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2024-04-07
更新时间:2024-04-07 23:22:13作者:无忧百科
万科处于困境中,郁亮免不了被质疑“做错了什么”。然而,真有“做对了”的选项吗?
撰文丨关不羽
春节至今,万科接连遭遇暴击,债务疑云、评级下调……险象环生,最新一击更是直接打脸——董事会主席郁亮被举报了。
4月1日,烟台市百润置业等10家企业,联名向国家税务总局递交了一封题为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的举报信。尽管万科方面回应此举报内容“严重失实”,次日万科港股还是大跌12%,相当惊悚。
在我看来,这事真的算不上什么“大瓜”。今天房地产行业的“瓜”,就像俄罗斯套娃:整个行业是最大的瓜,里面装着万科,万科里装着郁亮团队。在这个套娃组合中,郁亮被举报的那点事,充其量就是颗瓜子。
01
那封举报信的细节很丰富,表达很精准,却也免不了一个通病——冗长。
说来说去,举报信主要内容就三点:郁亮团队搞了“影子银行”;以体外循环方式搞财务运作中饱私囊;涉嫌偷税漏税。
这三条,没有太多新意。
“影子银行”听上去神秘兮兮的,其实在我们的大型企业中司空见惯。讲白了,就是拿钱容易的企业把钱借给拿不到钱的企业赚利差。
原理也很简单,我们的商业银行长期坚持“歧视性”贷款服务,正规渠道的银行贷款不是谁都能拿到的。处于“歧视链”底部的企业,就算有优质资产、良好的经营业绩、过硬的信用记录,也很难拿到正规贷款。
反之,“歧视链”顶端的企业,拿块石头说是翡翠王当抵押品,也有金融机构会笑脸相迎。这样的环境,没有“影子银行”才怪。
干这“钱生钱”生意的,有政府信用背书的央企、大型地方国企无疑有先天优势。大型房企很长一段时间也忝居其间,这多少有些“乱了家法”——“歧视链”从来不是凭空而来的,也有相应的秩序逻辑。作为资金密集型行业,房地产业务确实离不开这些“影子银行”的润滑,否则大小包工头、供应商上哪儿去找钱垫资呢?
因此,说万科搞“影子银行”,我觉得连新闻都算不上。而且,这种“口袋罪”也很难坐实。如上所述,房地产行业的资金密集属性,财务运作规模很大、非常复杂,合理性、合规性的边界很模糊,裁量空间很大。较真查,人人违规。要放过,也没多大障碍。“危害性”的判断标准也是条橡皮筋。
大面上讲,影子银行赚了差价,抬高了市场融资成本,是一宗罪过。可是,细品一下就会发现这个逻辑不对。产生额外融资成本的是“歧视链”,影子银行赚利差只是这一歧视成本的市场化呈现。
如果真如举报信里说的,强行要求项目合作方“借高利贷”,那的确不讲武德,也明显触犯了法律规定。但是,举报方相关表达并不硬气。说是“高利贷”,但40%是“资金成本”,而不是借款利率。
其实不用想就知道,就算郁亮团队赚这个钱,也不会傻乎乎地把违规的高利率写进合同文本里。所以,40%的资金成本即便是真的,也很难坐实“高利贷”的指控。都是老江湖,还不至于在这种阴沟里翻船。
“影子银行”毕竟属于灰色地带,万科是上市公司,当然不可能“体内循环”。“体外循环”是必然的。
至于郁亮团队有没有“中饱私囊”,举报信里并没有确凿证据。有也不奇怪,没有也正常。大企业偌大的摊子,灰色利益的分配,外人是很难看清的。
至于偷税漏税,那就是纯粹的官方事务,不在“吃瓜”范围。
总之,举报信里并无多少有足够冲击力的内容。这事要是搁在前些年房地产如火如荼时,无非就是一件茶余饭后的小谈资,可是在万科和郁亮正处于刀尖浪口的当下,仿佛就成为一颗“重磅炸弹”了。
被举报之前,郁亮和万科已经深陷舆论暴风眼中。
