浙江房企的“能打”，在最近一次杭州土拍中表现得淋漓尽致。

一共7块地，只有云城地块是华润置地、滨江、西站枢纽联合拿下，其余全被本土企业包揽。

大本营在深圳的华润置地，也成了在杭州这轮拍地中唯一一个分得一杯羹的外地企业。

最近几年，这家房企排头兵在杭州的销售表现并不理想，除了2022年强势崛起冲到第三以外，其余年份都没能挤进头部几名。

今年年初，华润置地进行了一轮大幅度架构调整，这次拿地是否会成为其在杭州进取的信号？

“外来者”拿地

这一轮的杭州土拍竞争颇为激烈。

在余杭区西站新城单元YH08-0701-48号地块的争夺中，上海泓喆房地产开发有限公司（华润置地子公司）、杭州滨江房产集团股份有限公司、杭州市西站枢纽开发有限公司经过24轮报价，以总价16.19亿元竞得该地块，楼面价2.2万元/平方米，溢价率16.56%。

该地块出让面积2.6万平方米，容积率2.7，出让地上建筑面积7.1万平方米，地块起价13.89亿元，起始楼面价1.95万元/平方米，新房限价3.61万元/平方米。

拿下这幅地块，对华润置地来说应该并不意外。距离地块不远处，就是华润置地在杭州的重点项目杭珹未来中心。

就在土拍的第二天，华润置地旗下产业加速器“润加速”正式落地杭珹未来中心。

对于三方联合拿地，有知情人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“应该是华润置地来操盘，滨江也会分到一些业务线。”

要知道在整个2023年，华润置地在杭州土拍上基本上没什么斩获，无论是拿地金额还是面积，华润置地都没能进入前20名。

一位杭州开发商人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“这跟华润置地的央企特点以及综合体优势应该有比较大的关联。央企的特点，决定了华润置地只对于城市中心地块才会感兴趣；综合体的优势，决定了华润置地的基本拿地策略是跟综合体捆绑。但一个城市的综合体容量是有限度的，这对于华润置地综合能力的发挥，想来会有比较大的约束。”

而另一位房企人士表示：“像这些央企到地方上是比较挑的，肯定是最好的一个地方，先把地拿走。”

华润置地此次拿下的确实又是杭州最热门的区域地块。

据了解，其周边的云诵桂月项目在2023年11-12月两次推盘，分别吸引了2362、1915户家庭登记，最低中签率低至13%，不到两个月“双开双罄”。

这对华润置地来说是一个好的开始，但杭州市场的竞争相对激烈，上述开发商人士称，杭州是一个相对充分竞争的市场，主力一直是绿城、滨江这样的品质房企。“外来的企业即便如万科也是当年借道兼并南都才立住脚跟的，且万科在杭州核心城区的项目一直不多。融创则是沾了当年融绿之争的光，挖走了绿城一批做产品的人，加上全部使用绿城设计院，才在杭州实现突破。”

“对华润置地来说，杭州市场没那么容易。”他说。

崛起与失落

2022年，徘徊在杭州销售榜10名开外的华润置地突然崛起。

当年，华润置地在杭州实现了207.52亿元的销售额，位列第三，不仅在杭州，在浙江，华润置地也是全面开花，实现了443.7亿元的销售，同样位居全省第三。

华润置地在2022年的成功，很大程度上得益于其开发的两个综合体项目：地铁绿汀路站TOD综合体杭珹未来中心单盘贡献流量业绩近百亿，和睦站上盖综合体杭曜置地中心贡献流量业绩超50亿。

杭珹未来中心项目地处未来科技城核心区，自带万象商业综合体，规划多幢超高层商业办公楼。小区总户数2000余套，住宅有25幢，其中2幢为自持，可售部分有23幢楼。

华润置地拿下这幅地块付出了不少代价，在经过136轮竞价后，以111.61亿封顶价竞得，且需要自持4%。

最终，这个项目经过8次开盘，6次限售，多次触发顶格社保，创下2022年杭州新房销售纪录。

除此之外，在整个政府规划层面，该项目也处于重点发展区域之中。官方信息显示，杭珹未来中心位于未来科技城集3、5、16号线三轨资源的TOD，除了自身带有的业态资源，又与阿里巴巴、VIVO、OPPO等科创巨头为邻。

