二娃说

现在，很多买房人认知失调！

昨天，想必大家应该都被广州楼市新政给刷屏了吧？

毕竟，所有的媒体、开发商、中介，都在追这个热点。

但二娃看了很多文章和报道后，发现了一个严重的问题：90%的媒体都在输出同一个观点“广州楼市新政，利好市中心改善及豪宅市场，对番禺来说是利空！”。

甚至二娃自己，一开始也是这么觉得的。所以，昨天我的文章解读里面，还提到了“利空番禺”这句话。

直到一位粉丝，在群里说了一段话后，我才意识到：我的理解，可能是错的！

如上图所示，这是二娃的一位天河粉丝，他买房预算为1000万，一开始是打算买天河新盘的，但广州新政出台后的第一时间，他突然改变主意，在小群里跟我说：想买番禺万博了！

原因是，他认为，新政后投资客，改善客都会扎堆挤进市中心，会让开发商姿态变高，定价不会那么友好，会逐渐失去性价比。

相比之下，番禺开发商必然不会那么强势，售价会更加亲民，更有性价比。

嘿，你还真别说，他这么一讲，我觉得思路清奇啊，但又非常有道理。

随后，我自己也开始认真思考了一下这个问题，广州新政出台后，真的利空番禺吗？

最后，得到的答案是：NO！

你们猜猜原因是什么？

另外，2024年，番禺到底还能不能买？接下来会不会被新政影响？如果你跟二娃一样，也关注番禺楼市行情的话，不妨我们进群交流！

当然了，二娃给出这个结论，自然是有道理和逻辑在的，大家不妨来看看对不对：

第一、番禺本来投资客就少，受新政影响，真的不会太大！

根据中指院数据显示，去年番禺新房成交额达537.3亿，排名全市第一。从成交面积段来看，60-140㎡的户型，占到总成交比例的约85%。

这说明什么？这说明，番禺市场的购买力，主要是刚需和改善客。

◆ 数据来源：中指院

此外，根据二娃了解，番禺各个楼盘的买家基本都是自住客，以投资目的来买房的少之又少！

那么，为啥刚改买家喜欢买番禺呢？

他们买番禺，其实不是因为名额问题，而是和上面那位粉丝一样，看中性价比。

现在的番禺，生活环境好，各种配套也不缺，二娃我每次来踩盘，都要羡慕这里的业主。

就拿出行来说吧，地铁3、18号线（已开通）都能直达珠江新城。另外，这里有全国人民都知晓的长隆旅游度假区，也有万博CBD、广州南站、大学城等等。

而接下来，万象天地、k11 select、新鸿基ICC广场也会陆续兑现，里仁洞旧改也会给番禺带来利好，可以说非常宜居了。

◆ 万博CBD实拍，广州房产@细鹏摄

总的来说，番禺房子好卖，受购房者青睐，是因为它本身条件足够好。这一点，不管你出不出政策，都无法改变的。

所以，在我看来，广州出不出昨天的政策，对番禺的影响都不大。

说真的，新政“利空番禺”这个说法，我觉得是大家过分解读了。

◆ 番禺航拍图，广州房产@细鹏摄

第二、现在，大家缺的真不是名额，而是钱！

先不谈新政的影响，放开限购了，大家真的会一股劲涌入楼市吗？

我觉得未必，现在大家不愿意买房，根本不是因为没名额，而是因为没钱！

呐！评论区往往才是最真实的声音：

所以，昨天的政策各种释放买房名额又如何？即便你真的想买，也得有钱啊！

释放名额而已，又不是发钱，大家瞎兴奋个什么劲儿？

第三、时代变了，现在都流行降级消费！

从二娃接触到的粉丝来看，这是目前大部分人，对于买房的态度。

只要一天预期没有改变，收入没有增加，这种买房趋势都会一直持续，并不会因为一个楼市新政而改变。

不信你看下面这位粉丝，一开始准备买套1000万的房子，最后，全款去番禺买了套600万的房子。

其实，我自己何尝又不是这样呢？

一开始，我对买房还是抱有幻想的，想着卖掉老破小，all in买入一套总价500-600万的房子。甚至，我也曾考虑过JYD，尽可能加杠杆，去买一套更大、更好的房子。

现在呢，我就考虑，要不去番禺卖一套400来万的房子好了。像是越秀·大学·星汇城建面约107㎡的那个户型，4房，户型很好，距离地铁口也近，步行几百米到江边，大盘商业氛围浓厚，还能读公办九年一贯制的好学校，我觉得就很不错啊。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）

负债少，压力就小。

◆ 越秀·大学·星汇城园林实景图

还有之前陪粉丝@阿豪收房，就被星寰TOD建面约115㎡4房圈粉了，我的预算也是够的。

这个盘，距离地铁谢村站直线距离只有约300米（数据来源：百度地图），还是现房或者准现房，真的很不错。

◆ 星寰TOD建面约115㎡4房，二娃现场拍摄

所以啊，新政出来后，会选择去买天河、海珠的人，那是因为他们一开始就是天河、海珠的改善客，他们兜里有米。

而本来就目标就是番禺的，最终还是会选番禺，不会贸然增加预算，或者加杠杆去买市中心了。

毕竟在市场下行期，真没必要给自己那么大的压力，你们说是不？

第四、大家都说利好天河、海珠建面约120㎡以上的户型。但门槛多高你们知道吗？

二娃整理了两张图，你们来看一下：

我去，好吓人！最低也要780万啊！稍微好点的就去到1000-2000万了。

但如果把这个预算，放在番禺，完全可以买到最好的产品了。

比如，位于长隆万博CBD板块的万博·瑞麓府，它建面约171㎡的大平层，8层高的小洋房、5开间朝南、板楼、专梯专户，还带豪华装修，容积率还是别墅级别，只有1.6，真的超级爽。

