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全口径榜

从全口径榜单来看，恒泰商置斩获2024年1-3月苏州市区房企商品房全口径销售金额、面积双榜冠军，销售业绩分别为26.41亿元、14.35万㎡。

苏高新股份以24.23亿元、12.89万㎡的全口径销售业绩，位列1-3月苏州全市房企商品房全口径销售金额、面积榜双榜亚军。

龙湖以19.02亿元、6.83万㎡的全口径销售业绩，位列1-3月苏州全市房企商品房全口径销售金额、面积榜双榜季军。

此外，进入全口径榜双榜前十的房企还有苏高新集团、融创中国、保利发展、建发、招商蛇口、华润、建屋、朗诗等。

纵观全口径榜单，可以看到苏州前30强房企各梯队上榜门槛较去年同期进一步降低，且门槛值降至近年最低水平。

从企业表现来看，1-3月，苏州央国企和深耕民企销售相对领先。其中像恒泰商置、苏高新股份、苏高新集团这样的本地国企，得益于在苏州开发项目量较多且开发产品范围较广，销售业绩领先优势较为明显。

而像龙湖这样的深耕民企，凭借着 龙湖御湖境、龙湖青云阙等区域高品质改善项目的网签释放，维持了2024年销售业绩的领先优势。

2024年1-3月，销售业绩进入前十的房企中，项目销售单价最高的是朗诗地产，达49326元/㎡。去年年底首开 的朗诗天樾狮山，单盘以50750元/㎡的单价达成了8.76亿销售额，为其房企销售业绩打下了夯实的基础。该楼盘也是苏州核心区量价兼具的典范性楼盘。

权益榜

从权益榜单来看，苏高新股份以19.87亿元的权益销售金额斩获1-3月苏州市区房企商品房权益销售金额榜冠军，并以11.32万㎡的销售量位列面积榜亚军。

恒泰商置斩获金额榜亚军及面积榜冠军，权益销售业绩为18.98亿元、11.67万㎡。

龙湖以10.50亿元、3.82万㎡的权益销售业绩，位列1-3月苏州全市房企商品房权益销售金额、面积榜双榜季军。

此外，进入权益榜双榜前十的房企还有苏高新集团、建发、保利、朗诗、中国铁建、华润、招商蛇口、新城等。

榜单解读

纵观2024年1-3月苏州市区房企销售榜单，克而瑞苏常区域总经理、克而瑞苏州房产测评首席分析师——戈文问认为：

01

3月苏州房地产市场环比回温

3月，苏州（不含县市、下同）房地产市场有所回温，新房、二手房成交数据环比均呈上升趋势。但受去年3月市场高位行情影响，今年3月苏州新房、二手房成交数据同比均呈较大幅度下降。

具体来看1-3月苏州新房、二手房成交表现。

新房方面：2024年1-3月苏州新建商品住宅成交6238套，同比减少约为50%。其中，3月苏州新建商品住宅成交2714套，环比增加约141%，同比减少约55%。

二手房方面：2024年1-3月苏州二手住房成交12524套，同比减少约25%。其中，3月苏州二手住房成交4933套，环比增加约109%，同比减少约41%。

很显然，从一二手房整体成交行情来看，3月苏州楼市环比2月有明显回温。但考虑去年3月苏州楼市小阳春效应高位凸显，加上今年2月成交创新低，实际上当前苏州楼市成交数据仍处于历史低位。

综合3月苏州楼市全盘表现，有三个点值得注意：第一，房企推新房源的动作少，3月苏州仅有三个纯新盘首开入市市，多个纯新盘与3月“失约”，加推新房源的楼盘数量也比较少，缺乏“新质”供应也制约成交表现；第二，房价以价换量空间增大，包括新房和二手房；第三，市场需求修复仍处瓶颈期，尤其是新房市场，客户观望情绪尤为浓厚。

02

房企拿地相对更为保守

3月苏州的两场土拍，确实都创下了点状高热。但透过现象看本质，点状高热的背后是房企拿地相对更为保守和市场冷热分化加剧。

从参拍房企来看，3月13号的狮山地块是5家房企参拍，3月27号的双湖地块是6家房企参拍。对比去年，2月成交的湖西观云地块参拍房企是31家，去年10月狮山土拍参拍房企也在10家以上。

从地价来看，狮山地块的楼面价45454元/㎡，双湖地块的楼面价65022元/㎡，相继创下了新高。但相比于楼面价，实际上亩单价更能体现地块单价的高低，狮山地块是3091万/亩，双湖地块是4422万/亩，均进不了苏州历史排行的前5，前者更是进不了前十。这种现象相信未来在苏州土地市场会延续，楼面价的提升其实是因为容积率低，而实际亩单价却并不一定能创下新高。

以上两点都是源于房企拿地的愈加保守。受资金链影响，当前房企拿地愈加追求投资回报的确定性和开发能力的确定性。诸如这类超低密地块，自身是否有能力开发运营、投入多少成本参与开发，是房企重点考虑的问题。

再看3月整体土拍情况，挂牌的4宗宅地，2宗高热，但1宗底价成交、1宗终止挂牌。很显然，这种土地市场的冷热分化仍将贯穿今年一整年。

除此之外，截止到目前，今年苏州土地供应量同比也明显呈下行趋势。结合2月住建部门的相关口径，我认为今年全年苏州土地供应应该会有明显减少，且土地供应结构会更倾向于能打造高品质住宅的宅地。

值得注意的是，从这样一个土拍表现来看，我认为今年苏州土地市场对楼市难以起到热度传导作用。一方面，点状高热难以带动全盘行情；另一方面，能有高热的宅地本就是核心区低密宅地，这类宅地打造的产品属性本就是当前新房市场稀缺或者从缺的产品类型，很难成为新的价格参考标的。

03

“小阳春”成色不足，市场节奏或整体后延

整个一季度，宏观层面持续释放房地产积极信号。从房地产金融协调机制到5年期以上LPR下调，再到重要会议定调，政策面持续优化、利好进一步释放。

但尽管如此，由于市场信心支撑不足、需求及购买力低迷，实际上一季度房地产行业预期尚未得到明显修复。

苏州方面，一季度房企销售承压更为明显，前30强房企全口径业绩同比跌幅扩大至约50%。且前30强房企一季度全口径销售业绩超20亿的仅有两家，去年同时期前10房企均突破了20亿。

整体来看，今年3月苏州楼市“小阳春”成色不足，市场节奏或整体延后。

从短期来看，房企仍需把握结构性机会，积极推盘并优化营销策略，从而加速销售去化。

预判4月，政策端全方位利好的效应进一步显现，叠加房企大概率加强推盘节奏，或会带动销售量的边际好转。但二手房市场活跃度提升节奏仍将好于新房，新房和二手房大概率都还有进一步“放价”的空间。

数据说明

1.指标解读：本次测评企业范畴为苏州市区范围内（不含昆山、太仓、常熟、张家港）的商品房；
2.数据来源：主要依据克而瑞监测数据，苏州住房和城乡建设发展促进中心网签公开数据，同时参考企业年度公开数据及企业申报数据；
3.统计时间：如无特殊说明，统计时间区间自2024年01月01日起至2024年03月31日；
4.数据复核：采取多方数据交叉复合原则。通过监测数据、公开数据对企业相关数据进行多方验证和复核，针对数据不一致的情况通过多种渠道，包括但不限于企业提供相关文件自主申报，予以复查确认后亦纳入统计范围。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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