与多数开发商审慎拿地相比，过去的2023年，互联网大佬们拿地频率依旧不低。

据蓝鲸财经不完全统计，2023年，华为、京东、阿里巴巴等多家科技互联网企业均有拿地动作，拿地金额近90亿元。

值得一提的是，在拿地同时，部分企业搬进自建楼宇办公或因业务调整退租，导致市场化写字楼将"腾出"，对市场空置率带来了巨大影响。

以北京为例，据高力国际发布的数据，2021年，头部互联网公司为北京市场带来了147万平方米去化，但在2022至2023年，头部互联网企业累计退租面积约126万平方米，未来半年内待退面积约23万平方米，几乎将此前所消化的面积全部腾出。

不仅仅是北京，在深圳，前海总部基地也有大量企业自建写字楼，"基本上建完了，企业都会搬回到自己的楼宇，市场化项目就会空着，这是一个非常现实的问题。"一位办公楼领域资深人士向蓝鲸财经表示。

科技大佬拿地靠前

纵观2023年拿产业用地企业中，科技大佬仍是主力。

其中，2023年华为分别以2946万元、2.916亿元、2432万元、1.22亿元，在南昌、东莞、安徽、太原拿地；京东今年2月以31.12亿元在北京拿下一宗商住用地；阿里及其关联公司蚂蚁集团在今年2月、10月，分别以3289万元、15.4亿元的价格，拿下杭州两宗地。

此外，2023年，比亚迪在深圳及深汕合作区拿了5宗产业用地，拿地金额超20亿元。

除头部互联网企业外，部分中小型互联网企业在2023年也有多次拿地记录。

2023年12月29日，知名化妆师毛戈平创立的毛戈平化妆品股份有限公司以5.93亿元底价获得杭州上城区望江一处商业商务用地，该地块位于杭州婺江路站地铁口，紧邻K11；2023年10月，游戏公司米哈游以10.77亿元拿下上海徐汇区虹梅街道一宗科研设计用地。

在拿地同时，部分企业早前拿下的地也已陆续竣工交付使用。具体来看，2023年底，阿里巴巴北京总部园区通过竣工验收，今年将有超一万名员工入驻办公。阿里北京总部位于中关村朝阳园北区，总用地面积约12万平方米，总建筑面积约47万平方米，由12栋单体组成。

腾讯在上海徐汇滨江西岸传媒港的华东总部大厦也已落成，大厦由一座29层高150米的办公塔楼及一座4层高的裙楼组成，总建筑面积约10.89万平方米。

而早在2015年，京东便启用在北京亦庄的总部大楼，这些年也在持续扩建，并陆续将其他市场化写字楼中的员工迁回总部。

未来拿地盖总部是否会成为企业普遍的选择？前述人士向蓝鲸财经表示，这取决于企业各自的选择，大型企业基本上会倾向于自建写字楼，但拿地成本一定要非常便宜，真正能花钱在市场中买地买楼的还是那些经营业绩比较优质的企业。

"如果有想法且有足够的现金流，盖楼或许能给员工提供更好的办公享受，带来更好的工作氛围与效率。此外，自建资产还能够放进报表的固定资产中。"上述人士说道。

自建楼宇冲击写字楼市场

企业搬进自建楼宇办公或因业务调整退租后，对写字楼市场的空置率带来显著影响。

典型案例是阿里巴巴今年的退租情况。据蓝鲸财经了解，此前阿里在北京的办公区域主要在望京区域，约为当地市场带来了20万至30万平方米去化。

一位知情人士向蓝鲸财经透露，若员工搬进北京总部园区，叠加此前裁员带来的退租及后续可能的退租行为，阿里将退租望京区域约15万至20万平方米面积。

"当前整个望京区域甲级写字楼面积约100万平方米，阿里退租，市场一下就空出15%—20%的面积，冲击非常大。"上述知情人士说道。

需要注意的是，上述知情人士还指出，入驻自建总部只是互联网企业退租的原因之一，核心原因还是ToC业务红利触顶，叠加过去两年监管趋严，企业进行战略转型收缩，出于降本增效的需求，"不得不退"。

"这两年，北京市场尤其是北部市场，影响非常大，但同时市场中有一些非常好的企业站出来，2023年在北京写字楼市场贡献最大的是国央企背景企业。"据高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究董事陆明介绍，硬科技企业，航空航天类企业，以及新能源、金融相关企业目前在扩租。

但这些企业的需求量仍旧不足以支撑企业退租所带来的空白，叠加市场新增供应量，北京写字楼市场2024年仍旧承压。

在陆明看来，北京办公楼市场预计将长期面临需求不足、价格不振的问题，只要市场空置率维持在20%的高位，市场平均租金将不会出现触底反弹的可能性。同时，高空置率持续的时间越长，租金下行的压力就越大。

其进一步指出，2024年租金市场下行期对于资产管理提出了更高的要求，市场参与者需要对市场变化做出快速响应，以可持续的低价策略来抢占市场优质存量资源，不断依靠创新打造差异化竞争优势。