昨天（1月9日），广州2024年首场土拍爆冷，共2宗地出让，0成交。

广州部分解除限购之后市场不是一度回暖？为什么会出现这种情况？

01

土拍详情

广州这次土拍让众人大跌眼镜，是因为两宗地虽然各有缺陷，但也都有可取之处：一个位处天河，距金融城仅约3公里；一个是一线江景；即便不算优质地块，也绝对算“过得去”的地块。

1、天河黄村三联路地块

这宗地为纯居住用地，占地面积24847.82㎡，计容建面≤58244.19㎡。规模不大，预计只有四五栋楼的体量。挂牌起拍价约23.2亿元，折合楼面起始价39800元/㎡。

天河黄村三联路地块一路之隔就是奥体优托邦，购物娱乐举步可达；距离金融城也仅约3公里，是广州CBD东扩的重点区域。因此，这宗地在区位板块上讲并不差。

距土拍地块较近的在售项目是吉山仓一期地块，去年7月被华润拿下，即现在的华润置地·天河润府。华润项目因为要配建南沙体育馆，加上配建成本，实际的楼面价约为3.8万/㎡，目前产品吹风价5万+；周围在售项目如珠江花城、联投文津府、保利天汇等项目，市场均价也约在5-6万/㎡。

因此，天河黄村三联路如果顺利出让，未来入市价格也就在5万/㎡左右，但土地成本却远高于周边竞品，缺少利润空间，且地块也确有缺点。

这宗地体量较小，最多打造4-5栋楼，可发挥空间不大，与周围大社区竞品项目相比，在配套、居住氛围打造方面处于劣势；附近多是大学、产业园，一手住宅较少，未来居住氛围无法借力提升；距离地铁黄村站走路要1km＋，并不算多方便；教育方面，项目只配建一个幼儿园配建，小学、中学教育都有一定距离，学区划分前景未明。

2、白云区金沙洲AB3702045地块

这宗地为二类居住用地，占地89614㎡，计容建面228158㎡，挂牌起始价348375万元，折合楼面价15269元/㎡。

这宗地一线临江，周边居住氛围也较为成熟。去年年中，广州公布《广州市重点商业功能区发展规划（2020-2035年）》，要把金沙洲打造成广佛同城区区域级商业中心。宗地与附近金沙洲地王华润金沙瑞府成交楼面价4.2万/㎡相比，堪称白菜价。

地块缺点在于隔壁就是环城高速，做望江豪宅很难让市场买账，做刚需盘又距地铁较远，颇为尴尬。

此外，金沙洲金还有海量二手次新盘放量，比如隔壁的保利星海花园，近期成交价仅约2.5万/㎡-3万/㎡，挂牌量还在上行，价格还将下行，对宗地未来新房销售将构成巨大压力。

这宗地其实最早定于2023年12月29日下午竞拍，后延至2024年1月9日出让，却仍无人报价。

两宗传统意义上“过得去”的地块双双流拍，说明开发商拿地已经相当冷静，不再仅着眼于板块，而是站在销售端的角度综合测评地块的全方位因素。

02

广州楼市又降温了？

土拍市场遇冷，无疑是新房市场的“冷传导”，广州2023年一度因放松政策回暖的楼市又要降温了吗？

这两年，对于广州楼市来说，可谓跌宕起伏。

2023年广州楼市开年3月“小阳春”，在珠三角率先打响了楼市复苏的第一枪；但随后的几个月里，却量价齐跌，呈现出“高开低走”的态势；后来官方果断出手救市，同时一连串热门板块热门楼盘入市，掀起了一场“回暖潮”；如今迈进2024，土拍市场先来了一波“倒春寒”。

