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2023-11-15
更新时间:2023-11-15 17:43:06作者:无忧百科
动迁房让人又爱又恨。
上海的主力成交总价一直徘徊在400万上下,也就是300-500这个区间,这个总价段主要是三大战将:市区老破小,近郊动迁房,远郊新房。
动迁房,虽然不如商品房品质高,不如老破小位置好,但是却也成了兼顾交通和价格的最优解。
但是,动迁房有几个问题,十分影响动迁房社区的价格表现和流通性。
本文我们来聊聊动迁房的三大缺陷,第三个最为关键,感谢阅读。
01
动迁房最为人诟病的第一大缺点是品质比较差。
动迁房建的时候一般都是本着实用主义的原则,符合工程验收标准就万事大吉。
在“正常的市场情况下”,商品房社区的建筑构建,施工工艺、景观园林,公区配套都是冲着80分去的,如果遇到竞争激烈的时候,没准还会多做一些配置和竞品打PK。
当然,正常市场是打引号的,毕竟最近几年造的商品房,质量实在是难说。
回看以前不限价的时代,部分开发商出于利润和口碑的考量,还会拼命堆材料,希望获得更高的利润率和市场认可。
但是商品房需要考量的要素,都不关动迁房的事情。
动迁房可不存在市场竞争关系,也不需要找客户,施工单位建这个也赚不到什么大钱,这房子造的目的就是为了“安置“,能住是第一目标。
因此,动迁社区间的时候本着一切从简的原则,只要达到能满足工程验收通过的底线的水平就够了。
因此,动迁房常见的问题就出来了:
1、建筑的钢筋密度低,楼板墙板的厚度薄,经常能听到楼上的脚步和隔壁的夜谈。
2、外立面一般都是涂料,部分好一点的才会用面砖;部分社区的阳台连铁艺栏杆都舍不得,直接做个最老式的半封闭阳台,采光很一般。
3、内部配置比较差,房间内原配的门窗一眼廉价,楼梯间刷白灰,小区地面铺沥青,院子里树木种的稀稀拉拉,人车不分流……车位也是一般不太够用的。
其实就跟买了个丐版配置的车一样,开得上路,但是车窗还是手摇的。
02
当然,一辆车配置低不怕, 小心开、定时保养也不会出大问题。
但是动迁房的第二大问题就是,小区一般都保养得很差。
这主要两点原因,一个是居民的圈层比较一般,另外就是物业管理跟不上。
物业管理不难理解,本来就是收的钱很少,钱又十分难收。
钱少,就很难做到维护养护,电梯小广告,社区防盗窗都是常态,我们调研这么多小区基本没在动迁房社区见过小于五十岁的保安。
物管差尚可自身维护,但是圈层差真的是影响方方面面。
圈层这个事说起来挺虚,但是却是最影响居住体验的。
动迁房社区最常见的问题是人口的老龄化,原始居民很多都是老年人。
像很多原拆原建的社区,一家拆了好几套房子,其他的都租了出去,小区虽然年轻人多了,但是人员流动性大了反而环境更加恶劣,会出现很多无法理解的状况。
楼道堆杂物、遛狗不拴绳、违规装修、大半夜看电视开音响都是常见的,比较离谱的就是楼下种地的、社区里做葬礼烧火的。
以前我在开发商上班时,住在新虹街道的一个动迁房小区里,某天傍晚,突然窗外刺鼻的浓烟和耀眼的火光传来,我还以为着火了,瞄了半天是人家在楼下做仪式。
后来,房间里烟灰味我开窗好几天都没散掉。
环二老师之前调研北蔡某动迁房社区时,一出电梯间,几个光着膀子的老大爷在楼道间打牌,旁边还围着几个老大爷抽着烟、看着热闹。
很难想像,如果一个小姑娘看到这个场景,会作何感想。
圈层这东西,就是看你能否融合的进去。
像上面这种情况,如果你没做好准备脱掉上衣跟大爷们一起打牌;
最好的办法,还是躲得远一点,换个地方住。
03
当然,前两点问题是老生常谈,从价格层面已经直接打折掉了。
真正影响动迁房社区投资价值的,其实是接下来说的第三点。
动迁房最大的问题其实还是其供需结构问题。
从楼市供应侧来看,动迁房一般来说体量都很大,一个动迁基地十几个社区连在一起。
每个社区少则几百套,多则一两千套,几乎都是同质化的产品,户型没有很大的差别。
这就会造成,市场上时刻挂着大量同户型产品,造成极大的供应挤压。
举个例子,这就跟世博的老破小一样,为什么世博一直涨不动?
同一个户型挂牌一百套房子,你方降完我再降,接盘者只看最便宜的那一套。
从需求侧来看,动迁房社区大多都在郊区,自身没有产业,购买力大部分来自产业区的外溢。
看一个动迁房社区有没有潜力,先看周边有没有产业,没有就看有没有市区地铁或者公路外溢过来的购买力。
如果都没有,那么这个社区的流通性和价格都会大打折扣。
像东四高,南四高这样的动迁房社区,涨幅很不错甚至跑赢了弱势板块的商品房,本质还是因为张江的购买力强。
需要注意的是,如果是吃外溢的动迁房片区,那么到价格就会很大程度受交通条件的影响。
东四高比南四高贵,核心还是距离近。
像松江的新凯城,也是超大的动迁片区,其中房龄比较新的房子距离离地铁远,价格反而还不占优势。
这里举一个反面案例,就是跟新凯城不远的佘北动迁大居。
这也是一片超大的动迁房社区,在佘山北面、青浦跟松江交界处,属于典型的两不管地带。
佘北大居西侧工业区很弱带不来什么购买力,主要靠市区的外溢客户。
但是这个区域离地铁实在是太远,骑个小电驴还得二十分钟,作为一个刚需上车的板块也有些不够用。
再叠加供应量大、同质化竞争严重,市场行情也不好,从21年后,佘北的价格一直在跌,坑了不少接盘的刚需购房者。
04
当然,这些年也有不少翻了身的动迁社区,核心吃到了城市发展的红利。
动迁房的规划位置一般都是远郊,但是每个时代的远郊都是不同的。
比如静安新城,如今是外环内还算不错的地方,但是当年老静安的居民动迁过来时还是实打实的乡下,为了安抚大家拿的还是静安户口。
放远郊的目的,主要是防止和一些未来有计划开发的地段撞车:
一方面别耽误了新规划的落地,另一方面也别影响未来卖地。
但是奈何上海发展的太快,计划赶不上变化,曾经的远郊不少变成了市区,甚至还有不少占据了核心地段。
像浦东内环八十年代开始就建了成片的安置房,放当年谁也想不到隔个几年浦东大开发了。
近些年,张江和漕河泾外溢片区的动迁房社区,都也吃到了一波购买力红利。
这种流通比较好的社区,房子换手多了,居民圈层也比原来好了不少,社区的保养也会有所改善。
但是随着人口增量的变少、产业发展遇到瓶颈,不少动迁房社区可能永远也等不来翻身的那一天了。
建议大家选择的时候,还是要擦亮眼睛,前湾别盲目上车。
如果拿不定主意,欢迎跟我们聊下购房方案。
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