文化体育综合体的补偿,入局之后,又确实把片区的热度拉了起来。

项目主推80/87平三房、112/128/143四房,货量大约1800套,预计明年初会开售,目前已经开放了展厅,关注的人不少。



华润置地对这个项目,无疑是寄予厚望的,包括即将登场的二期地块,也有有很强的参与意向。

如果将来真的由华润拿下,连片开发,也能互相辐射配套。



-海珠区-

琶洲西区商住地块

这块地,是今年9月,琶洲刚挤出来一块蚊型地,就在琶洲·樾旁边。

地块用地面积1.11公顷,体量11.1万m²,一半商业,一半住宅。



除了过于“迷你”,几乎没有缺点。

寸土寸金的琶洲西,18号线磨碟沙站就在旁边,周边又没什么对手——

隔壁琶洲樾已经接近清盘,14万/㎡的价格,也帮地块先把路铺好了。

而一涌之隔的琶洲南TOD,近期准备加推,吹风价13-16万/㎡。

琶洲西这块地,不说卖得更贵,对标总是可以的。



不过,之前琶洲樾所在的AH040329、157地块,越秀是底价拿的,总价14.86亿,折合楼面价仅16861元/㎡。

算上配建,当然还要高出不少,但确实是算不上贵。

如果琶洲西地价与琶洲樾持平,出让条件又没有特别限制,大概率会引发一场血雨腥风。

爱看。

-荔湾区-

东沙国际商贸港地块

这块地,是第四批清单中,体量最大的一块,一共32.2万㎡,包括了居住、商住以及交通场站用地。

地块位置极佳,就在白鹅潭,国际医药港一带,广州幸福湾就在附近。

配套方面,优势也比较突出,地旁有在建的10号线东沙站,大型商业星河COCO Park也已开业。



由于靠近珠江后航道,江景资源也不缺。



从效果图来看,现状的绿地,将被大片水域所取代,也就说传说中的国际内港湾及游艇码头。



30万㎡江景滨水住宅,不是盖的。

对幸福湾来说,这块地会是一个很大的冲击。

幸福湾主力产品,是建面约233-335㎡大平层,目前售价9-11万/㎡。

东沙国际商贸港这块地,虽然商住占比不少,但定位不会偏离幸福湾太多,整体往豪宅走,10万+预定。

不过,地块西北组团,还有两块纯宅地,位于环翠北路和白鹅潭大道交界,属于二线江景,可能会做小户型,做刚改产品。



-番禺区-

长隆三期AB地块

这块地,是番禺下半年最大的“王炸”了。

|范围仅供参考

900米开外,就是195亿的长隆「超级地块」,也就是如今的华润置地·长隆万博悦府。

长隆主题乐园+华润万象高端商业,不仅打开了板块的想象空间,也把市场的预期拉到了顶点。

而本宗地块,就在长隆乐园的西侧,隔壁是瑞麓府,规划上,注定和长隆是深度绑定的。

据了解,地块未来会直接修一条路——城市欢乐大道,后期还将连接汉溪地铁站。

不仅万象、K11 Select触手可及,万博-长隆之间的联系也会更加紧密,片区想象力也会进一步打开。



根据这次清单给出的数据,地块建筑面积为14.3万平,相比早前曝光的版本,体量缩水了一半,显然是被拆分了。



但这不妨碍地块的优秀。

地块虽然没有教育、商业配套,但隔壁就是番中,九年一贯制,又有长隆+万象两个大IP光环笼罩,综合素质很高。

体量小了,意味着总价也更低,可能还更能戳中房企们控成本的心。

叠加番禺取消限购的利好,以及长隆万博悦府的热销,即使江湖再无摇号,这块地,也能搞出很大的动静。

不过,我们了解到,目前长隆AB地块规划没调完,要等明年1月、2月才有可能挂牌出让。

望眼欲穿的,不止房企,还有我们这些吃瓜群众呐。

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