上述杭州开发人士表示：“华润置地之前是杭州亚运村的三大开发商之一，亚运村项目支撑了它不小的业绩，在抓住亚运机会后，华润置地又开始在未来科技城布局。”

一位杭州政府人士也向《凤凰WEEKLY地产》称：“杭州原先的发展思路是跨钱塘江，拥江发展，对杭州来说，这波发展到亚运会就基本结束，所以现在开始掉头回去发展城西板块，也就是余杭了。”

这意味着，华润置地在杭州这两个关键节点都踩对了。华润置地原杭州城市总方朋在2019年就把华润置地的投资方向定了三个区域：钱江两岸、大城北和未来科技城。

但在2023年，华润置地却没有在此基础上再进一步，也是在这一年，方朋被调回深圳担任深圳公司总经理。

从数据上看，2023年，华润置地既没有在土地市场上拿到足够的储备，也没有实现销售的突破。

2023年，华润置地全口径销售额没有进入杭州前十，权益口径113亿元位居第六，流量金额108.38亿元位列第十。

上述杭州房企人士表示：“这跟城市总的离开有比较大的关系，一个稳定的团队，对市场等各方面很熟悉，现在要你重新来过，肯定产生影响。不过现在对央企来说，这种变动已经很正常了。”

商业重仓

从华润置地在杭州的标杆项目看，基本上都带有一定的商业资产。

目前，华润置地在杭州已经布局了杭州万象城、城北万象城、萧山万象汇、杭州东站万象汇、杭州中心、亚奥城、杭珹未来中心、杭曜置地中心等多个商业项目。

一位华润万象生活内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“华润置地在杭州地产做得一般，商业还不错。华润置地走的是住宅加商业模式，其实是相互促进的，但现在住宅市场疲软，商业则成为刚需了。”

华润置地在2005年进入杭州，并在当年就联手新鸿基拿下钱江新城项目，打造了杭州的第一座万象城。

彼时的钱江新城还是一片滩涂，而华润置地选择在这里建造浙江省第一座、全国第二座万象城，并成为杭州首座真正意义上的城市级综合体。

图/杭州万象城

这个项目的成功，对华润置地商业的开拓至关重要。

目前看，华润置地商业在杭州拓展得相当成功，有意思的是2022年时，华润置地官微的一条推文里，配了一张各大城市项目的布局图。图上，杭州明确有3座万象城、5座万象汇、1座万象天地。

一时间，哪个项目将成为杭州第三座万象城被炒得沸沸扬扬，这也显示出，华润置地对杭州市场的看重。

华润万象生活曾在一次电话会议上回应投资者：“杭州商业市场很大。在商业市场中，北京、上海是第一梯队，成都、杭州、广州、深圳、南京是第二梯队，有良好的商业条件，在杭州布局五六个商业不算多，消费潜力、经济的发展都有机会承载更多的项目。另外，杭州周边的小城市居民也会到杭州来消费，看好杭州市场。”

不过，杭州的商业竞争态势也相当激烈，本土势力银泰在杭州率先布局好了自己的商业版图，旗下的银泰百货、银泰城以及银泰in系列商业项目已经渗透到杭州大大小小的商圈。

外来诸如龙湖、新鸿基、中粮等颇具实力的开发商，也在逐步扩张杭州的商业版图，华润置地面临的竞争压力并不小。

根据联商网统计的数据，杭州有五大商场2023年销售额超过50亿元。华润置地的万象城排名第二，销售额112亿元，落后于本土企业解百集团旗下商业杭州大厦，后者2023年的销售额超过了140亿元。

除此之外，华润置地能够超过10亿销售的商业，也就只有萧山万象汇了。

在竞争内卷的杭州市场，华润置地开启了2024年第一笔投资，“但如果市场情况还没有好转，估计谁也撑不住。”上述杭州开发商人士称。