◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

“房地产既是死穴，也是动力源。”从当前经济形势看，这一点毋容置疑。

年初以来，有关“如何企稳房地产”官方表述，纷至沓来，其实就是围绕两端，既进一步激活购房需求，又重点扶持民营房企避免风险扩大。

目前看，刺激需求端的发力及着力点更多在各地的城市，而如何扶持房企特别是民营房企，发力点却在高层。

1月24日晚间，央行、国家金监总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，无疑为“持有经营性物业”的大型房企带来了新年“大礼包”。

《通知》提及，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房企，全国性商业银行发放经营性物业贷款，除了用于与物业本身相关资金需求外，还可发放用于偿还房企及其集团公司存量房地产相关贷款和公开债券。

这里有3个强调点：

其一，对房企放贷的资质要求，即”规范经营、发展前景良好“，
其二，扩大了”经营性物业贷“资金使用范围，比如开发贷、公司债、中票、ABS等，资金使用更灵活了。
其三，“全国性商业银行”可以这么做，抗风险强，城商行估计做不了。

关键所在，仍要看“金主爸爸”，比如“工农中建交”及邮储银行，还有招商银行、光大银行、平安银行、中信银行、兴业银行、华夏银行等，如何给出个“房企白名单”。

当然，房企手上要有足够多的经营性物业，比如自持性的购物中心、商场、写字楼、酒店、公寓、物流仓储等。

从A股房企看，截至2023年中报末，持有投资性房地产规模最大的就是大型央企的招商蛇口，达到1217.3亿元，其次就是新城控股，有1170.7亿元，第三就是万科A，储备了1071.2亿元。

同期末，除此之外，在投资性物业TOP10房企中，还有世茂、陆家嘴、金融街、大悦城、保利发展、金地集团等。

再看H股房企，同期末，投资性物业规模TOP10房企最大的是大型央企的华润置地，达到2535.5亿元，其次是中海，居然也有1946.7亿元，第三是龙湖，达到1925.6亿元，前十还包括金茂、合生创展、世茂等。

当然，综合A股、H股房企来看，相较于央国企背景的上市房企，混合制和纯民营房企将或迎来财务明显改善，比如万科、龙湖、金地、新城控股等。

当然，暂时被列入出险房企的宝龙、旭辉、融创、世茂、中骏，以及暂无出险的雅居乐、金辉等，也将借此东风而受益很大。

不过，有金融机构相关高层人士评论说，“实际上地产公司这些经营的物业有几个没有抵押融资的呢？基本都拿来融资了，不会让这个资产‘闲置’的吧。”

不可否认，上述说的这个确实是实情，特别是去年以来，非国资房企资金链持续吃紧，多家大型房企为融资公开质押了一线城市的地标商业，拼劲儿可窥一斑。

既然上面主动开了“这个口子”，就意味着房企可以逐步推动抵押性的债务腾挪，长债也可以置换掉短债，改善债务结构等，让优质经营性物业融资效用最大化。

前不久，近日，央行、国家金监总局还发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋等。

1、住房租赁开发建设贷期限一般3年，最长不超5年，长租房平台自持运营的，经营贷最长不超20年，贷款额度不超物业评估值的80%。

2、长租房平台依法合规改造工业厂房、商办用房、城中村等形成的承租型租赁住房，经营贷最长不超5年，贷款额度不超期限内应收总租金的70%。

与此相配合的是，央行日前已批准了一项千亿元住房租赁团体购房贷款，支持天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南8个试点城市购买商品房，变相为一些房企解决高库存，帮其缓解现金流压力等。

2022年底以来，央行推出针对“示范性房企”的“第二支箭”，加上后续证监会抛出房企定增重组松绑新政，虽部分房企收益不小，但销售端持续低迷，民营房企资金链危机警报并未解除。

但从年初以来，央行领衔出大招，千方百计房企融资脱困，虽然需求端受收入预期等多因素制约不好立竿见影，但在房企融资端却能“大有作为”，至少可以扼住更多房企滑向危险边缘，多组合拳以稳楼市。