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万科遭"股债双跌"。

3月4日，万科AH股齐跌，万科A（000002.SZ）收跌-4.65%，万科企业（02202.HK）收跌-7.13%。除此，多只境内债走低，"22万科06"跌超36%，在交易过程中一度触发临时停牌，"21万科04"跌超19%，"20万科08"和"22万科02"分别跌超9%和8%。

受此前地产债暴雷影响，目前公募基金对持有地产债越发谨慎。四季度末，仅两只基金买入万科境内债，持仓市值仅0.23亿元。同时，公募基金持有万科A、万科企业的比例也连续三个季度下降。

公募谨慎持有万科债券

地产债批量暴雷，多数公募将其拉入"黑名单"。

3月4日，多只万科境内债跌幅超10%，引发市场关注。蓝鲸财经注意到，公募对持有万科地产债越发谨慎，2023年四季度末，仅两只基金持有万科境内债，持仓市值为0.23亿元，占机构持仓市值的5.78%。

具体来看，两只基金分别是鑫元悦享中短债、国联添安稳健养老一年持有。产品四季报显示，"21万科05"是鑫元悦享中短债的第一大重仓，买入该债券17万张，公允价值为1692.89万元，占基金资产净值6.51%。国联添安稳健养老一年持有则是持有"20万科08"6.5万张，公允价值为621.60万元，占基金资产净值2.40%。

拉长时间看，2022年三季度开始，公募基金开始大幅削减万科债券的仓位。2022年二季度末，公募持有万科债券的市值达13亿元，三季度末则降至914.80万元，一个季度内基金持有市值减少99.30%。2023年三季度末，全市场没有公募基金买入万科的债券，基金的持仓市值为0。

机构持有的万科境内债 图片来源：Wind

业内普遍认为，投资地产债要精选发债主体。贝莱德基金固收总监刘鑫表示，地产债投资需要注意对于发行主体的精选，尽量配置现金流确定性较强的主体。

除债券外，重仓万科股票的基金也在减少。2023年四季度末，公募共持有万科A（000002.SZ）2.79亿股，涉及31家公募的73只基金，持股数量较三季度减少14.46%。其中，嘉实基金四季度末持有1.40亿股万科A，占公募持股总数的50%，而嘉实基金经理谭丽贡献了主要占比。四季报显示，谭丽共持有1.24亿股万科A，为第四大重仓股。

港股方面，四季度末，公募共持有万科企业（2002.HK）0.44亿股，涉及安信基金、华商基金、国联安基金3家公司的11只基金，持股数量较三季度末减少39.34%。

万科已申报两只公募REITs

除了在二级市场交易债券和股票外，万科还是国内较早布局公募REITs的地产商。

早在王石时期，万科就在摸索布局"类REITs"。2015年7月，万科成功发行"鹏华前海万科REIT"，首次使用公募基金作为发行载体。该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在"类REITs"产品的流动性上实现了重大突破。

目前，万科共成功申报两只公募REITs：华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT（下称"华夏万纬REIT"）、中金印力消费基础设施封闭式REIT（下称"中金印力REIT"）。

3月1日，华夏万纬REIT获深交所受理，正式进入发行阶段，计划募资11.59亿元。文件显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米。

去年10月，万科旗下的中金印力REIT正式获批，成为首批消费基础设施REITs之一，这也是万科的第一只公募REIT。该REIT的资产方为万科旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城，拟募集资金35.77亿元，目前仍在募资期。

据悉，万科长租公寓REITs也在申报中。此前，万科董事会主席郁亮曾公开表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。