“企业经营出问题,一定是企业家出了问题”,是常识性的思维。而且,郁亮的经营决策确有可探讨之处。
让很多人看不懂的是,郁亮从2018年第一次高喊“活下去”,2021年再提“活下去”,2022年又提“黑铁时代”,危机感十足。但是,他带领的万科似乎并没有及时果断地踩刹车,经营决策和市场判断背离的违和感,的确值得复盘。
2016年,宝万之争尘埃落定,郁亮接班王石执掌万科。万科随即开始大举扩张。彼时中国房地产的风向已经非常微妙,华夏幸福等大型房企已经出了问题,万科成了年度接盘侠,大手笔接过了华夏幸福、海航等“问题企业”名下的大项目。这年11月,万科耗资超80亿元并购,创下其历史纪录。
2018年9月初,郁亮“活下去”首秀,但话音未落,万科负债总额达到12163.30亿元,首次超过万亿,资产负债率超过80%。当年年底,万科加冕年度“拿地王”。
2019年3月,郁亮表示要“收敛聚焦”,万科总裁兼首席执行官祝九胜还说“万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重,不再在规模上做线性的比较”。没想到,年底一结账,万科蝉联年度“拿地王”。
郁亮是有危机感,但是直到危机真正爆发时,才转化为收缩的行动。2021年恒大爆雷,全行业不景气,万科才真正开始“节衣缩食”。全年四大一线零拿地,20年来头一回。拿地金额排名从此一路下滑,2023年,万科拿地金额在房企中排名第8。
事后回顾,郁亮接掌万科后加速扩张的做法无疑值得商榷。然而,以扩大规模应对危机,是中国房地产企业的普遍做法。要么在困境中彻底退出,要么做大规模抗风险。尤其是考虑到当时的房地产政策环境,一头是一线强二线城市强调控,优质资产稀缺;另一头是低线城市棚改,引导房企进入下沉市场。
资产质量下降、利润空间缩小,“活下去”不就得做大规模堆脂肪吗?所以,那一拨扩张是时势使然,头部房企步调一致。万科也未能独善其身。
收缩,不是“活下去”,而是退出,的确有房企选择离场。但是,头部房企的庞大规模,抽身而去谈何容易?何况万科才换了第一大股东,更没有退圈的选项。
其实,就算是真要收缩了,也不会好到哪里去。2021年万科是真收缩了,又如何呢?四大一线不拿地,退而求其次选择二线。2021年万科获取的土地中,近四成来自二线城市,权益地价占比更是超过一半。三线以下的坑避开了,收缩也到位了,算得上是最优选择吧?
今天复盘,万科的收缩其实也不理想。三四线是坑,二线就不坑了吗?行业整体下滑,坑大坑小,五十步笑百步。这样的收缩举措,就算早一两年,也改变不了什么。扩张自救,是明知有坑也得跳;收缩自救,是在坑里怎么爬都出不来。
万科处于困境中,郁亮免不了被质疑“做错了什么”。然而,真有“做对了”的选项吗?现实中的选择不是标准化考试,没人保证选项里一定有正确的答案,即便有正确的解题思路,也是枉然。
万科已经不再是房企优等生,不是因为郁亮做错了什么,而是我们的房企已经没有优等生。
“企业经营出问题,一定是企业家出了问题”的确是常识。但是,常识得在正常环境下才能生效,不正常环境就超出了常识的有效范围。
几百亿、上千亿的决策,都成了怎么做怎么错的无解题。区区“中饱私囊”的仨瓜俩枣,真真假假,无关痛痒。当然,正当举报无可厚非,郁亮个人的命运也无需吃瓜群众瞎操心。
只是房地产的大戏还得演下去,不要误把龙套当成了主角。“许家印害了恒大”,解释不了恒大爆雷;万科不再优等,也不是“郁亮害了万科”。房企高危名单很长,不是“房地产圈无好人”就能解释的。
这些企业家可能的确有这样那样的问题,但病根不是这些企业家。
只有直面房地产行业的真问题,才能找到走出困境的正确路径。真要吃房地产行业的大瓜,要挑大的吃,还得好好吃。