商业是业绩压舱石

赢商研究中心 | 苏珊、倩倩

主编 | 付庆荣

图片来源 | 官方渠道

编者按

Preface

【直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。以此为序，在第19届中国商业地产节，与企业一起长风破浪。此为，龙湖篇。

“轻重并举”第三年，龙湖商业稳中大升。

3月22日，龙湖集团公布2023年全年业绩。其中，运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数增至1.55倍。其中，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上，超额完成两年前提出的“未来五年以内（非地产开发）利润占比非常有希望达到50%以上”的发展目标。

单就运营业务来看，2023年龙湖全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率为75.9%。具体到商业板块，2023年，龙湖已开业商场的租金收入达到102.8亿元，同比增长9%，首次突破100亿大关。仅次于万达商管、华润置地，位列全国购物中心行业收入规模前三位。

此外，营业额和客流均实现大幅增长，其中日均客流同比增长32%，营业额同比增长更是高达49%。

截至2023年末，龙湖集团已开业商场建筑面积为797万平方米，整体出租率为96.2%。

随着“经营性收入利润占比超60%”“商场租金收入超过100亿元”，接下来的2024年，属于龙湖商业的百mall时代也将正式开启。

“对于新开业的项目，我们明确进行产品分级，根据每个项目的定档定级、一店一策进行差异化打造，意在满足不同客户的购物的需求。另外也对存量项目开始改造，包括运营效率、空间利用等方面做提升。总的来讲，龙湖商业将通过创新和多样化来迎接‘百MALL’时代。”龙湖管理层如是回应。

01

“经营性收入利润占比超60%”

调结构见效

“一个龙湖”生态体系之下，龙湖已形成开发（地产开发）、运营（商业投资、长租公寓）、服务（物业管理、智慧营造）三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道业务格局，布局清晰，聚焦协同。

但随着住宅开发市场的动荡与下行，龙湖已提前进入“调结构”新周期。

2023年龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%；经营性利润占比超60%，成为龙湖集团利润企稳，重回增长的重要引擎。“在整个行业下行过程中，为龙湖穿越周期提供了底气，成为穿越周期的压舱石。”

具体看，运营业务主要包括商业和冠寓。商业分为两条主要产品线：都市型购物中心天街及社区型购物中心星悦荟。「冠寓」是满足新世代人群租住的租赁住房，目前已在北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京等高量级城市开业运营。

近年来，龙湖的商场收入占运营业务之比都在77%以上，2023年底，已运营商场为88座，已开业商场建筑面积为797万平方米，整体出租率为96.2%，合作品牌超过6600+家,战略品牌数超400家。

在收入结构和利润结构上，龙湖集团已经初步转型成功，这在当前的环境尤其难得。

02

14座新商场将至

龙湖的百mall时代来了

2023年，龙湖商业共开业12座商场，包括苏州胥江天街等5座重资产项目和上海江湾里Meet678等7座轻资产项目。轻重并举，持续深化在核心城市的网格化布局是龙湖商业的核心战略。

布局策略

关注潜在区域机会、城市扩张增量机会

一是根据城市网格模型及土地供应节奏，发掘核心区域潜在的结构性布局机会；二是随着深耕的高能级城市边界逐步外延，择机在城市外围布局区域性购物中心，以满足城市外围新区新市民的线下购物需求。

当下，龙湖的购物中心布局与其开发业务的城市线级基本一致，聚焦一线及强二线城市。据赢商大数据统计，龙湖目前已开业的88座商场，91%以上都在一线、强二线城市。而在区域聚焦上明显集中于长三角及中西部。

开发模式

重资产项目数量同比减少，轻资产亮眼

因当下房地产开发业务均处于下行周期，各企业的销售下滑、融资渠道收窄。2023年龙湖天街开业的重资产项目数量较前两年有所减少，但轻资产项目表现亮眼。

2021年，龙湖首个轻资产项目——武汉“范湖里”开业；2022年开出首个轻资产天街——杭州吾角天街、及首个轻资产星悦荟——重庆爱家两江星悦荟项目；2023年龙湖商业完成7个轻资产项目开业，累计开业轻资产购物中心已达到10个。

2023年4月29日，龙湖2023年首个轻资产天街项目——杭州国芳天街开业，这是龙湖在浙江网格化布局的第9座天街，也是浙江第2座轻资产天街。着力打造区块首个全业态购物中心，招商品牌侧重于“区域首进”和“业态创新”，重构品牌活力，提升区域生活消费升级。项目引进了包括杭渔湾、忆湘居、1号解药在内的多个全国首店以及喜剧脱口秀、沉浸式空间体验等创新业态，新华书店首进天街体系。

从核心逻辑来说，庞大存量市场中，大部分购物中心存在区位价值与运营价值不匹配的情况，为轻资产业务提供了巨大的市场空间。商业市场对高质量的商业运营管理服务具有较大需求，而龙湖商业已经具备足够的商业管理能力来满足此需求，从而可以更快速扩大自身的商业版图及商业收入。截至目前，龙湖商业已累计获取超30多个轻资产项目。

在业绩公告里，龙湖表示，2024年将有14座商场在成都、南京、天津等城市开业，包括8座重资产、6座轻资产，坚定轻重并举战略，持续深化在核心城市的网格化布局。2023年底，已运营商场为88座，若14座商场在2024年顺利开业，那么龙湖在2024年运营商场数量将达102座，成为第四个超百mall企业，项目数量仅次于万达、新城、华润。