二手房方面，2023年广州累计成交8.69万套，较2022年大增约2万套，同比增长30%。且相比于新房市场“过山车式”起伏，二手房市场相对平稳。

从广州楼市历史上来看，2023年广州一手新房累计成交7.38万套，成交量与2022年基本持平，但却是近10年第三低，仅高于2014和2022年。

广州二手房市场“回春”的代价是总体以价换量，2023年11月广州二手房成交均价29250元/㎡，环比下降10%，同比下降8%，二手房价格创年内新低。

之所以说是“总体”以价换量，是因为市区的情况相对较好；但一些近郊和郊区的大盘上百套甚至数百套房源在售，频频以“周”为单位刷新底价。

这种“冰火两重天”也同样适用于土拍市场，这也是为什么2023年最后一个工作日广州刚诞生楼面价新“地王”；2024年开年就土拍爆冷全部流拍。

楼市，从开发商到客户端，都已足够冷静！

因此，不是广州楼市不行了，是大环境让每一位入场者都非常谨慎。

03

2024年，楼市4点预测

1、楼市，还得有更重磅的政策出台

广州楼市新年第一拍成绩惨淡，某种意义上是给中国楼市敲响了一个警钟！作为一线城市中目前放松力度最大的城市，一度回暖的广州市场如今又面临降温，足见楼市还处于“寒冬”，同时也说明目前出台的政策还不够。

北京、上海因为放松得比较晚，目前政策效应还在发挥作用，但参考广州、深圳楼市放松政策之后楼市走高但随之冷淡的案例，预估随着时间推移，北京、上海楼市政策脉冲效果走弱是迟早的事情，预估北京、上海楼市二三月份之后可能也会降温。

要扶起楼市，就需要出台更大力度的重磅政策。2024年绝不是楼市自然回暖之年，而是楼市政策继续放松之年。

2、广州，有可能完全放开限购

广州面临的经济压力，是四大一线城市中最大的。为保增长，广州很有可能成为率先实现全面取消限购的一线城市。

2023年前三季度，广州无论是地区生产总值和还是实际增速都受到了重庆的严峻挑战。当然，重庆的GDP数据包含了38个区县，总面积82402 km²，是广州（7434.4 km²）的11倍，仅以城区生产总值比较，广州还是领先重庆的。

再者我们一直认为，城市资金总量的重要性、可信度远超GDP。去年前三季度重庆GDP虽然超过了广州，但资金总量只有广州的63%左右，广州比重庆多了3.21万亿元。因此，重庆要挑战广州，实力上还有一定差距。

但广州资金总量为8.55万亿，只超过强二线城市第一名的杭州0.85万亿。杭州资金总量增长非常迅猛，过去5年名列第一，今年增速也非常快，增量比广州多了2500亿。如果两个城市的增长态势再保持5年不变，杭州的资金总量将超过广州。届时“广州将被杭州挤出一线城市”的议论，将真的实现。

广州在地区生产总值和实际增速上被重庆挑战，在资金总量和增速上被杭州挑战，要保住中国“第四城”的位置，就必须保住楼市。完全解除限购，让全国中产家庭补充到楼市生力军中，不失为一条救市良策。

北、上、深经济压力虽然没有广州那么大，但楼市也不容乐观。四大一线作为全国楼市“风向标”，对楼市具有信心意义。目前大环境下，也有必要学习广州，大幅取消核心区以外城区限购，降低准入门槛，刺激楼市持续回暖。

3、“冰火两重天”分化持续

两极分化，是中国楼市未来长时间内的主旋律。

全国范围内，购买力将“重新分配”。大量中产和有钱人将把资产从普通城市转移至省会城市，从三四线城市转移至一二线城市。随着一线城市放松限购，这种情况将进一步加剧。

城市各区域之间，也将持续分化：核心区的房子比较抗跌，甚至逆势上涨；一些概念片区将被“挤泡沫”，从以前的买板块进化到更精细化的买地段、买配套、买品质；刚需市场则将在产品的基础上，继续“卷”价格。

4、五年期lpr报价仍有降息空间

今年1月1日，东莞、佛山率先放开房贷利率下限，东莞多家银行已经开始全面执行首套房贷款利率3.8%；佛山首套房贷利率可甚至可以做到3.6%；无疑是2024年lpr继续下行的“前奏”。

预估今年5年期以上lpr利率（房贷基准利率）很有可能从现今的4.2%降到4.0%，未来甚至有望降到3.9%。