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降息幅度远超预期

打响新春救市第一枪

就在昨天，LPR迎来2024年的首度下调，5年期以上狂降了25个基点，1年期保持不变。

目前一年期的LPR为3.45%，5年期为3.95%。

这是什么概念？

自2019那年8月以来，总共有过8次五年期LPR的下调，但历史上最大一次降幅也不过是15个基点，发生在2022年5月和8月，其他降幅都在5-10个基点，现在一次性下调25个基点，降幅创LPR机制设立以来之最，此次也是历史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息。

再来看2023年，去年全年1年期LPR累计下调20个基点，5年期以上LPR下调幅度为10个基点。

所以，对比周期，这次的降息力度可谓超预期，从微观层面来看，也意味着房贷成本的较明显减少。

据悉，苏州的主流银行已经跟进执行最新的LPR，此次下调后，购买首套房贷款利率下限也降至3.75%（5年期以上LPR-20个基点）。

以首套房100万贷款、等额本息、30年期贷款期限为例，在LPR调整前，首套个人住房利率为4.0%，月供为4774.15元；LPR调整后，利率降至3.75%，月供额为4631.6元，月供减少约143元，合计30年本息累计减少还贷5.1万元左右。

从宏观层面来看，本次非对称降息基本上是针对房地产行业，也体现了央行加大楼市的托底力度，释放的信号非常强烈。

分析师认为，此次5年期及以上LPR大幅下调，对部分有明确置业意愿群体，可以加速其释放购房需求，但对于更多潜在购房者而言，还需加码更多政策组合拳。

除了需求端的促进作用，还有一个方面容易被忽视的，那就是LPR利率下调也将降低房企的融资成本。

现在中央对于资金流入房地产的态度发生了转变，不但要引导金融机构精准给房企输血，还要给房企提供新的融资渠道，进一步改善房企的融资困境，降息无疑也能减轻房企的负担。

2月春节苏州新房成交惨淡

形势仍然不乐观

春节前，一线城市接连放松限购政策，信号意义明显，意味着2024年楼市政策整体仍处于宽松阶段。苏州在1月30日也全面放开了限购，不限面积、不限套数，以促进购房需求的释放。

目前苏州放开限购 、认房不认贷、降首付、降房贷利率“救市四件套”已经全部集齐，购房环境达到史上较为宽松的时刻。

从2月以来苏州楼市的成交情况来看，受春节假期影响，2月以来，新房市场表现较为平淡。

据克而瑞苏州房产测评对苏州市区80个主流楼盘的监测，截至2月17日，这些楼盘的来访量环比减少了39%，认购量也环比减少35%。

春节期间（2.10-2.17），主流80个楼盘中，约一半的楼盘认购套数为0，我们监测的楼盘总体认购量同比减少50%

从供求数据来看，楼市整体表现也处在低谷。

受春节假期返乡和出游潮的影响，房企推盘积极性并不高。截至2月18日，苏州市区商品住宅的供应面积为2.96万㎡，环比减少73%。市场多数项目处于顺销平销阶段，以去库存为主，供货意愿较低。仅有两个新楼盘取证入市，其中姑苏金门的纯新盘保利姑苏瑧悦首次取证，备案均价为46174元/㎡，这是金门板块断供多年首次上新，也重新定义了板块的房价。

成交面积为5.3万㎡，环比减少72%。案场认购口径也表现为大多项目春节期间认购套数在3套以下，市场表现并不乐观。

其实早在春节假期前一周不少销售反馈“案场来访少了很多”、“邀约客户已经回老家过年了”、“销售同事们准备放假”等，客户缺位导致今年春节档成绩表现不佳，造成两周时间的市场低位，和全国其他城市一样，苏州前期利好政策的叠加并未在春节楼市激起浪花。

我们知道，今年春节国内旅游可谓十分火爆，热门旅游地均人山人海，全国旅游收入达到了6327亿元，同比增长47%。苏州在今年春节预计实现销售额16.69亿元，较去年同期增长12.5%。

与之对比，房地产市场表现较为一般，尽管各地节前便已开展促销活动，多数楼盘还喊出了“春节不打烊”的口号，但房企营销力度多是延续此前水平——特价房、一口价、送家电等，营销“躺平”一方面与当前低迷的市场环境密切相关，另一方面，针对于外围去化不佳的刚需盘而言，降价策略效果平平，只会稀释本就不足的利润空间，因而房企让利动机不强。

得益于去年以来苏州购房政策的持续优化放松，加上二手房的以价换量，二手房在今年1月表现不错，成交量是近三年同期新高，这种态势在2月并没有得到延续。

截至2月20日，苏州市区二手房的成交套数为1745套，环比减少46%，这背后的原因也很好解释——春节假期返乡出游等原因导致了二手房呈现季节性回落。

市场延续分化行情

小阳春或难再现

整体来看，降息带来的刺激并不足以抵消市场的观望情绪，因此所能撬动的购房需求规模仍然比较有限，市场阶段性压力正在加大。2024年开局依旧很“难”，即便年前苏州全面放松限购，但是对于购房者入市的刺激作用依然有限。

基于此，我们认为，2月苏州楼市整体延续供需两淡的态势，成交量同环比下行局面也基本已定。

为什么这么说呢？

数据端层面已经表明了这一切：

今年1月，苏州的新房市场的成交面积为30.43万㎡，同比减少近10%，而去年1月叠加春节假期影响基数并不高，而今年同比再创新低，甚至是近年同期新低。

再来看2月，截至2月18日，苏州市区商品住宅的成交量同比减少了近80%。去年2月同期，疫情开放后之前积压的购房需求被释放，而这种情况在今年不复存在。也就是说，今年市场观望情绪更浓，市场底色更不理想。

苏州楼市在一季度仍以“筑底”为主，今年3月或无法再现去年春节后的那波成色十足的“小阳春”，各区域板块还将延续分化行情。

总体来说，市场预期的调整仍旧有赖于经济面的恢复，近几年，每年春节后政府都会出台促进经济的措施，我们可以期待一下，另外，优化认房不认贷所带来的第三套房的停贷政策也是促进市场活跃度的当务之急。

虽然如此，我们对于苏州的房地产市场基本面依然是看好的，相比于全国大多数城市，苏州是具备率先筑底的基础的。

此外，3月13日，苏州将迎来首场土拍，其中众多房企关注的新区狮山地块预计将刷新成为苏州楼面价新地王，我们可以拭目以待。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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