“暂停卖地”的黄埔，要食言了。

搭上新政的嘟嘟车，这两天，《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》悄悄更新了。

其中住宅地块，相比1月9日发布版本，增加了8块宅地！

·天河：广东电视台地块、黄村三联路地块；

·荔湾：广钢1号地块、河柳街地块；

·番禺：广州新城停车场、展贸城首开区地块

·黄埔：双岗停车场地块

｜数据来源：克而瑞｜效果图

我们重点聊聊黄埔。

还记得，在1.0版本中，这里直接挂了个0蛋，江湖传言，是为旧改让道，不互扯头花，稳住供应量。

现在呢，限购再松绑，抢客战打响，黄埔也没必要继续端着了，直接来了个贴脸开大。

新出炉的双岗停车场地块，北靠龙头山森林公园，是地铁5号线东延段双沙站上盖，就紧挨着计划年中入市的双沙旧改。

黄埔双岗停车场地块，用地面积17公顷，建面超38万m²，货量不少，容积率还只有2.39，相比一众热衷于向高了盖、往密了建的旧改项目，要低得多了。

旁边“非典型”的双沙旧改，都得2.76-4.99。

虽然目前地块还处于控规调整阶段，但估计也快了，可能还有学校，到时户型新规再那么一套，综合素质还是很在线的。

如无意外，到时会由广州地铁来拿，不排除合作。

据说，地块盖板很早就封顶了，开发起来速度不会慢，年内入市概率很大。

老黄埔+地铁上盖+低密+山景+高实用率，来势汹汹，算得上今年黄埔最能打的项目之一了。

首当其冲的，就是旁边的双沙旧改。

两个项目，在整体定位固然有一定差距，但双沙旧改体量太大了，总建面近240万平，分多期多组团开发，产品肯定会有一部分重合，免不了要开杠。

尤其是刚改-改善这一梯队。

一个是独立社区，低密山景；一个上是旧改大盘，南向江景。

在总价段接近的情况下，买家们还是会多对比取舍的。

并且，地块的存在，也会让双沙那么一～小撮商品房会很难受。

比如融资地块02，原本可以有北向山景，双岗停车场地块一建起来，很有可能会被挡得严严实实，只能在南面的绿地景观下功夫了。

也不知道，八局看到是什么感受...

反正我有点心疼。

不过，如果只把目光放在这两个项目身上，格局还是太小了。

毕竟，黄埔楼市的竞争，早就不是简单的盘与盘之间的撕扯，而是板块内部的争斗。

而始于去年年中的楼市大松绑，尤其是9.27多区解禁，以及1.27全市放开120m²以上住房限购，又把战局扩大到了整个广州。

从机构数据来看，黄埔作为率先放开限购的重点区域，成绩算不上多理想，去年全年成交不升反降，量价齐跌。

119万㎡的成交面积，同比2023年减少11%；

39762元/㎡的成绩均价，虽然在近五年高位，但同比也下滑3%。

而同样是放开限购，番禺的情况要好得多，价格变化不大，成交量同比微升。

｜数据来源：克而瑞

出现这样的反差，市场普遍将原因归结于，供应出了问题。

和热火朝天哐哐出货的番禺不同，去年黄埔没有大的规划利好，旧改没入市，地也卖得一般，很多大热的网红盘，比如城光、保利罗兰等都处于清盘尾货阶段，特别是没高实用率的产品，缺少了一定的话题度。

但市场也普遍认为，这样的局面，很快就会结束了。

一来，是广州首个“不限价”的地块，被保利拿了，卷王进场，自带话题。

项目产品虽然还没公开，但和我们之前推测的79/87/115/141不会有很大偏差，整体思路是小户型+低总价+超高实用率。

把花地湾的风云，copy到老黄埔，一顿乱杀。

买不买另说，流量先抢到位了。

二来，是几个重要的旧改，比如双沙、珠江、新溪、南湾、鱼珠等，陆续都到了出货的节点。

双沙预计年中，珠江有希望，新溪快的话三四季度赶得上。

这些项目都是自带流量的，成群结队来，场面会很盛大，对黄埔来说，不仅是楼市的补货，还有区域的改头换面。

现在看来，还是太乐观了。

120㎡以上住房全市不限购的政策一出，又利空了，让本就不富裕的黄埔楼市，雪上加霜。

｜新政后广州各区来访变化

@广州中原地产发展研究部

一方面，一部分潜在的客户被分流了。

一些资金充裕的外地投资客，原本只能买黄埔、番禺，会毫不犹豫转向天河、海珠、荔湾、白云。

核心区的资产，和外围区的资产，是有壁的。

另一方面，产品定位定价更难了，尤其是改善-豪宅项目。

黄埔楼市，主要承接的是市区外溢，所以刚需-刚改产品是主流，90-110㎡的户型卖得最好，这也是很多房企的操盘思路。

但一个又一个的项目，都做类似的产品，一起卷，想走量也不容易。

做改善，又不能做得太改善，总价一上去，核心区120㎡以上产品，就开始磨刀了。

就拿“东部第一豪宅”的英广黄埔公园项目来说，全盘130㎡以上，吹风8万+，千万级的总价，可以在广州挑花眼了。

这个盘是有不少本地置换客，地缘客在看，但量有多少？从核心区各大红盘嘴里抢饭吃，始终不是一件简单的事情。

而双岗停车场地块，虽然有改善的潜质，但如果真的做纯改善，市场认不认，还要打个问号。

这次黄埔只放了这一块地，或许也有试探的成分在。

而这还只是一个开端。

我们今天讨论的内容，是建立在广州的限购还没彻底放开的前提下，如果市场依旧没能拉得起来，大概率还会迎来一波全面松绑。

到时，真就无需挣扎，各凭本事了。

最后，关于这次《蓝皮书》新增的宅地，如果大家还想了解更多，可以评论区留言，点赞过50，我们单独找时间讲讲。