上周四，上海，央企中海的顺昌玖里创造中国开盘新记录，单价17.2万起，套均4000万，开盘近200亿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

上周五，深圳，2023年度最重要的一场上市房企业绩沟通会登场。

有感性的一面，也有最强硬的回应，更有艰难的决定。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

直播视频中的郁亮显得憔悴，眼圈有点明显。

这不是我们熟悉的郁亮，但是又如此符合年代感——他似乎代言了过去三四年每一个疲惫不堪的地产人。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但是，一个疲惫的董事长仍然给出了最简洁的回应。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

市场超跌了。

政策支持力度已超过以往任何年度，市场一定会恢复。‍‍‍‍‍

万科坚决不躺平，一定会跨过关口。

万科未来两年，将削减有息负债至少1000亿元。

郁亮、祝九胜、解冻带头降薪，月薪1万元。‍‍‍‍

万科还做了一个决定。

2023年不分红。‍‍‍‍‍‍‍

这场业绩会，其实还释放了很多有价值的信息量。

从这些信息量出发，我们可以大致拼图出，政府释放的政策善意是如何有迹可循、步步落地的。

但是，最令人感叹的地方也莫过于此。

做了那么多，地产这台发动机，依然只能维持怠速运转，还无法回到正常转速。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个局面，引出了更令人深思的议题：接下来，救市额度还有多少？需要如何继续？中国的决策者们要不要在地产行业真正树一个稳定军心的真实案例？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

谈几点感想。‍‍‍

1，全世界都存在「大而不能倒」公司，中国不会例外。‍‍‍‍‍

2，这类公司的合法性来自于，对系统性风险的恐惧与裁定。

谁激发起的不安全感更强，谁理论上的合法性更足。但是对不安全后果的裁定，有一个真实世界的主观认知过程，它也需要接受社会与政策的再评估和审查。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3，那些已经在眼前发生的震撼案例，很容易被消化掉，所以，人们会容易藐视任何对「大而不能倒」公司的叙述。

从这个意义上看，第一个站出来测试公众态度的的出险公司运气一定不会好，但第二个、第三个有系统性安全价值的公司，才会被真正重视。

4，中国也是存在「系统性安全价值」房企的。

对的，你没有看错，即使是社会主流舆论场上被各种Diss的地产公司，也具备这种属性。

这种属性是房地产行业天生自带的超长利益清单导致的。

任何救市都有道德风险，但是它不是畏手畏脚的理由。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

5，恒大以为自己是，但其实它不是。

1991年日本楼市见顶后三年，一家与恒大业务、管理风格酷似的房企EIE公司破产，实控人入狱，也带崩了日本长期信用银行，后者1998年破产重整。

雷曼兄弟是么？从后果看，它似乎是的。但是，美联储出手救了排在它命运宣判日前的AIG、贝尔斯登、房地美与房利美，唯独没有拯救它，结果，它破产当日就创造了911后美国最大的股市黑色星期一。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

但是，时间会消化一切。

今天的人，不可能回到历史现场感受那份恐惧。

对一家公司系统性风险价值的裁定，高度依赖局中之人彼时彼刻的判定。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

6，今天，地产行业终于走到了「万科时刻」。

我们完全没有必要避讳这件事，因为资本市场各方的利益攸关者都想知道，万科的安全会怎么样。‍‍‍‍‍‍

这种情绪是高度一致的。它的一致体现在两个方面。

一方面，大家都知道万科已经真正成为了行业走势的试金石。另一方面，大家都想知道，万科会如何活下去。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

绝不要错过这种高度一致的情绪窗口。因为，预期高度一致的时刻，才是一个政策「药效最大化」的时刻。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

7，万科当然是中国最有资格的具备「系统性安全价值」对房企之一。‍‍‍‍

它有三个合法性来源。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其一，所有营收超3000亿元的公司，都满足这份合法性。万科去年的营收是4657亿，交付29万套住宅。它满足了大。‍‍‍‍

其二，万科迄今盈利，经营现金流为正，负债率绿档，在手现金是一年内流动负债的1.6倍，是国内最早踩刹车的公司之一，在财务与风控意义上，它满足了好。‍‍‍‍‍‍‍‍

其三，万科去年获得了新增融资约900亿，是第一家在经营服务赛道三个领域跑通了Reits发行案例的房企，这是政府最大的善意。如果这样的力度都不足以打脸穆迪对万科的评级下调，几乎没有任何属性的房企可以自称安全。它浓缩了政府信用。

三者迭加，答案很坚硬。

8，2023财报里，出现了一个讽刺感很强的细节。‍‍‍‍‍‍‍‍

总裁祝九胜在解释公司面临的挑战时说了三点：

第一，开发收入与工程支出的错峰，导致了巨大的剪刀差，这是行业性的现象。第二，万科信用优势强，所以是行业内唯二的两家以总对总模式融资的房企，现在要从总归总融资转向项目制融资，因此要比其他企业更需要适应时间。第三，经营服务业的NOI收益率仍在爬坡，尚未完全覆盖利息，需要点时间。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

你们难道不觉得第二个理由很讽刺么？‍‍‍‍‍‍

一个历史信用更强的企业，正在因为之前更领先的融资方式而付出代价。一个班里的好学生正在因为班里的差生而必须牺牲自己的竞争优势。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这是一个跨越时间的讽刺。

9，当我看到，万科打破 31 年清白记录，第一次不分红时，我也为中国的A股感到同情与哀伤。

万科董秘朱旭说，万科曾连续31年分红，分红总金额是1030亿元，平均分红率是33.3%，是万科历年股权融资的2.8倍。

「这是一个艰难的决定。」‍‍

本人不炒股，但是，持续分红可是中国证监会在超4000家上市公司中倾注全力再定义优质上市公司的著名标准之一。现在，万科被迫暂停一次，打破它31年来引以为傲的资本标签。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

我能理解万科的选择。宝贵的现金，首先用来捍卫公司的安全，把安全垫再整厚一些，长期投资人与主要股东是理解的，短期的股民可能会有抱怨。

大家都没有错，只是站的角度不同。

10，地产行业的失速是超预期的。未来的不确定性依然很大，但大家都在中国经济这同一条大船上，同舟共济的共识，应该比以往任何时刻都更刻骨铭心才行。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

祝所有人好运。

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