香港全面“撤辣”的影响

更新时间:2024-02-29 07:56:20作者:无忧百科

香港全面“撤辣”的影响


2.28,香港财爷陈茂波宣布:港府全面“撤辣”,正式宣告执行14年的楼市“辣招”被扫入历史故纸堆。



关于香港房地产,我写过很多文(幸运的是,很多现在都在验证,可为当年的许多无效争论之一叹)。有兴趣的童鞋,可以看下面旧文,能补充到很多背景知识:

《》(注:这篇文章里有详细的“双辣招”背景)

多说一嘴,作为内地房地产的“祖师爷”,我认为香港的房地产在很多方面迄今之于内地都深具借鉴性——比如长周期翔实的电子数据(1979年以来的数据都可以查到)、透明的房地产治理水平、市场化的基石原则、高度专业化的行业水平、失败的土地-住房制度设计等等。是以,我一直认为,你想研究透内地的房地产,必要从香港始。

本文谈几个问题。

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1)关于辣招之内容与沿革。

鉴于很多童鞋根本不知道何为“辣招”,我再重复一些。

香港在2010年开始推出“辣招”(额外印花税,彼时内地也开始“限购”),此后不断“加辣”,2013年推出“双倍印花税”,俗称“双辣招”,2016年再升级,2017年技术性补漏打击“一约多伙”——一份合同买多个单位。至此,辣招全貌勾勒出来——对于内地人赴港买楼,当时最高课税高达楼价的一半


由2023年起,“双辣招”开始“减辣”。当年10月,额外印花税征收年限从3年缩短到2年,买家印花税、新住宅印花税统一减半(到7.5%),专才买楼可以从原来的事前征收改为事后征收。注意,在当时,港府此举已经深为社会诟病,认为“撤辣”过迟,关于政策之讨论与内地趋同。直到今日,始全面“撤辣”。

注意陈财爷之表述:撤销所有住宅物业需求管理措施。大白话就是说:买房需求都特么木有了,还管制什毛需求?!不用挤牙膏了,直接一刀切!


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2)关于辣招之本质。

对比内地,香港推辣招有两点本质可以探讨。一在,辣招是税,就是通过增高你买家的成本,让你买不动。这是国际上通行的搞法,比如看看英国这两年也是这么玩,房价涨起来我就死命拔高印花税。内地则是不那么用这手段,直接上手,不让你买。这是不同。二在,辣招本质是交易税,不是持有税。香港持有税(房地产税)极低,是影子税,所谓“物业差饷”是也。这个税有个大毛病,是一过性的,不是每年都发生,你可以转嫁,羊毛出在猪身上。这也是为什么交易环节课税,往往压不住房地产的缘故。有的地方这样玩,有的则不这样。比如美国,很是喜欢搞房地产税,在持有环节加死你,让你每年交1个点,你的现金流交不起。

我们下面会看到,香港房地产市场的波动,伴随着“双辣招”走完这些年,恰恰印证了上面这一点。

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3)关于辣招之影响。

在《》这篇文里,我们看到了这个波动律。简单梳理总结:从2010年香港出“辣招”之后,当年12月,香港私人住宅售价指数是163.0,次年2011年,香港私人住宅售价指数按年是182.1,到本轮最高峰2021年升至392.7。即是说,在“辣招”持续加辣的前11年完整时间里,香港私人住宅价格上升了1.16倍!


如果按月看,本轮香港房价高点在2021年9月,398.1。相对应2010年12月,升了1.44倍


继续看,之后,按年计算,香港私人住宅售价指数连跌两年八个季度,2023年指数为337.4。2022年同比2021年下跌6%,2023年同比2022年又跌8.74%,跌幅继续扩大。2023年对比2021年,累计跌了1成4

按月来计,本年1月,香港私人住宅售价指数录得306.4,创下2016年11月以来7年的最低点——彼时为306.7。对比2021.9高点398.1,2年多时间,香港住宅整体价格下挫2成3

成交量更惨,香港去年全年楼花按揭宗数为1581宗,创2005年以来新低。香港金管局1月31日布,香港负资产房产数量在2023年第四季度攀升至25163宗,较第三季末的11123宗上升126%,创下2004年第三季以来的新高(注意:这一点就是我说的香港透明度极高的信披,内地从无负资产数据披露)。

重点是:在2023年“辣招”减辣之后,这个跌势也没有止住。


代入历史长河,我想说的正是上述:需求管制措施真正起到的作用有多大,非常值得探究。站在官员的角度,它当然是有效的、及时的、正确的,但是市场不会骗人,你为了买房支出了多少钱不会骗人。

我认为,香港辣招的祭出和终止,恰恰提供了一个绝佳的房地产研究样板。它可能真正在说明一件事:房价涨跌,自有规律。当它各种因素配合处于上涨的周期时,类似的加压政策是作用不大的。反过来,当它各种因素逆转处于下跌的通道时,类似的宽减政策也是作用不大的

