92亿+72亿 新政下杭州、无锡拍地遇冷

更新时间:2023-09-21 00:11:02作者:无忧百科

92亿+72亿 新政下杭州、无锡拍地遇冷


观点网 进入9月以来,房地产政策利好不断。从明确“认房不认贷”,到存量房贷利率下调落地,全国多地宣布取消限购。

在这大环境下,杭州、无锡两座城市进行了新政后的首场土拍。

9月20日,杭州进行十批次土地出让,本场土拍共成交8宗地块,总出让面积359亩,总建筑面积48.4万平方米,其中3宗地块摇号成交,5宗地块底价出让,共揽金91.6亿元,整体溢价6.63%。

同日,无锡亦进行了年内五批次供地,9宗地总起价72.2亿元,均以底价成交。

其中,鸿地竞得梁溪区威孚二期地块,是无锡一家本土民企;其余8宗地全部由地方平台公司摘得。

与上半年的高能状况相比,在这“金九”时节里地市并非“硕果累累”,从整体上看表现遇冷。

城投重现

两场土拍下来最直观的体现是城投国企托底情况重现。

在本轮无锡拍地中,9幅地块全部底价成交,土地市场依旧呈分化趋势。

从区域上看,梁溪主城区是供地主角,是此次土拍中房企的重点关注对象;从拿地企业看,城投公司是此次土拍的主力。

即便是在“金九银十”的时节里,在目前销售端不理想的情况下,房企仍旧选择趋于保守的打法,拿地积极性不高。随着年底的接近,项目难以在年内完成入市,未来无锡地市仍由国企、央企占据主导地位。

对于明年入市的项目,大概率以城投出地+品牌房企代建模式为主。

类似的情况也出现在杭州本次供地中,5宗地块由城投国企进行托底。

其中,运河新城、空港新城板块的3宗地块由运河集团、会展新城开发建设拿下;闲林、乔司地块则分别由华景川&余杭交投、招商蛇口底价竞得。

位于市区内的核心地块则受房企青睐,剩余3宗摇号地块在短时间内便竞至封顶价。

此前融创竞得的东新地块拆分后重新上架,在未开拍前即竞至封顶价,地块被建杭置业摇中。萧山北干地块同样未开拍就已溢价封顶,竞得人为浙江三丰建设集团。

另一宗备受关注的钱江新城二期地块在34轮竞价后封顶进入摇号阶段,共4家房企参与摇号,最终由建杭置业竞得。

自8月份以来,政策端不断松绑。8月25日,三部门联合发文明确“认房不认贷”政策;随后北上广深杭等一二线城市快速落实执行。

8月31日,《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》发布,明确最低首付比例(首套20%、二套30%)、二套最低加点(由原60bp降至20bp),并调整首套存量贷款利率,银行明确在9月25日自动调整,将大幅降低市场高热期首套贷款利率。

长三角的主要城市中,除沪杭外,南京、合肥、苏州、嘉兴、无锡等城市已基本取消限购。

虽然有政策的加持,但市场并未在短时间内呈现触底回升的态势。

以沪锡两城本场供地为例,地市上大多以底价成交为主。尤其是作为热门城市的杭州,本场成交情况较上一批次的2宗地封顶摇号,3宗溢价出让,2宗底价成交的结果,市场寒意仍在蔓延。

新政后效

杭州无疑是今年最懂卖地“艺术”的城市。自2月以来,杭州保持着“每月一拍”的节奏。

但在9月,杭州有两场供地。对此,上海中原地产市场分析师卢文曦向观点新媒体表示,本场土拍表现较为冷淡,很大程度上受下一场土拍的虹吸影响。下一场出让的地块更为优质,房企更乐意保留资金追逐更好的“水草”。

截至9月底,杭州2023年共推出11批次宅地,规模约822万方平方米。

与2022年全年1160.8万平方米成交相比,杭州市区前三季度推地预计将达去年规模的70.8%,供地节奏合理,后续压力较小。

因此,9月杭州供地节奏在一定程度上抵消了政策端松绑所带来的影响。

此外,在当前时间节点和市场情况下,理性和谨慎成为房企拿地主基调,房企预判趋于收紧,普遍选择浓缩在少量“优选”地块。

大环境趋于放宽,杭州并未跟进过多的政策红利,仅在9月5日对“认房不认贷”政策进行了调整,且至今首付比例未官宣全面下调,也未跟进城市一级限购限价等调控放松,着力于市场上销售端未出现明显的波动。

目前长三角的热门城市中沪杭两地政策上尚未有所松动,而取消了限购的无锡等城市受时间节点的影响并未出现太大成效。

卢文曦表示,目前新政的影响力与预期相差较远,“随着政策脉冲带来的刺激性递减,未来在房企还是会趋于保守。”

同时,市场的修复也并非一朝一夕内就能完成。

据数据统计,今年1-8月杭州房地产头部房企的销售额为3118亿元,同比增长15.0%,合计销售面积814.5万平方米,同比增长19.3%。市场虽触底回暖,但仍未回归过往的正常轨道之中。

除此之外,地市热度分化严重,主城区红盘受追捧,而富阳区、瓶窑、东湖等郊区板块、以及杭钢新城、笕桥等主城边缘板块流摇现象依旧普遍。

此外,政策的效应也需要看作用城市的等级。对于一二线城市而言,新政的推动力更大、持续性更强,带来的效应更加显而易见。

卢文曦对此表示:“预计9月份市场成交量会有一波反弹,但随着政策的边际效应,10月份成交量或许会出现回调。”

“当然目前政策储备箱里边工具还是有很多的,关键就是一线城市才刚刚动了‘认房不认贷’这一张牌,取消限购等政策工具还未施行,所以还是有回旋余地。” 卢文曦表示:“目前需要给市场一定的耐心,慢慢地去消化新政策的后效。”