聚焦上海城市更新|首个试点!百年瑞康里走出新模式

更新时间:2024-01-02 17:43:23作者:无忧百科

聚焦上海城市更新|首个试点!百年瑞康里走出新模式

  前不久,虹口区瑞康里城市更新试点项目共签约647证,签约率达到98.63%。上海首个由政府牵头、企业运作,居民参与、保障独立,形式多样、租售兼容,新老共生、提升烟火,保护风貌、提高品质的可持续创新城市更新模式取得阶段性成果。


图说:瑞康里 资料图(下同)

  几代人的期盼

  有着百年历史的瑞康里,建于1930年前后。东至哈尔滨路,南至嘉兴路、新嘉路,西至四平路,北至海伦路,被虹口港、俞泾浦、沙泾港三条内河环绕,是上海中心城区唯一保存完整水系格局的历史风貌区,也是闻名遐迩的文化街区。中国新闻界泰斗赵超构、国画大师谢稚柳等曾在此居住。

  瑞康里共有居民630证693户、单位26家,在册户籍2196人。该地块属于上海市第一批历史文化风貌保护街坊,2019年明确被纳入上海城市有机更新项目,不纳入旧改征收范围。那时住在里头的居民都有点沮丧,大家都说,“哎哟,没花头了呀,地段好,住了差,没盼头了。”

  “灶间合用的占85%,卫生间合用的占69%,安全隐患突出,邻里纠纷多发……与许多百年老房一样,瑞康里房屋结构老化、设施简陋,居民对房屋改造愿望十分强烈。但同时,这里困难群体数量较多,靠自身改善居住条件较为艰难。尤其是近10年,百姓目睹了周边地段房屋征收不断推进,因此对项目更新的心理预期很高。”嘉兴路街道旧改分指挥部常务副指挥吕学斌介绍。


  创新安置方式

  2023年8月,瑞康里城市更新项目创新性地推出四种安置方式,即“货币化安置、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋”,在切实改善群众居住条件的同时,促进回购回租、实现新老居民共生。虹口开创了首个居民自愿申请,多样选择、多措并举、多元共生的新模式和新路径。有的居民出生就在瑞康里,一住就是60多年,有的则是两三代人扎根于此,盼了大半辈子的居民盼来了这个名为“城市更新”的试点,大家心里其实都不太有底。

  8月16日,瑞康里城市更新试点项目更新意愿征询正式启动。炎炎夏日,沙泾路80号的项目办公室里,不少居民拿着户口本、房卡前来咨询,填写征询单,大家翘首企盼。

  有的居民喜悦之情溢于言表:“真的很开心!快八十岁了,想不到现在有这个机会了!”瑞康里居民顾鑫民表示:“这样的方式很好。我是最好原拆原还,如果不行拿钱也可以。”居民忻世雄笑着说:“有房屋安置,我就选择房屋安置。”但也有居民犹豫不决。


  让居民心里有底

  “此次瑞康里城市更新项目是虹口区旧改工作的一次重大模式创新。城市更新和房屋征收有何不同?城市更新的具体方案有哪些?我们要把政策跟居民们解释得通俗易懂,确保居民应得利益最大化。”吕学斌表示。

  前期,项目公信评议监督小组成立,挨家挨户上门向居民耐心解读更新方案,倾听居民诉求,为研究制订科学合理的实施方案打好基础。工作人员还编制《百问百答》,说清说透政策,面对群众的疑惑和不解当场答复。

  尤其是,通过综合分析城市更新各种模式的特点和优势,结合瑞康里风貌保护的特点,从安置方式的选择和受益入手,让居民的心理预期切实由“征收”转“更新”,在政策范围内实现利益最大化、真正得到实惠。

  圆桌会议开了一场又一场,为了让居民读懂弄清四种安置方式,上海地产集团(市城市更新中心)与虹口区组建的虹口更新公司作为试点项目实施主体,先后百余次敲响居民的家门。“望”实情、“闻”民声,在同题共答中“问”良方、“切”症结。相关部门成立临时党支部,把党建引领作为推动群众工作的制胜法宝,号召党员争做更新签约的带头人、争做群众思想的领路人。


  签约率98.63%!

  8月29日,征询结果公布,愿意实施更新的653户,占应征询户总数的99.69%。9月21日至10月20日,开展试点项目补偿安置方案征求意见。11月14日至12月17日,开展签约。可谓“环环相扣、层层推进”。值得一提的是,该项目于11月26日就达到了95%的协议生效比例。12月17日,项目共签约647证,签约率达到98.63%。

  11月23日,选择回购回租的居民依据选房号顺序集中选房。瑞康里居民谢轩拿着1号选房号,选择回租原地建设房屋(只租不售)、复合式90平方米,月租金10300元。他说:“我出生就在这里,住了20多年。二楼沿街22平方米的小屋,望出去就能看到哈尔滨路的人来人往。工作了就搬出去住了,但是对这里还是很有感情,选择回租也是希望与这片土地仍有关联。愿这里发展得越来越好。”居民谢富强也选到了自己心仪的房子,喜悦之情溢于言表。他说:“相当满意。我选了一套95平方米、还带地下室的房子。尤其是,这套属于混合产权,我自己出70%,经济压力小很多。”

  据统计,在签约的647证中,选择货币安置547证,占比85%;选房签约100证(异地实物安置58证,回购、回租原地建设房屋42证),占比15%。这也为积极探索创新符合实际,兼顾城市更新改造和区域资金平衡的创新之路积累了经验。


  留住烟火气

  城市更新最终要惠及人民为最大化程度保留里弄式住宅的样貌,留住上海的“烟火气”和“人情味”,地产集团和虹口区引入专业团队设计方案,充分保留瑞康里原有建筑轮廓与风貌,对住宅产品升级改造,统筹建设两类住宅产品,即里弄式住房、租赁式住房。同时,通过市场和保障相结合,采取混合产权或回租原地建设房屋方式,解决意向回搬居民短期无法支付新建住房增加面积价款的困难,“以时间换空间”,促进回购回租实现新老居民共生。

  在虹口区委书记李谦看来,城市发展的成果,最终要惠及人民。从历史实践看,城市更新是走好现代化道路的必由之路;从转型需要看,高品质更新是带动未来发展的必要之举;从价值取向看,全要素更新是建设人民城市的必然选择。只有抓好城市更新,虹口成为中国式现代化重要展示窗口才更具竞争力、实现转型升级才更具承载力、建设人民城市才更具感召力。

  “我们一定要把最好的资源留给人民。虹口现在还有一部分群体没有享受到城市发展带来的成果,我们还有零星旧改,剩下三千户要完成。”李谦表示,“这是这一届区委、区政府对市委、市政府的承诺,也是对虹口人民的承诺。”

  新民晚报记者 解敏