这一点,需要观察者特别注意,尤其是我们内地长久以来习惯于“看政策做决策”的童鞋,最好的办法是进入时间的长河里,去做深入的剖析。当然,这个背后涉及到底层逻辑和思维方法的变化,见仁见智了,懂的一点就透,不懂的讲也无用。

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4)关于“辣招”之影响。

这个影响当在两个角度。

其一,在香港的角度。“撤辣”可望交投量的上扬,有助于市场企稳,但难以改变房地产继续调整的方向。

和“减辣”相比,“撤辣”当然更正确,也更有影响。因为“减税”和“免税”毕竟还是性质完全不同的事件,可以省下几百上千万的税款(最低到100港币)。对于内地富人而言,这笔钱当然极具诱惑力。但今时不同往日,太多太大的因素在影响着楼价,远比1982-1985的调整更威。另外一点是息口,没有降息的配合,香港楼价稳不了。所以,还需要观察美联储的动作。香港的利率水平跟随美联储,什么时候降不知道,但是降比高的概率大,即便是最近感觉有反转的迹象,但我觉得可能性不大。一种可能是长期高息,那对楼价不是好事。

其二,在内地的角度。考虑到租金回报率上升,“撤辣”推动了香港住宅的吸引力上升。租金回报率是个好消息,我相信未来会变得更好。中原地产统计,尽管香港楼价去年下跌,但租金持续上涨,租金回报率平均已达3.1%,部分楼盘甚至高达4%,这个回报率大约是北上广深的1倍多。

那么,这个问题就来了:同等条件下,内地有钱人会否更倾向于考虑香港的住宅?尤其是在四大城市还没有全面解除限购的条件下。

这里要考虑香港在近年干的大事:持续放宽人才引进,比如“优才”、“高才”,还不限配额。我有个朋友前几天给我嘚瑟了一下他的“高才通”,搞得我很是羡慕,各位还是要努力考个好大学啊,就那么10几个学校。

那么,这些人中的一部分,是完全有希望横跨陆港两地进行筛选比较的。这时候,比较的核心一定是陆港的“软实力”了,因为,“硬实力”都肉眼可见的下滑了——房价大家都在跌。和内地相比,关于香港的看法这几年可谓是一个过山车般的行情,但我想,真正拿着真金白银不知道怎么办的人,还是知道这两者之间的不同的——就是炒个港股,你用港股通玩都得多掉20%的毛。

结论:香港的市场值得比原来更积极关注,但要谨慎行动,相信这一轮市场会给到足够长的时间让你等待。

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5)对内地城市的借鉴。

回到开头,你可以看到,香港每次都可以为我们提供一些分析底本。同样是管制,远者可追到“限奶令”,近者可追到“撤辣”——当然,撤辣这个我认为香港做得也晚了。有值得借鉴的地方。

其一,内地同样政策解除晚了。今日观之,北上广深,除了广州力度大,北上深依然是扭扭捏捏。唯恐放松了所有政策,房价再涨起来。房价整体都跌了2-3成,深圳不少地方都腰斩了,要是统计负资产的话,不知道有几多。这时候,市场真正的问题在于:都没有需求了,还要什么劳什子的“需求管制”?!

所有的“需求管制”政策都不需要的,应当一刀切的全面解除,这应当是共识。我还是维持先前的判断,即便全面解除,房价都涨不起来了。如果要“稳住”房地产,那么,就必须要全面解除。过往2年的逐步放宽,已经被无数次打脸证明“稳不住”,根本稳不住。

其二,内地不解除,富人就外流。我们所有讨论房地产市场的模型框架里面,都默认了一个假设:资金只能在内地玩,内循环,不走。但是,如果这个条件发生了转变,又当如何,不知道。放到全球市场,假如资金完全可以不设限的自由流动,那么内地的房价绝不会今天这样高。在以往,它们不走,是因为有赚钱效应。现在大家都没赚钱效应了,资金就会计算如下指标:房价收入比、租金收益率、消费者盈余(比如房屋实有面积、土地年期、匹配教育等)、汇率等等。这些我们需要承认,对内地不那么友好。现在对房地产来说唯一能够拿得出手的是利率低,但所有的成本都是相对的,如果预期回报更低,利率就是打到0都不行。相反,利率越低,钱跑得越多。

所以,从这个意义上讲,香港的动作是在倒逼北上广深。不要再犹豫不决了,既然官面文章早都承认了需求不足,那么就没有理由再继续执行过往的管制政策。把需求放出来,同时增加供应、调整结构就好了。有钱人就那么多,不买你的房子,就买它的房子。抑或,两个我都不买。


要不,我们开个“香港睇楼群”?

楼市、股市交流,加微信号budao2000。

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