年末市场延续偏弱态势，万科独占销售金额、面积榜单首位

2023年，东莞商品住宅市场在政策支持下呈现库存逐步出清、成交止跌走稳的态势。9月，随着“认房不认贷”、取消首套房贷利率下限等政策的陆续出台，市场热度开始小幅回升，2023年东莞市新增商品住宅供应279.6万㎡，同比下降26.7%，成交商品住宅318.8万㎡，同比上升4.1%。

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▍房地产市场解读

图：2021年12月-2023年12月东莞商品住宅供求价走势

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供应：12月东莞市新增商品住宅供应936套，12.3万㎡，新增供应商品住宅套数、面积环比分别下降27.6%、14.8%，同比分别下降27.3%、23.9%。年终节点下房企推新仍然较谨慎，从供应板块来看，南城街道、松山湖高新区分别供应2.8万㎡，占全市比重最高，其余区域供应在2万㎡以下。

2023年，东莞全年新增新房供应20484套/279.6万㎡，较2022年分别下降38%、26.7%，供应连续两年下降，房企仍以消耗前期供应为主，推新积极性较低。

成交：12月共成交商品住宅1663套、20.0万㎡， 环比分别上升56.7%、54.5%； 同比分别下降34.3%、33.9%。 在成交量连涨3个月后出现一定程度回调。 从板块上来看，寮步镇成交面积为2.1万㎡排名各板块首位，松山湖高新区以1.6万㎡排名第二。

2023年，东莞全年共成交新房26913套/318.8万㎡，较2022年分别上升3.0%、4.1%，成交量有所企稳，结束2连跌。

价格：12月新建商品住宅价格为32295元/㎡，同比上升15.2%，近期多个高价项目入市，推动价格走高；2023年全年成交均价32790元/㎡，年内成交结构往改善型需求变化，整体成交价格较去年上升。

▍土地市场解读

图：2022年6月-2023年12月东莞涉宅用地供求走势

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2023年12月，东莞无新增涉宅用地供应，成交1宗，位于南城街道，总建面6.2万㎡，成交楼面均价29241元/㎡，由保利发展以溢价29.9%竞得。

2023年4季度，东莞推出涉宅用地1宗，共6.2万㎡，成交3宗，总建面10.5万㎡，成交楼面均价23586元/㎡，平均溢价率21.2%。4季度东莞土地市场成交地块体量较小，但质量相对较高，房企竞争相对激烈。

2023年1-12月东莞房地产企业销售业绩TOP20

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-12月31日期间销售的商品房为统计口径，包括商品住宅、写字楼、公寓、商业全口径，主要依据在东莞市域范围的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

销售金额整体情况：2023年1-12月，东莞房地产销售金额TOP20企业合计销售1033.4亿元，入榜门槛值为11.7亿元。

头部房企：万科以247.1亿元位居榜首，今年以来其多个区位优越，定位中高端的项目热销，如万科臻山悦、万科·瑧湾汇等。保利发展以123.1亿元位居第二，较1-9月上升1位，项目主要集中在虎门、寮步等板块。华润置地以112亿元位居第三，年内南城、松山湖等重点板块的改善型项目去化良好，带动业绩明显提升。

三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100亿元以上）共3家，合计销售金额482.2亿元；占TOP20销售额46.7%；第二阵营（30-100亿元）6家，合计销售金额362.4亿元；占TOP20销售额35.1%；第三阵营（30亿元以下）共11家，合计销售金额188.8亿元；占TOP20销售额18.3%。

名次变动：与1-9月排行榜相比，4家排名上升，6家下降，3家新上榜，7家维持不变，其中卓越集团上升3位，上升幅度较大，深圳鸿荣源下降3位，下降幅度较大。

销售面积：2023年1-12月东莞房地产销售面积TOP20企业合计销售286.5万㎡，入榜门槛值为3.5万㎡。万科、保利发展和中海地产分别位列全市前三位，销售面积分别为59.7万㎡、40.6万㎡、22.4万㎡。共有9家房企销售面积超过10万㎡。7家房企排名上升，3家下降，8家持平，2家新上榜。东莞实业上升幅度较大，较1-9月排名上升3位。

东莞2023年头部房企月度TOP20上榜一览

从2023年东莞TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计争夺TOP20的房企有24家：

1-3月名次持平企业2家，上升5家，下降11家，新进2家；

1-6月名次持平企业4家，上升4家，下降9家，新进3家；

1-9月名次持平企业4家，上升10家，下降2家，新进4家；

1-12月名次持平企业7家，上升4家，下降6家，新进3家。

头部企业：万科自一季度持续上升后已稳居榜首。年内上升名次多的企业为华润置地，累计上升9名，武汉城建累计上升7名。

▍趋势展望

政策方面：东莞楼市限购政策在去年年底已全面放松，12月首套房贷利率下限松动，购房者购房成本再次下降，有助于潜在客群入市。预计2024年，东莞市政策面仍将维持宽松状态，在人才落户、公积金、房贷利率等方向仍有一定发力空间。

土地方面：年内土地市场呈现分化态势，部分区位优越、总价可控的地块竞争激烈，但其余地块多以底价成交或流拍。预计2024年，房企拿地仍然偏谨慎，优质地块预计将持续受房企青睐，土拍市场将延续分化。

新房供应：2023年房企拿证积极性普遍较低，市场以消化存量项目为主，预计当库存量持续下降、市场活跃度回升后，房企有望重新推新，提升入市积极性。

市场需求：东莞作为以进出口为经济增长主要动力的城市，当前进出口数据仍然偏弱，在宏观环境影响下，房地产市场动能相对不足。预计2024年，市场将迎来筑底末期，刚需购房者入市步伐在政策刺激下游一定的好转预期，改善市场表现延续良好，部分有产业支撑的板块，如松山湖、虎门等市场表现有望好于全市平均水平。

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中国房地产2023年市场总结&2024年趋势展望

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