◆ 建面约171㎡5空间2卫户型图

关键是，它还有九年一贯制的广东番禺中学实验学校，这对有孩子的家庭来说，多好啊。

再比如，越秀·大学城·和樾府建面约175㎡大四房，户型设计得很棒，并且楼下就是大公园，自带公办九年一贯学校。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）

在这里，你可以把生活过成别人的诗和远方。而且，整个小区圈层很纯粹，都是一些高知人群，老师教授也很多。

你瞧瞧下面这张实景图，真的就跟活在画里面一样。

◆ 越秀·大学城·和樾府实景图

实在不行，等一等万博板块的里仁洞旧改，也是非常好的选择啊！

你说，在番禺当王，不比去天河、海珠当凤尾强多了？

关键是，除了上面提到的高阶项目，番禺目前还有很多很不错的项目可以挑。说到这，就不得不提到一个开发商：越秀地产。

这家国企，早早就在番禺布局了多个楼盘，涉及长隆万博、南站、大学城、莲花山等数个板块。

这么说吧，无论你有什么需求，越秀总有一个楼盘能够满足你！不信，我们看下图：

比如说，如果你是首次置业，预算不多，又注重邻居素质、社区氛围、居住环境的，就可以重点看看越秀·大学·星汇城和越秀·大学·星汇锦城。

前者，更近地铁，商业体量更大，邻居圈层更好；后者户型实用率更高，且读书更方便。

其中，星汇锦城建面约76㎡3房，不仅做到了南向，还带主套，最低总价不到250万。

◆ 星汇锦城学校实拍

并且，生活配套也足够齐全，幼儿园、中小学都有了，基本生活所需，都不用愁。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）

如果你是对地铁比较依赖的上班一族，则可以考虑广州南站板块的星寰TOD或者星瀚TOD。

◆星寰TOD实景图

星寰TOD优势则在于，近地铁（直线距离约300米，来源：百度地图）+户型好（产品力强，实用率高）+准现楼+园林不错。

星瀚TOD的优势在于，地铁（TOD上盖）+九年一贯制广外附（已开学）。（教育设施相关最新信息及情况，以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准）

值得一提的是，买了星瀚TOD，坐地铁回家不出地面就能直通小区。

◆ 星瀚TOD学校实拍

第五、买市区二手？这种想法很危险！

看到这，我就猜肯定有人会说：我也不一定买番禺啊，市区放开限购，新房够不着，我买二手不就好咯？”

恕我直言，这种想法，目前很危险！

一来，现在的二手房，产品设计普遍过时了。

尤其在广州新规后，现在的新房产品非常强，实用率也也非常高。在它们面前，落后的二手房就是弟弟。

简单举个例子，下图是珠江新城某豪宅小区，建面约121㎡只做到了2房设计。

先不说居住体验差了一个档次，未来在二手市场流通，估计也只有被嫌弃的份了。

◆ 现在买过时的二手，以后要后悔

二来，对比很多新房，现在二手房价格优势也不明显。

大家可以对比一下，天河、海珠的建面约120㎡以上的房子，其实大部分还是很傲娇的。

比如，我在某壳平台上搜海珠建面约120㎡以上的二手房，总价倒序排列，最便宜的一套也要400万，接着就是710万了，价格一点也不便宜。

与其花高价买旧产品，为什么我不买性价比更高、产品领先的番禺新盘？

◆ 来源贝壳

最后，就是圈层、居住环境都有着本质差别。

都知道，天河、海珠很多二手小区，很多楼龄动辄就20+年，甚至有些还是单体楼。

emm...住起来嘛，我只能说跟现在很多新楼盘是无法比的。

所以呀，这样看下来，昨天的广州新政，对番禺的影响真的很小很小，大家不用过度紧张 。

该买番禺的，最后你依然只能买番禺。因为同样的价格预算，番禺性价比就是要强很多。

不知道你们赞同吗？

好了，就说这么多吧，如果2024年你也打算在番禺买房。记得扫码进群，我们一起撑番禺！

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(1)本项目推广名为【越秀·大学·星汇城】，标准地名【德颂华庭】，开发商:广州新越房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220312号】、【穗房预(网)字第20220313号】。

(2)本项目推广名为【越秀·大学城·和樾府】，标准地名【博颂花园】，开发商:广州越创房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220424号】。

(3)本项目推广名为【越秀·星寰TOD】，标准地名【星颂花园】，开发商:广州越秀华城房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220421号】。

(4)本项目推广名为【星瀚TOD】，标准地名【星瀚园】，开发商:广州品荟房地产开发有限公司；预售证号【穗房预(网)字第20220144号】、【穗房预(网)字第20220699号】。

(5)本项目推广名为【越秀·万博·瑞麓府】，标准地名【瑞麓府】。预售证号【穗房预(网)字第20220479号】。开发商:广州市番禺区香江实业有限公司。

(6)本项目推广名为【越秀·大学·星汇锦城】，标准地名：明颂花园，开发商：广州越创房地产开发有限公司，预售证号：穗房预（网）字第20230310号，穗房预（网）字第20230311号，预售证发证机关：广州市番禺区住房和城乡建设局；代理商：广州越秀兴业地产代理有限公司、广州世联房地产咨询有限公司。