现在对老破小、棚户区的改造，大致可以分为两种，一种是彻底拆了重新建，一种是在原有建筑基础上修修补补，力求外立面别那么丑，内部管廊、线路老化啥的就没那么重要了。

前一种彻底拆掉，由于受限于房地产下行、经济增速放缓、人口负增长影响，几乎不会再像过去那样大拆大建了，就算有，也是那种地段含金量特别高、配套特别好的地方，拆掉重新建豪宅，能卖掉、能回本的那种。

否则，大多数的老破小、棚户区，在这一两代人之间，也许就只能等哪天房子自然倒塌毁损灭失了。

后一种修修补补，也就是现在很多地方说的旧城更新，对于业主自身而言，其实意义并不大。

可能在卖二手房的时候，会在小区外立面上加一点分，但实际的增值空间却很小，主要还是从降低老破小、棚户区对市容市貌的负面影响来考量吧。

但是，在所有的老破小、棚户区里面，以下这几种类型，是很难再迎来被改造，无论是拆掉，还是缝缝补补：

1、毗邻地标、超高层周边的老破小、棚户区

这样的地块价值，几乎已经被旁边的超高层、地标建筑吸收殆尽了，也就是说，再拆改这些老破小棚户区，带来的回报就很有限了，毕竟，通常不会在超高层旁边，再建一栋超高层，视野都要受影响。

而且，对于超高层、地标建筑的业主而言，从楼上看向楼下的低矮老破小、棚户区，也会有无尽丰富的心理哲学体验，看着脚下的人像蚂蚁一样穿梭，车水马龙，会有很强的对比感。

2、大规模成片、地段较偏僻的老破小、棚户区

这样的老破小和棚户区，一来改造的成本太高，除非是超级大盘的巨资投入（缔造大盘需一个上行火热的房地产市场背景），否则，很容易就会把房企和操盘手困住亏本深陷其中，所以通常不大会有人愿意涉足。

二来这样的老破小、棚户区所处的地段较为偏远，地块价值有限，很可能配套也比较稀疏，就算改造出来，回报率也并不高。

3、三四线城市和十八线县城的老破小

严格来说，一二线城市以下，就没有什么房地产可言，未来随着人口持续向核心、中心城市流入，三四五线城市、十八线县城沦为收缩型城市，这些低线城市，就算是高档住宅，未来随着人口净流出，大概率都会失去流动性。

就更不要说位于这些低线城市的老破小和棚户区了，甚至于很多县城的房产，都是低矮的步梯楼，城区都没有几栋电梯高层的，低矮建筑都是常态。

也就是说，县城里面这些低矮的步梯楼，连老破小、棚户区的称谓都不配，老破小、棚户区只有在一二线大城市，有了鳞次栉比的高楼大厦对比，才有了老破小、棚户区的对比。

总之，上面三种老破小和棚户区，未来大概率不会迎来多大的改变，可能一两代人之间，都不会有很大改观。