乐居财经 严明会 1月29日，中信证券指出，广州市的政策匹配我国房地产市场供求关系已经发生重大变化的关键判断，也符合房地产市场的内生发展需要。2024年各地限购政策还会持续退出，按揭贷款利率有望实质性下降，核心城市房价有望在二季度走稳。金融系统大力支持房地产市场合理融资需求，地方政府积极响应。配售型保障房建设量力而行，执行中会充分考虑当前房地产市场的压力。

风险因素：政策落地效果尚待观察，销售基本面的恢复效果和持续性可能不及预期；当前各地房价仍在持续下行，企业财务表现仍然存在较大不确定性，盈利能力可能继续收缩；配售型保障房筹建可能导致区域性的商品房房价承压，导致局部市场存在需求波动。

改革创新新高地，企业发展新热土

近期，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《浦东新区综合改革试点实施方案（2023-2027）》，中信证券认为，相关改革将有望大幅度提升区域经济发展活力，临港新片区等重点区域或将在政策加持之下吸引力进一步提升；相关政策既是探索对外开发的号角，也是区域跨越发展的引擎。

风险因素：1）园区公司面临城市商办空间供给过剩的挑战：区域政策的主要受益对象是扎根片区的园区综合开发公司，这类公司的营收有较大比例来自于园区商办物业的出租和销售，若无法有效应对供给过剩的挑战，将面临一定的风险。当然，当前商办空间供给总量过剩，但具体落实到园区公司的运营成绩，则相关园区服务的具体产业增速十分重要。和TMT相关产业不同，跨境金融，高端制造等领域并不存在明显的商办物业供给过多问题。2）房地产行业销售基本面恢复效果和持续性不及预期的风险；3）区域政策落地的力度和时间不及预期的风险。

90年代日本房地产危机和企业应对

随着90年代房地产危机演进，日本房企经历了产业结构转变、营收利润波动、压降债务和杠杆、寻求金融资源支持以及业务模式向可循环转型的五重变局。在明晰中日差异前提下，日本房企发展经验揭示了尽管资产价格见顶阶段龙头企业亦难免亏损，业务转型和成熟也需要时间，但企业转型聚焦可循环业务的房地产发展新模式是必然选择，且控制杠杆和寻求金融资源十分必要。此外，中国房地产交易服务板块也诞生了具备强大业务能力和规模的不动产服务企业。

风险提示：日本房地产下行发生距今超过30年，且中日两国在宏观、微观经济层面都存在差异，相关历史经验和当前情况并不完全可比，不能简单套用日本房地产市场的一些机械性结论；在中国，如果资产价格下行，企业面临的减值压力可能影响业绩；企业经营模式向经营性、循环性业务的转型尚需时日，可能出现部分业务难以盈利的情况；政策实施范围和力度存在不确定性，市场筑底时间可能延长；居民的收入预期下行可能导致中高端购物中心面临客流降低，空置率上升的风险；我国REITs市场尚处发展初期，制度还需完善，可能存在较大发行折价进而阻碍企业出表资产的风险；整装家居业务规模化运营和管理模式尚在探索，可能存在相应业务盈利能力不及预期的风险。

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