土地月报|2月土地市场溢价率“二连升”,本土民企崭露头角

更新时间:2024-02-29 17:50:13作者:无忧百科

土地月报|2月土地市场溢价率“二连升”,本土民企崭露头角

核心结论:

1、2月土地市场供需规模降至低谷,成交楼面价创新高。数据显示,全国主要地级市2024年2月供应规划建筑面积为1496.24万㎡,同环比分别下降41.39%、18.21%;成交规划建筑面积为853.36万㎡,同环比分别下降57.68%、70.36%;成交楼面价为7568元/㎡,同环比分别上涨46.1%、112.17%。

2、2月土地市场平均溢价率呈现“二连升”、流拍率微幅“三连降”。数据显示,2024年2月全国主要地级市溢价率为5.88%,环比上升2.2个百分点,同比上升0.32个百分点;流拍率较上月小幅回落0.12个百分点至14.49%。

3、2月有10城单月土地收金超10亿。其中,北京、杭州稳居一二,2月土地出让金分别为225.01亿元、125.03亿元;西安以77.49亿元位居土地出让金第三。

一、供需:2月土地供需规模降至低谷,成交楼面价创新高

据诸葛数据研究中心监测 数据显示,全国主要地级市2024年2月供应规划建筑面积为1496.24万㎡,同环比分别下降41.39%、18.21%;成交规划建筑面积为853.36万㎡,同环比分别下降57.68%、70.36%;成交楼面价为7568元/㎡,同环比分别上涨46.1%、112.17%。2024年2月,受春节假期影响,各地拍地活动有所减少,土地成交规模降至近年来低谷。与此同时,在总体供地质量提升以及多地陆续放开限地价限制,房企竞争加剧的背景下,成交楼面价创自2018年以来月度新高。预计随着春节假期结束,各地拍地活动逐步回归,3月份土地供需规模将止降回升。


备注:用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地;2024年2月数据统计时间截至2月27日,下同。

分等级城市来看,各线城市供地规模同环比全部下滑。数据显示,2024年2月,一线城市供应规划建筑面积环比下跌31%,同比下跌74.88%;二线城市同环比分别下降52.29%、15.63%;三四线城市同环比分别下降25.12%、18.63%。

受供应接连收紧以及拍地安排减少的影响,各线城市土地成交规模环比持续下降,同比仅一线为正;各线城市成交楼面价全部攀升。数据显示,一线城市成交规划建筑面积环比下跌16.64%,同比上涨24.66%;成交楼面价环比上涨15.42%;二线、三四线成交规划建筑面积环比均下降超70%,成交楼面价环比均上涨超60%。


二、热度:2月溢价率呈现“二连升”,二线土拍热度最高

据诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年2月全国主要地级市溢价率为5.88%,环比上升2.2个百分点,同比上升0.32个百分点;流拍率较上月小幅回落0.12个百分点至14.49%。进入2024年,多地延续“不限地价”,加之供地质量提升,房企在土拍中的竞争有所加剧,同时,房贷利率迎大幅度下调,宏观层面对于市场依旧在持续散发积极信号,房企补仓情绪持续回升,截至本月,土地市场平均溢价率呈现“二连升”、流拍率微幅“三连降”。


分等级城市来看,溢价率方面,一线城市小幅回落,二线、三四线双双升温。数据显示,二线城市溢价率8.31%位居第一,同环比分别上升2.4、4.93个百分点,二线城市土拍热度上升势头较为稳健,溢价率呈现“二连升”,并且2月溢价率达2021年8月以来最高水平;一线城市次之,2月溢价率为4.86%,同环比分别小幅下降0.23、0.78个百分点;三四线城市溢价率最低,为3.82%,较上月上升1.3个百分点。


流拍率方面,一线城市零流拍,二线流拍现象短暂加剧,三四线高位徘徊。数据显示,三四线城市流拍率仍然最大,为16.22%,同环比分别下降3.12、1.37个百分点,流拍现象初现改善迹象;二线城市次之,流拍率为12.28%,同环比分别上升2.98、3.9个百分点;一线城市时隔1个月重现“0”流拍。


三、城市:10城单月土地收金超10亿,京杭稳居一二

从2月城市土地出让金TOP20榜单来看,北京收金持续领跑,2月土地出让金高达225.01亿元,平均溢价率为5.69%,据悉,2月北京土拍市场共计成交8宗涉宅及商办地块,其中,节后北京土地出让重现火热场面,海淀翠湖和大兴西红门地块双双“触顶”成交。杭州揽金表现亦不俗,2月单月土地出让金为125.03亿元,土拍热度长期处于一二线城市中较高位水平,其于2月27日开启的龙年首拍,延续土地限价放开后的高热状态,7宗宅地全部溢价成交,最高溢价率超24%。西安以77.49亿元位居土地出让金第三。此外,广州、湖州、泉州等7城单月收金亦超10亿元。


四、地块:北京亦庄新城0503地块成交总价居首

从地块成交总价TOP10榜单来看,北京高价地上榜率较高,共有4宗,杭州、西安各有2宗,广州、泉州各占据1宗。从溢价情况来看,溢价、底价成交地块数参半。其中,北京经济技术开发区亦庄新城0503街区YZ00-0503-B19R1、B19A1、B19A2、B25B1地块以75.38亿元位居成交总价榜首,据悉,这宗位于经开区亦庄新城的宅地吸引了中海、华润置地2家房企报名争夺,最终因中海缺席而由华润置地以溢价0.51%拿下;大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块位居成交总价第二,该宗地块经多轮现场竞价后触及最高上限价格转入摇号,最终由中建壹品以48.76亿元摇中,溢价率15%,而且中建壹品拿下西红门地块并无意外,大兴是其主要深耕区域之一。

此外,值得注意的是,杭州城东新城单元SC080201-55地块为这10宗地块中溢价率最高者,竞买热度颇高,经过一个半小时、44次出价的激烈争夺,最终滨江集团以总价24.44亿元拿下,溢价率高达24.44%。


五、企业:华润拿地额超百亿领跑,地方本土民企活跃度上升

从2月房企权益拿地金额TOP15榜单来看,华润置地补仓热情回归,以106.29亿元位居本月权益拿地金额榜首;中建三局凭借以48.76亿元斩获1宗北京西红门热门地块位居第二,北京住总紧随其后,2月权益拿地金额为47.6亿元。此外,杭州西湖房地产、滨江集团等在内的11家企业权益拿地金额亦超10亿元。

总体来看,除华润、中铁建、绿城中国等部分国央企凭借资金实力强势拿地外,本月民营房企活跃度有明显提升,而且主要为深耕杭州的本土民企,如滨江、杭州兴耀等。