｜23年12月公示控规，后续还会继续调整｜来源：2024广州经营性用地供地蓝皮书｜广州长隆，图源网络｜璀璨的长隆万博CBD，拆神摄
｜华润深圳湾｜深圳万象天地｜深圳万象城｜各组团示意图，仅供参考｜想象图，仅供参考｜来源：@长隆旅游｜外立面效果图，仅供参考｜围合式布局示意｜广州长隆实景图｜万博CBD实景图｜阳台景观效果图，仅供参考｜公区效果图，仅供参考

2024一开年，就有很多粉丝在追问长隆万博板块新的动向，当中新的规划和增量支点就是长隆三期AB地块。

有群里问的，有文章留言的，大家都很关注。

那么，千呼万唤，还没出来的长隆三期AB地块有什么新动向？

01

增加商业，长隆三期AB地块传有新规划动向

说我最新了解的吧：

1）没出现在24年第一批供地清单里，是因为要重新调整板块规划思路。

而年前有开发商去和番禺沟通，按去年12月公示的规划，其实AB地块是具备出让条件了，也在准备相关上会材料了。

而之所以没上，就是因为广州太重视这个板块了，不想一把梭哈，要做大做强长隆板块的商业文旅IP。

2）长隆三期AB地块，最新的规划方向，这两天我和接近消息的人士沟通，回复了几个很重要的点。

其一：关于地块，长隆集团现在正在沟通，毕竟长隆还是地块原业主。

其二：沟通的初步方向是，长隆AB地块可能没住宅了，广州要做大做强长隆文旅IP ，重新调规为商业和文旅。

也就是说，如果按照在去年12月公示的版本里，新的方向之下，编号1081的住宅用地可能没有了。

换句话说，即回到原规划，但是会调整增加商业和文旅的用地规划和资源配置。

这意味着，长隆万博板块的商业浓度、城市级别资源将得到进一步的强化和升级。

单独这么说，可能大家觉得没什么感受，那么看这张图，大家就更清晰了。

长隆三期AB地块，是连接着华润置地万象商业，和K11Select的，是要沿着汉溪大道进行连片开发。

这一点，在24年广州供地蓝皮书也有较为明确的初步规划，即刚刚上线的汉溪大道北侧094商业地块，与长隆三期AB同属一个控规范围，并非信口胡说。

当然，也有网友说，中间隔着新光快速路，造成割裂，很难进行连片开发。

但是，别忘了24年番禺的政府工作报告，就明确提出新光快速路隧道，是要扩建的。

我也帮大家找出了原文。

这些，看起来是孤立的碎片规划，但是串联起来，草蛇灰线，布局千里，长隆万博CBD藏着极大的野心。

光是长隆三期AB地块的体量，按去年的12月公示的面积，含住宅和行业，绿地、公交站场、学校等就有91万方。

如果算上24年版本供地计划提到里的汉溪大道北侧16万方，一共超过100万方的商业体量。

换句话说，除了万象商业，K11select，时代芳华里，保利大都汇、奥园城市天地，沿着汉溪大道东，还会有更多的商业配套。

这会带来板块带来增量和预期。

02

长隆万博，我们到底在期待什么

看到这里，可能会有人说，如果规划这么多商业会不会没有人流。

光是广州长隆乐园，一年接待超过千万人次游客，23年过年一个春节七天假期，长隆度假区就涌入90万人。

24年刚刚过去的春节，长隆度假区更是爆满，妥妥的流量入口。

而片区商业和长隆IP无界互联，这是长隆万博片区最有想象力的地方。

说真的，除了珠江新城之外，广州从未有过如此大的商业体量集中开发，但也是这样的尝试和努力，让长隆万博拥有多重稀缺城市资源的超级区位。

从万博CBD，到长隆万博CBD，并不只是多加了两个字的前缀，而是真正的，本质上的扩容升级——

有总部经济，有城市封面，又有超级商业和文旅。

随着时间的推移，长隆万博CBD能够给广州这座城市发展带来更大的能量。

前几年提到番禺，很多人都会抱怨发展太慢，而且分点开发看不出逻辑，甚至为其贴上“睡城”的标签。

但现在不同，随着长隆万博这盘大棋落子，一脉相承的逻辑与开发思路，已经亮出了“明牌”。

以前提到万博，你可以说是一个繁华的商业中心，有中国最大独角兽跨境电商希音，有海大，有欢聚时代，有虎牙等。

但是，现在加上长隆扩容的确定性，就是一个集经济、文化、旅游、商住功能为一体的城市新中心。

