作者：余飞

01

厦门全面解除限购

多次试探之后，厦门终于还是忍不住，解开了岛内限购。

厦门晚报披露，11月15日厦门市发布了《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》，提出：

在思明区、湖里区购买商品住房，不再审核购房人资格（商品住房项目土地出让合同中另有约定的除外）。

厦门市分为岛内和岛外，岛内包含思明区、湖里区，岛外包含集美区、海沧区、同安区、翔安区。

9月19日厦门已经放开了岛外四区的限购措施，昨天又放开了岛内限购，至此整个厦门全面解除了限购。

限购取消是可以预料的。到目前，仍保留限购措施的有北京、上海、深圳、广州四个一线城市和成都、天津、西安、杭州、苏州等二线城市。

未来所有城市都将取消，包括一线城市。这种信号，官方早就释放：

信号一：官方之前明确强调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这段话的意思很明确，既然房地产形势大转向，那之前的所有不适应新形势的措施，必须一一调整，其中最重要的便是限购。

信号二：最新通过审议的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确强调，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这段话的意思是，未来在保障房、商品房双规制之下，商品房的商品属性会逐渐回归，商品属性核心关键，便是自由，不受行政管控约束。

两个信号共同的结论便是，未来所有城市的限购、限价、限贷等措施，都会逐步取消。当然，一线城市不会那么快，可能要等到“房地产转型发展新模式”也就是商品房、保障房双轨制见成效的时候，才会彻底打开桎梏。

相较于其他核心城市，厦门救市显得更为迫切，因为它背后有两大压力，倒逼厦门需要全面解除限购来顶一顶。

02

楼市压力

由于之前疯涨太过，在上一轮楼市大牛期间，厦门和合肥、苏州、南京并称为楼市四小龙，房价也成功超越了广州，成为内地房价第四高的城市，仅次于北上深。

巨大的泡沫，在楼市整体转向后，变得一蹶不振。

去年以来，厦门楼市一路下降。

中原地产厦门研究院披露的数据显示，2022年厦门市一手住宅成交17255套，面积183.23万㎡，同比下跌48%。

今年的表现略好于去年，但目前的成交量仍在底部。

1-10月厦门一手住宅成交17296套，成交套数已经超过了去年全年，这主要是3月至5月份的短暂躁动所致，5月份之后，成交量一路下滑。

10月份在岛外放松限购，并降低首付作用下，成交量上涨比较明显，但成交绝对量仍在底部。

二手房表现还不如去年。

1-10月厦门二手房住宅成交18039套，相比去年1-10成交18894套，少了855套。

房价方面，则是一路下跌。

11月16日国家统计局披露的10月份房价数据显示，厦门新房环比下跌0.2%，同比下跌2.1%。二手房环比下跌0.9%，同比下跌5.5%。

房价持续下跌，基本已经跌回至2019年的水平。

这种跌势，短期哪怕中期来看，都很难回头。

目前厦门挂牌的二手房绝大多数都在降价出让。

逻辑很简单，厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。

但这里的房价，却比肩一线城市，比广州还高出不少。所以，有人揶揄厦门，一线房价，二线城市，三线收入。

高房价远远超过了城市本身的经济、收入承受能力，只有回调一条路可以走。

厦门放开限购，只是想尽最后的努力，让房价跌得慢一些而已。

03

水逆之王

2023年是疫后经济重建、复苏的第一年，而厦门今年则直接陷入了水逆周期当中，无法自拔。

去年上半年GDP增速还位居全国主要城市中第二位，今年上半年直接以1.2%的增速，在主要城市（直辖市、副省级城市、省会与首府城市）中垫底，且是唯一一个增速在2%以下的主要城市。

