第一省会,捅破了天花板!

更新时间:2024-01-03 12:13:23作者:无忧百科

第一省会,捅破了天花板!

作者:余飞


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广州地王再现

自从2023年9月,在面对江河日下的商品房成交市场、土地成交市场下,自然资源部发文,建议各地取消土地拍卖中的地价限制,这一建议随后在多个城市落地。



原本的22个集中供地城市,几乎全盘解除了地价限制。

在恢复价高者得之之后,不少城市的确出现了久违的地王。比如成都、杭州、青岛、南京、东莞、合肥、长沙以及最近的第一省会广州。

2023年最后一个工作日,广州海珠琶洲西区AH040331地块正式拍卖,这是广州在取消土地限价后首次有中心区域核心位置地块出让。

由于地块地处广州核心繁华地带的琶洲区域,是互联网创新集聚地,热度可想而知。

最终引来了越秀、保利、招商、华发、中海、建发、国贸、金茂和珠江实业等九家国企报名参拍,在经历了85轮竞价、5个多小时的“持久战”后,最终花落越秀地产。

成交总价约22.7亿元,成交楼面价约7.57万元/平方米,成功登顶广州楼面价TOP1,可售楼面价高达85247元/平方米,成为广州楼市新地王。



未来开盘新房售价基本在15万/平方米往上跑。

和南京、东莞、合肥、长沙一样,地王都是被国资背景的房企拿下。

越秀,广州国企,也是广州第一大房企。

2023年12月14日,南京的地王是首开制造的。同一天,东莞的地王是保利制造的。

11月份合肥滨湖区诞生的新地王,更是国资委背书的安徽高速助攻。

长沙12月12日开福区诞生的地王,则是中国建筑旗下子公司中建信和制造的。

02

地王能否改变局面

国企出力背后,无非是地方城市想要借助地方制造氛围,带动楼市回暖而已。

地王对于市场的提振作用,非常强烈。

一是在于拉动成本上涨,二是给购房者施压,三是给投资者以信心。

2015年至2021上半年那一轮房价疯涨,本质就是土地成本不断疯涨。面粉价格不断创新高,面包价格焉能不创新高。

但是,当下的这种环境中,民企们都在忙着活下去,忙着降价卖房回笼资金,去完成保交楼任务,去降低自己的负债率,根本无暇也无心去拿地。

所以,这个重任只能国企、央企和地方城投接棒。

然而,如今的地王,对于改变城市房地产基本面,基本产生不了多大作用,这一点,我在之前写长沙地王的时候也分析过。

主要在于:

一方面,这种地方没有多少民企参与,更像是一种自导自演的游戏而已,依靠国资背景的房企兜底,本就不可持续。

另一方面,就像如今还想着涨价去库存一样,老套路在民众口袋空空的背景下,只会让自己陷入尴尬境地。

而且,一旦带动不了市场,反倒会让拿下地王的房企陷入亏损的尴尬,这样的案例比比皆是。

2021年年中每日经济新闻爆料,厦门几年前的总价地王,当初57亿拿地,楼面价为37013元/平方米,现在亏本甩卖了。



厦门的另一个地王,融侨翔安南部新城地块,融侨集团2016年以42.18亿元拿下,楼面价38345元/平方米,2019年开盘,目前在售均价为37500元/㎡。面包价格低于面粉价。

上海2016年诞生的全国单价地王,融信万科上海静安区中兴路地块,融信当年以110.1亿元拿下,楼面价10.02万元/平方米。后来融信将49%股权转给了万科。

2020年项目入市,预售价仅12.98万元/平方米,虽然高于楼面价,但仍是在亏本卖出。

此外,东莞黄江镇东部产业园地王,珠海唐家湾格力地产拿下的地王,福州阳光城五一新城地王,天津金地南开双峰道地王,南京京奥港麒麟板块地王……

这些曾经名噪一时的地王,如今全部折戟,都在亏损卖出。

尽管如此,对于很多城市来说,想要努力托底楼市,已经没有什么更好的办法了。

以广州来说,认房不认贷也执行了,首付也降了,就连北上深纹丝不动的限购措施,广州也率先放松了。

1,限购缩圈。之前广州只有增城、从化不限购,现在增加了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域。

2,限购门槛降低。非户籍在限购区购房,社保五年降至两年。

3,增值税免征年前“5改2”。也即之前买房后,需要满五年上市交易才能免增值税,现在满两年即可。



然而,如此多的动作,并没有产生很大波浪,广州的二手房成交量在12月再次跌破万套。



03

广州楼市依旧很冷

从去年全年数据来看,广州的成交量高峰顶格在3月份,之后一路下滑,到最后一个季度,由于降价更加厉害,成交量稍微上扬,12月份又回到了万套以下。

全年整体二手房成交量,好于2022年,但相比于2016年的高点,下跌了很多。



新房方面,去年大多数月份持续维持在低位,去年12月份仅成交了4324套。



全年广州新房成交了73771套,和2022年基本相当,整体都在低位。



价格方面,国家统计局数据显示,去年11月份广州新房环比下跌0.9%,同比下跌2.4%。二手房环比下跌1%,同比下跌4.3%。

纬房研究院披露的数据显示,广州过去一年房价累计下跌了5.5%。



贝壳披露的数据显示,广州的二手房已经进入了比赛式下跌模式!

挂牌房源的降价房源占比已经达到最大,10月占比高达98%,可以说是敞开来跌。



二手房价格降幅不断扩大,去年10月份二手房成交价平均下跌了7.06%。



正因如此,广州才成为一线城市中,发布救市措施最多的一个。

如果今年走势还与去年一样,广州很有可能会继续收缩限购圈,并降低限购门槛。北上深,也有可能会放开外围区限购。

这是大趋势,只是时间早晚的问题。