这是一个能够独立发展核心板块。

现在确实有很多板块，说要打造第二个珠江新城，广州第二个CBD。

但是说这么多，广州在主城的广阔土地中，同时拥有这么多高能业态的集聚，只有长隆万博板块了。

而区别于其他由冰冷坚硬的写字楼组合而成的现代、摩登CBD，长隆万博CBD最大的杀手锏，是文商旅居产教全部齐并且都顶尖，宜居宜业宜游。

这一切的一切，在“经济动脉”南大干线、南站枢纽、地铁3+7+18号线等综合立体交通的互联互通下，还将商业和文旅IP，辐射到湾区更远的地方。

这才是最让人期待的地方。

在强势商业和产业集群下，长隆万博是一座城市新的底色，没必要成为谁，独立美丽。

其核心就是活力与年轻。

03

长隆万博，华润置地改命推手

实际上，长隆与万博，在2023年之前，并没有过多连片开发的概念。

两个板块，虽然有地理位置上的交集，但更多是单打独斗，各自美丽。

直到2023年4月，一场史诗级拍地到来，改变了一切。

197亿的长隆“超级地块”，经过激烈的鏖战，最终花落华润置地。

地块呈条状，足足84万方的体量，犹如一条长长的纽带，横跨南村万博-汉溪长隆两个地铁站，肩负长隆-万博连片开发的重任。

当时拍地结果出来，几乎是全网沸腾，很多关注番禺，关注广州的朋友都很激动。

最期待的无非是几点：

其一：华润置地对城市发展有宏观叙事，万象商业对片区发展统筹有着逆天改命的本事。

10年的深圳湾，还是一片滩涂，但是现在有“春茧”，有“春笋”，有重奢深圳湾万象城，是深圳城市封面。

如此大体量的城市级别开发，大开大合，不仅在深圳是成功的，在南宁，西安，成都，杭州等能级城市也是成功复制。

华润置地万象商业所在，即中心所在，这个很多人还是认的。

在广州，你完全可以相信华润置地有这样的能量。

其二：万象商业开放式“街区+MALL”和长隆乐园的梦幻组合，是独一无二的，也是难以复制的。

如果说重奢的万象城系列，是在虹吸高端消费人群和年轻人，主打国际大牌，如LV、爱马仕，吸晴又吸金。

那么万象天地，则是潮流文化的先锋，网红艺术打卡地。

在“首店策略”的推动下，很多品牌首店是只有在这里，在万象天地才能逛到的，更多元化的服务，更新颖的购物体验，也能带动形成新的消费增长点，持续吸引客流并经久不衰。

万博是有不少商业，天河城，万达广场等等，但都是传统的封闭商业盒子。

而华润置地街区mall+长隆每年过千万游客，以及未来开放式乐园，这样的组合，留下了足够多的想象留白。

以后这里会成为吸引年轻人打卡的网红IP。

其三：华润置地在项目的打造上，不仅有宏大的叙事，也有人性化细节。

说实话，我逛过万博，也逛过深圳湾万象城，还有南山万象天地，最让我印象深刻的不是奢侈品商店、米其林餐厅，而是地下停车场。

就算你是第一次开车过去，不懂怎么走，但是万象商场的停车场路标出口和方向指示，非常清晰和显眼，不会让你绕来绕去。

这体验太爽了！特别拉好感！

这样的细节，虽然看着很简单，但是很少有企业会做。

只有以多维视角，去贴近、演绎生活，关注“C端”用户体验，包括购物体验，居住体验，才能做得这么细致。

不仅有宏大的叙事，也有人性化细节。

而在长隆万博板块，华润置地也是这么做的。

拿地之后，华润置地没有进行简单的住宅开发，而是打造了一个体量约91万平的“超级文旅综合体”——

长隆万博悦府华润置地中心。

｜效果图，仅供参考

能称之为综合体，项目自身配套业态，自然是十分丰富的。

有约24万方的万象系商业、约51万方的悦系高端住宅、约9.7万方的商业组团，以及学校（72班公办制小学+36班公办制中学+21班幼儿园），还是地铁上盖。

学铁商住，沿着汉溪大道一字排列，随便哪一个拎出来，都是城市级别的资源，共同构筑了汉溪大道“黄金2公里”。

而不要忘了，这里还是长隆-万博片区核心交汇点，左手长隆，右手万博，对面是K11 select，这样地段和配套浓度，即使是放到全国范围来看，也是极其稀缺，难以复刻的。