前三季度，2%的增速同样在主要城市中位居倒数一。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

经济增速承压的直接因素，是工业、投资、出口下滑。

工业方面：

前三季度第二产业（广义制造业）增加值增速为-4.2%，虽然比上半年的-6.2%跌幅有所收窄，但仍在下滑。

规模以上工业增加值前三季度下降了3.5%。

固定投资方面：

前三季度全市固定资产投资同比下降2.1%，比上半年收窄6.6个百分点。

相比于上半年的-8.7%，跌幅收窄了不少，但仍是下滑。

出口方面：

前三季度进出口总值7150.91亿元，增长了4.6%。其中进口额3774.69亿元，增长11.8%；出口额3376.22亿元，下降2.5%。

进口增速依旧很不错。但出口跌幅相较上半年的-1.1%进一步扩大。

拉动经济的三驾马车中，出口、投资都在下滑，而前三季度消费增速也只有2%，消费复苏也不够明显。

这是造成厦门成为水逆之王的直接原因。

根本原因，则是这座城市有产业空心化趋势。

佐证数据来自两个方面：

第一，厦门的第二产业（广义制造业）在经济中的占比不断下滑。

工业的尽头是服务业，但服务业的根本是工业。对于工业立市的城市来说，一定不能忘本。

始终保持第二产业占比优势，是深圳、苏州、无锡、佛山、东莞、泉州这些工业强城成功的关键，也是常州、烟台能够即将晋级万亿GDP城市的秘诀。

反之，脱实向虚过快，是天津、青岛等城市发展受困的关键。厦门亦是如此。

根据厦门统计局披露的数据来看，2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。

到2010年，厦门的三产占比分别是1.150%、48.9%，这时候，第二产业已经提供了厦门一半的GDP。

再看还没有出现疫情影响的2019年，三产占比分别是0.4%、41.6%、58%。第二产业占比较2010年下降了8.4个百分点，同时第三产业（广义服务业）占比则提升了9.1个百分点。

这还没完，今年前三季度厦门的第二产业占比下降至35.7%，而第三产业占比提升至63.9%。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

逐渐忽略第二产业，让工业实力本就不强的厦门，错失了工业强大的机遇。

目前，厦门市规模以上工业产业类别中，只有9大类。千亿产业只有1个，计算机、通信和其他电子设备制造业，2021年总产值为3042.73亿元。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

没有对比就没有伤害。

1，作为厦门最强的产业，与头部强城相比，不值一提。

在这一产业上的霸主，是深圳。2021年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值24361亿元，位居全国第一。其次是苏州（12096亿元），东莞第三（11037亿元）。

2，作为副省级城市兼计划单列市的厦门，千亿产业只有1个。

看看其他城市，最牛地级市苏州拥有11个，11个千亿产业产值合计34547亿元。深圳6个，上海12个，东莞7个，重庆、佛山、无锡9个，宁波、天津8个，武汉、南京、泉州、广州5个。

第二，更为关键的是，在中美博弈之下，在外部不确定性影响出口之下，叠加厦门脱实向虚过快，叠加厦门房价高企之下，厦门诸多工业产品都遭受了影响。

比如液晶显示屏产量，已经从高峰时期的年产1.46亿片下降至去年的4460万片，膝盖斩了。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

手机产量和数码相机产量，更是脚踝斩。

手机产量方面，高点时期的厦门一年手机产量3592.45万台，这一规模与东莞、重庆这些生产大户自然不能比。但就这一规模也没能守住，去年的手机产量只有165.94万台，跌至高点时期的零头。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

数码相机方面，巅峰时期年产量533.07万台，去年只有69.16万台。

制图：城市财经；数据：厦门市统计局

这些工业产品产量下降的局面，重庆在承受、成都在承受、东莞也在承受，不是厦门一个城市的问题。

这些工业产品产量下降，让厦门的支柱产业——计算机、通信和其他电子设备制造业受到了严重影响。

2022年年末，这一产业产值降至2936.14亿元。

迷失的青岛、天津这几年都开启了寻根之旅，重新强调工业立市，并定下了提升工业占比的目标。

本就工业门类稀缺、产业薄弱的厦门，还有其他捷径可走吗？靠旅游业吗？

厦门旅游业收入在2019年最辉煌的时候，也只有1656亿元，位列全国第27位，并不出色。

去年厦门的旅游业收入降至855.17亿元，相较于巅峰时期，几乎腰斩。