新政之后,广州掏家底,黄埔贴脸开大

更新时间:2024-02-01 12:46:33作者:无忧百科

新政之后,广州掏家底,黄埔贴脸开大

“暂停卖地”的黄埔,要食言了。

搭上新政的嘟嘟车,这两天,《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》悄悄更新了。

其中住宅地块,相比1月9日发布版本,增加了8块宅地!

·天河:广东电视台地块、黄村三联路地块;

·荔湾:广钢1号地块、河柳街地块;

·番禺:广州新城停车场、展贸城首开区地块

·黄埔:双岗停车场地块



|数据来源:克而瑞|效果图

我们重点聊聊黄埔。

还记得,在1.0版本中,这里直接挂了个0蛋,江湖传言,是为旧改让道,不互扯头花,稳住供应量

现在呢,限购再松绑,抢客战打响,黄埔也没必要继续端着了,直接来了个贴脸开大。

新出炉的双岗停车场地块,北靠龙头山森林公园,是地铁5号线东延段双沙站上盖,就紧挨着计划年中入市的双沙旧改

黄埔双岗停车场地块,用地面积17公顷,建面超38万m²,货量不少,容积率还只有2.39,相比一众热衷于向高了盖、往密了建的旧改项目,要低得多了。

旁边“非典型”的双沙旧改,都得2.76-4.99。

虽然目前地块还处于控规调整阶段,但估计也快了,可能还有学校,到时户型新规再那么一套,综合素质还是很在线的。



如无意外,到时会由广州地铁来拿,不排除合作。

据说,地块盖板很早就封顶了,开发起来速度不会慢,年内入市概率很大。

老黄埔+地铁上盖+低密+山景+高实用率,来势汹汹,算得上今年黄埔最能打的项目之一了。

首当其冲的,就是旁边的双沙旧改。

两个项目,在整体定位固然有一定差距,但双沙旧改体量太大了,总建面近240万平,分多期多组团开发,产品肯定会有一部分重合,免不了要开杠。

尤其是刚改-改善这一梯队。

一个是独立社区,低密山景;一个上是旧改大盘,南向江景。

在总价段接近的情况下,买家们还是会多对比取舍的。

并且,地块的存在,也会让双沙那么一~小撮商品房会很难受。

比如融资地块02,原本可以有北向山景,双岗停车场地块一建起来,很有可能会被挡得严严实实,只能在南面的绿地景观下功夫了。



也不知道,八局看到是什么感受...

反正我有点心疼。

不过,如果只把目光放在这两个项目身上,格局还是太小了。

毕竟,黄埔楼市的竞争,早就不是简单的盘与盘之间的撕扯,而是板块内部的争斗。

而始于去年年中的楼市大松绑,尤其是9.27多区解禁,以及1.27全市放开120m²以上住房限购,又把战局扩大到了整个广州。



从机构数据来看,黄埔作为率先放开限购的重点区域,成绩算不上多理想,去年全年成交不升反降,量价齐跌。

119万㎡的成交面积,同比2023年减少11%;

39762元/㎡的成绩均价,虽然在近五年高位,但同比也下滑3%。



而同样是放开限购,番禺的情况要好得多,价格变化不大,成交量同比微升。



|数据来源:克而瑞

出现这样的反差,市场普遍将原因归结于,供应出了问题

和热火朝天哐哐出货的番禺不同,去年黄埔没有大的规划利好,旧改没入市,地也卖得一般,很多大热的网红盘,比如城光、保利罗兰等都处于清盘尾货阶段,特别是没高实用率的产品,缺少了一定的话题度。

但市场也普遍认为,这样的局面,很快就会结束了。

一来,是广州首个“不限价”的地块,被保利拿了,卷王进场,自带话题。

项目产品虽然还没公开,但和我们之前推测的79/87/115/141不会有很大偏差,整体思路是小户型+低总价+超高实用率。

把花地湾的风云,copy到老黄埔,一顿乱杀。

买不买另说,流量先抢到位了。



二来,是几个重要的旧改,比如双沙、珠江、新溪、南湾、鱼珠等,陆续都到了出货的节点。

双沙预计年中,珠江有希望,新溪快的话三四季度赶得上。

这些项目都是自带流量的,成群结队来,场面会很盛大,对黄埔来说,不仅是楼市的补货,还有区域的改头换面。

现在看来,还是太乐观了。

120㎡以上住房全市不限购的政策一出,又利空了,让本就不富裕的黄埔楼市,雪上加霜。



|新政后广州各区来访变化

@广州中原地产发展研究部

一方面,一部分潜在的客户被分流了。

一些资金充裕的外地投资客,原本只能买黄埔、番禺,会毫不犹豫转向天河、海珠、荔湾、白云。

核心区的资产,和外围区的资产,是有壁的。



另一方面,产品定位定价更难了,尤其是改善-豪宅项目。

黄埔楼市,主要承接的是市区外溢,所以刚需-刚改产品是主流,90-110㎡的户型卖得最好,这也是很多房企的操盘思路。

但一个又一个的项目,都做类似的产品,一起卷,想走量也不容易。

做改善,又不能做得太改善,总价一上去,核心区120㎡以上产品,就开始磨刀了。

就拿“东部第一豪宅”的英广黄埔公园项目来说,全盘130㎡以上,吹风8万+,千万级的总价,可以在广州挑花眼了。

这个盘是有不少本地置换客,地缘客在看,但量有多少?从核心区各大红盘嘴里抢饭吃,始终不是一件简单的事情。



而双岗停车场地块,虽然有改善的潜质,但如果真的做纯改善,市场认不认,还要打个问号。

这次黄埔只放了这一块地,或许也有试探的成分在。



而这还只是一个开端。

我们今天讨论的内容,是建立在广州的限购还没彻底放开的前提下,如果市场依旧没能拉得起来,大概率还会迎来一波全面松绑。

到时,真就无需挣扎,各凭本事了。

最后,关于这次《蓝皮书》新增的宅地,如果大家还想了解更多,可以评论区留言,点赞过50,我们单独找时间讲讲。