所以，这个项目，在华润置地内部，也是被格外倚重的——

要做就做最好，打造大湾区标杆，甚至是全国的TOP级代表作品。

1）先说说，最重磅的商业部分。

是这个近百万方综合体的超级底盘。

早在拿地之初，其24万方的万象系商业，构想就是与长隆共同打造世界级消费中心。

规划的高站位，自然是让人心潮澎湃的。

但市场普遍信奉确实性的当下，很多人更关心的，是更具象的落地与实践。

万象系商业，是什么样的万象系商业？

居住在这里，我能享受到什么样的生活体验？

关于这一点，我们之前也和开发商聊过，也看了他们的过程稿，确实是有点东西的。

放我们从网上扒到几张想象图，大家先感受下。

区别于其他城市，其他区域的万象商业，长隆万博的万象，最大的特点，就是靠近长隆，与长隆高度共融。

这是一个天然的流量入口，有很多与生俱来的标签，最典型的，就是人与自然，与动物的和谐共生。

与重品牌、重创意、重场景的万象系商业碰撞互联，也就产生了更加奇妙的化学反应，景区里有大型商场，商场里有大型景区。

在森林公园里可以办时装show，在商场血拼也可以与动物沉浸式互动...

大家想象一下，你去华润万象逛街，商场核心区，长隆开了一个展区，把长隆野生世界的网红考拉家族，还有鹦鹉，放到现场。

你会不会觉得惊喜？小朋友会不会很开心。

你或许在正佳看到过企鹅，在上海K11看过宠物小猪，尝试过种菜。

但是，长隆野生动物们，本来就是“网红明星”，家也在隔壁。

这样的购物的体验和奇妙互动，在全国都是独一份。

这也是，长隆万博悦府华润置地中心万象商业独具魅力的地方，你可以在其他城市核心地段复制万象天地，或者万象城。

但是长隆度假区的消费场域，有森林公园，还有野生动物，这样的消费场景和高端商业的融合，是一个大胆，有创意，且是前所未有的尝试。

如果长隆万博悦府华润置地中心万象商业和长隆乐园无界互通跑出来，成为知名IP，华润商业和长隆乐园生意有可能再度被封神。

未来有很多种可能，这才是最有想象力的地方。

所以，长隆万博悦府华润置地中心，无论地块从规划初期，到落地，商业一直都是各方关注的重点。

2）也正因如此，项目住宅部分，也就是长隆万博悦府，也顺理成章成为了搅动楼市的主角。

我们可以看到，在产品上，华润置地给出了很高的标准：

高颜值的外立面，镶嵌香槟色，时尚大气，有美感；

为了追求楼栋采光面、通风面被最大化，项目采用了围合式的布局，全部拿来做视野和绿化，相当奢侈；

户型全南向的设计，又进一步拉高了居住舒适度...