值得一提的是，2024年龙湖商业将正式进驻海南。预计于2024年3季度开业的海口天街，是龙湖在海南打造的首座购物中心，22万㎡旗舰级商业体量，也是海南除免税外单体最大的购物中心，据悉，海口天街采取多首层的立体设计，将引入近500家品牌，包括约40家首店+20家城市旗舰店及五大主题潮流品牌矩阵。

此外，龙湖商业也将首进天津和绍兴，将分别打造梅江天街和镜湖天街。

03

“调改大师”

商业内容持续优化

调结构之外，精细化运营是龙湖守住商业牌面企稳，且持续保持优势的另一关键。

赢商研究中心选取杭州、上海、武汉、苏州四个城市，调取区域的规模性企业与有代表性项目的企业旗下购物中心客流，发现龙湖在当地的购物中心客流水平均远高于城市平均水平并排名前列。

据统计，2023年龙湖完成了近10 座商场调改升级，产品形态不断迭新及多样化，多座天街完成在原有街区界面和商家组合方面的“爆改”，更新入市。

上海龙湖虹桥天街

2016年12月，虹桥天街正式宣告“入圈”虹桥商务区，成为区域内体量最大的购物中心之一。

2023年，为了响应虹桥商务区升级，满足周边人口及板块内商务白领更多样化的消费、社交需求，虹桥天街决定围绕“虹桥年轻活力地标”的新定位，率先启动整体焕新，调整面积近30000平米。

第一步就得重新切割，几部扶梯也要乾坤大挪移。原本短厚的空间被“切”成了4块，极大增加了店铺对外的昭示面，也增加了周边客群的可抵达性。这种变化带来的直接感受是——天街变得更好逛了，不知不觉停留的时间更长了。

B2层的全新“食乐园”，以超过60家的餐饮组合，成为虹桥地区最大的美食集合地，为片区内5万多商务白领解决了“吃饭难”问题。

今天的虹桥天街，既有晶浦会、滩外滩、厨官、徐记海鲜等高端商务宴请品牌，又有“天街里”夜经济特色，再加上“食乐园”的庞大快餐小食品牌矩阵，不但构筑了区域内差异化的优势性业态，也在消费者心中树立起了“聚餐吃饭，去虹桥天街”的认知。

2024年元旦，龙湖虹桥天街焕新开幕仪式正式举行。

上海龙湖宝山天街

2017年开业的龙湖宝山天街，一直以来都是北上海极具声量的综合商业地标。

随着区域发展，四面八方涌来的年轻人越来越多，板块人口结构发生改变。主打陪伴的宝山天街因此打出“城势新力场Focus On New”的全新定位，变身为“上海新生力聚集中心”，用更加年轻、先锋、时尚的姿态，打造多元场景，链接更广泛的年轻客群。

2023年9月，项目在B1外街打造“欢喜弄”的亮相，是区域内首个社交属性主题商业空间。9-10月全含租赁收入增长120%；改造区域月均客流超2.2万人次，增长31.4%；改造区域月均坪效增长35.9%，以经营效益的提升证明了空间焕新的有效价值。

苏州狮山天街

狮山天街，是龙湖商业在苏州的第一座天街。

2023年，狮山天街在品牌布局和空间场景上进行了巨大调整，引进代数学家、POKA POKA烘焙、ROZO西餐等约40家代表年轻生活方式的餐饮品牌，形成以美食为媒介的全新社交空间。

其中，涵盖全国首店Patata、苏州首店遇东岚、南里山房、KCOOKING、山海错、苏州新区首店B&S、沙胆彪、布歌东京等，成为高新区名副其实的“首店收割机”。

B1层布局焕新，外街+里巷+THE BOX张弛有度：放大“山野绿色”概念，设计上回归自然山林，贯通传统美食广场与户外下沉广场，打通封闭盒子空间与户外景观空间。

此外，开出「山下」主题街区，深挖苏州在地文化底色，创新打造张弛有度、兼具社交与美学的新商业空间，对话姑苏城街巷文化，以场景和内容引发消费者共鸣，引领未来生活方式。

北京大兴天街

2023年，龙湖北京大兴天街AYO PARK悠想地惊艳亮相，在“最具松弛感生活方式街区”的指引下，大兴天街重点从空间布局、元素选择、灯光氛围三个方面出发，带来了一个集合快意社交与无界想象的放松地。

空间布局维度，动静结合的氛围延续，AYO PARK悠想地构建富有“游逛性”与“场景化”的商业空间；在元素选择层面，原木+篝火+绿植，用生活元素引发烂漫想象，打造夏日悠想购物时光。

同样出彩的是灯光布景，满天星光源+暖色调的灯带，营造轻松休闲氛围。在青年社交欢聚+舒享生活的「精神内核」下，AYO Park引进了20余个满足青年人审美水平、消费偏好的人气品牌，涵盖潮流数码、网红茶饮、品质餐饮等多个品类，最大化地契合了青年人日常消费取向。

望向2024，龙湖商业的步伐依旧稳健，而“黄河路永远不缺乏新故事”。属于龙湖的下一个新故事，又会是什么呢？

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