关于深圳“推进城中村改造”的理解

更新时间:2024-01-06 00:09:36作者:无忧百科

关于深圳“推进城中村改造”的理解


继配售型保障房高调开建之后,深圳规自局1.4发出对“三大工程”之一“城中村改造”在深圳落地的新做法。有些粉丝问,做点理解。

解释之前,我强调一点。政策实在是太多了、变化太快了,作为行内人士,我也深觉已经疲累不堪。一个政策没多久,等你解读完了,突然就又全部推倒重来了,太累人了。我们把很多聪明才智都浪费在了开会研究、酝酿政策、出台政策、解读政策上了,不是一件好事。

“城中村改造”这个三大工程之一起于去年4.28,当时zyzzj会议要求在超特大城市推进城中村改造,目的跟保障房建设一样,带有补充替代房地产投资的意义。7.21通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,7.24日印发,7.28日全国部署。这个超特大城市大约是21个。


新的征求意见稿对深圳先前确立的城市更新系统方案——“城市更新条例-办法-实施细则,及各类规定”组成,还是做了不少“突破”。某种程度上可以说是“另起炉灶”,再搞一套系统

大略来看,有几个地方。涉及到政策比较复杂,我理解也未必准确,既然是征求意见,就权当是表达疑惑了,欢迎留下你的看法。

1)主导主体变了,强调“有为政府”

众所周知,深圳10年前起步的城市更新工作,大方向是:政府统筹,市场自决。自决的意思是,村股份公司可以自己干,也可以跟开发商合伙干,也可以让政府来主导干,大家自己谈好就行。后来经过“南园新村”事件,旧小区改造政府角色加强。再到“棚改”推出,旧小区这部分基本上都是政府话事了。但是城中村改造这部分,大体上还是遵循市场化的思路,村股份公司和开发商去谈。谈得拢就搞,谈不拢就接着谈。

这次讲的很直接,“政府主导,分类实施”……“充分发挥政府在城中村改造中的主导作用”。原因也给了解释:房地产市场下行、市场化房企没钱了,还有一个原因,城中村改造市场自决推进太慢了(下面说)。


政府扩权,这是我认为这一轮深圳城中村改造思路的最大变化,它也会产生深远影响。

2)拆迁范围更清晰

城中村改造有三类,这个其实深圳一直都在这么做(国家政策是不是吸收了深圳的做法我不敢判定)。我们只看拆除重建这一类,和过往(深圳城市更新条例、办法、实施细则)相比,这个意见对优先拆除重建的范围划定的更清晰。


参考过往,第二、第三其实都没有出现的,这次都有了。范围扩大,实质上也意味着政府扩权,有些项目以前可能还要论证一下,现在就非常简单了,照单录入。对于扩大纳入城中村拆建项目、提高拆迁效率,都有很好的推动。

3)大幅降低拆迁门槛

意见里面提出,拆建类城中村改造项目,经“物业权利人三分之二以上同意……方可实施”。


单2/3,这是巨大的调整!官方的解释讲了原因,但我觉得不够强烈,还是要回到深圳城市更新政策系统里去对比。


看下面的深圳城市更新条例,讲的很清楚,单一地块最低是“双3/4”,旧小区要“双95%”。


就是按照上面援引的管理规定,也是“双2/3”。

总之,无论从哪个文件讲,变更为“单2/3”的新意见,都是大幅度降低了拆建门槛。从这个角度讲,区级政府接下来主导,会变得更有效率,工作难度会降低不少。

4)征收补偿没看太懂。


看最后这句话,可能是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,但是城中村的土地法律上是集体用地,是不是适用这个,我表示不懂。而且,之前深圳的城市更新政策已经做出了规定,如果达到了“双95%”(南山区最新调成了“双85%”),可以依法征收。当然,你可以说,深圳经历了转地之后,已经没有了“集体用地”。

5)土地怎么卖?

看这一条规定,涉及到两个问题。


一是,土地出让方式大改,上面说了,城中村拆建实际上村股份公司的话事权极大,也是市场自决的表现。但是这次的调整,权力上收到规划部门。我觉得这么写,意味着最终的开发商也许不一定是最开始的开发商。

二是,在目前的这个环境下,市场化房企都躺倒了,没有能力再搞更新。这些项目区级政府启动,也只能卖给国企或者各级投控,搭配一定量的配售型保障房。这样可以起到“一石三鸟”之效,权力上收效率提升,给到国企“令人放心”,能够帮助政府建设新型保障房,减少政府压力。

6)显著利好推不动的项目

看这个政策衔接(二),未列入计划,就可以按照新意见实施。


那么深圳现在的城市更新项目,来看个大数:依据机构数据,截至2023年10月底,深圳全市共列入城市更新计划项目1024个,其中已通过城市更新专规批复项目683个,计容建筑面积累计21538.0万平米;最终达到实施主体公示的项目516个,按数量计划实施率50.4%,按规模计划实施率38.9%

这个数据说明:深圳的城市更新推进的很慢。原因主要在于上面那个“市场自决”和“双95%”,拆不动,一个钉子户搞死一个开发商。

但是按照这个意见的新思路来做,城中村的拆建效率会大幅提高,这是毫无疑问的。因为整个游戏规则在变化,规划部门和区级政府基本上可以来决定,哪个要拆、谁来拆、何时拆、怎么拆

从好的方面说,这个会显著有利于城中村改造的推进,尤其是拆除重建类城中村项目。进而对房地产投资、固定资产投资、经济增长,都会有好的托底。

但从不好的方面说,也有几个问题。一个是,防止恶性拆迁。这个是老问题,谁话事都一样,搞拆迁一定会有钉子户,如何面对如何处理,一直是老大难问题。另一个是,钱从哪来。现在企业都没钱,政府也没钱,用PSL来做钱怎么流转?广州那个房票的模式深圳跟不跟?(我个人强烈反对)。第三个问题是,政府扩权,历史上有许多教训,怎么避免?

至于新闻报道里说涉及全市40%的建面,我认为纯粹瞎胡扯。深圳搞城市更新已经10几年,在全国都是“典范”,很多项目都定了;城市空间规划也是一轮又一轮,到2035的国土空间规划全都确定;先前的政策思路也已经确定,不再搞大拆大建。即是说,哪些搞推倒重建,哪些不搞,基本上都是明牌。这次的新意见,对于深圳而言,我倒是认为,更多是借用这把政策杀猪刀,来快速推进先前已经确定、但是推不动的城中村改造,而不是要全盘搞一把新的。

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