这样的产品，放眼整个广州都很能打，就算是以后二手流通，也能和板块其他项目甩开距离。

不难看出，长隆万博悦府，卖的不仅仅是地段，还是对客户，对业主的尊重，着重关注居住体验，关注细节和感受。

3）配套上，华润置地也同样大手笔，尤其是家长们最关心的教育。

按照规划，项目规划有72班公办制小学+36班公办制中学+21班幼儿园，学校配套很全。

楼下就是幼儿园，小学不用焦虑，小升初也不用担心，解决一众家长的痛点。

现在大家都很关心长隆万博悦府到底会引入哪些学校？

虽然还没官宣，也有过一些名校“暧昧”对象。

但是可以预测的是，这样的地段，这样的产品，这样的开发商，学校资源不会差，会引入名校，补足板块的教育短板。

这里有高端商业，又有好的产品，家门口又是景区，集居住、购物、休闲、娱乐等功能为一体。

长隆万博悦府华润置地中心，在重塑整个区域内的配套时，住宅地块和商业地块区域分开开发，也让未来的住宅社区生活更纯粹。

以前市中心的一些项目，你说配套好吗？产品好吗？但是，有些单凭地段，不用努力，确实能够躺赢。

但是，长隆万博悦府华润置地中心在老天赏饭吃的同时，依旧加倍努力实现兑现。

作为一个真·城市综合体，项目所带来的居住体验和未来价值，是其他小盘、单盘所不能给予的。

所以，这样的地段，这样的开发商，大家也能够理解，为什么去年市场下行的时候，项目住宅-长隆万博悦府依然卖得好、被追捧。

从去年9月开盘到现在，半年的时间网签了500多套，是广州改善盘里网签最快的项目，广州豪宅前列。

这样的业绩，是群众用脚投票的结果，也是对地段和产品的认可。

之前我们说，当下市场开发商拿地换仓策略，已经从以前的关注核心区，变成了核心区中的核心地块。

买家买房思路，资产置换也是如此。

现在有购买力的人，把资金整合放在最有价值的资产上。

毕竟未来的市场，有品质、稀缺，配套要素齐全的资产才能站稳长线价值。

而长隆万博悦府华润置地中心，自身就是一个超级城市综合体，显然具备这些要素和条件。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

04

广州CBD罕见200㎡以上大平层‍

当然，对于高端悦系出身的长隆万博悦府，在做高端这件事上，本来就有自己的一套独特见解，尤其是对产品和高端客群的拿捏。

其实，也不用我多说，当下的楼市已经迈入改善需求为主的时代。

越是面积最大的产品，改善属性越强。

这不，长隆万博悦府华润置地中心即将推出大户型，也就是建面206㎡大平层【悦观】。

王牌产品，直接炸场。

1）高层大平层，夸张的空间尺度，极致的景观视野。

每一套都拥有高层双阳台奢侈景观，高层俯瞰长隆乐园约600万方森林公园和长隆万博CBD景观，视野无敌。

光是主卧空间就有约40㎡，空间尺度，相当奢侈。

不过，最让我惊叹的，还是户型的南北双阳台设计。

在餐客厅LDKG一体化设计之下，整个大方厅，空间尺度，直接拉满，带来两个如同空中庭院一般的阳台空间。

南向阳台尺度有多大？长约9.3米，犹如IMAX观景，环幕视野享受。

不仅如此，也因为双阳台的设计，让【悦观】拥有了两个270°的极致视野享受。

这让整个户型空间，实现了独一无二的三面采光，清风不请自来。

可以想象一下，未来坐在自己家阳台花园里：

看着晚霞铺满长隆度假区；

也可以在晚上静静俯瞰万博CBD的华灯初上。

来一张效果图感受下，很震撼。

2）电梯厅独梯独户，是尊重隐私，更是身份感和纯粹圈层。

先看看整个项目的公区，有多功能会客空间、双泳池健身空间等等。

光是看效果图，能感受到不同于普通豪宅的审美。

也只有这样高品质的社区配套，才能配得上这座城市最塔尖的人群。

当然，「悦观」的难得，还在于其户型本身的尺度，这决定了居者未来生活的舒适度。

纵观广州高端豪宅市场，位于城芯CBD里的大平层本来就难得，200㎡以上就是少之又少。

备受追捧的珠江新城，新增供应早已绝迹，而投向金融城核心起步区，都是办公为主，商业性质。

就算琶洲南有，价格居高不下的同时，也难以兼顾生态和繁华。

但是，长隆万博悦府【悦观】大平层产品，不仅坐落于CBD核心，还拥有城市级业态、居住氛围浓度、和超级综合体配套。

广州是有不少顶级商业，如天河北太古，如天环，但是早期设计社区并没有住宅，而琶洲核心区也是办公为主，缺少核心商业配套。

在广州的改善客群里，很少享受过能够在CBD里下楼就即达这个城市最时尚、最精彩的商圈这种体验的。

但是深圳一直有，万象城、万象天地楼上的住宅一直都是神话级别的存在。

比如深圳湾悦府，一直都是豪宅代名词。

而凭借顶级万象商业加持，和百万方的配套，长隆万博悦府【悦观】有自己的价值逻辑。

这样的光环，在广州你找不到第二个。

而长隆万博CBD，又有中国最牛的独角兽希音，还有广州最大的民企海大，有欢聚时代，虎牙，拼多多海外版等等，并不缺购买力。

这样的资产，是对城市稀缺资源和未来价值的占有。

悄悄说下，长隆万博悦府【悦观】这样极致的产品，全盘只有126套，非常稀缺。

值得高看。