作者 | 燕大

今天聊点轻松的。

早上看到万科小长假不休息，发声回应多个关键问题。之前我讲过，万科面临的问题实际上也是整个地产市场的问题，它回应的是其企业自身状况，但对于判断整个房地产市场也极具参考意义。

债务方面：万科表示24年的境外债只有二季度还有折合人民币56亿的债务到期，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作，对不同月份到期的债务公司都会有相应的应对。

翻译过来就是，万科今年要还的境外债只剩56亿，压力大大减轻，万科已经在安排资金，放心，不会有问题。

资金方面：万科表示在沟通会后，深圳国资协调了多家国企与万科对接，具体措施包括帮助处置流动性较低的不动产和长期股权投资、认购旗下印力的REITs基金、项目合作、协调金融资源支持。上述这些有的已完成、有的已支付、有的在落地中，未来全部落地后预计可让万科释放百亿规模流动性。

这里的沟通会个人理解就是指深圳国资站台，万科与债权人、投资人的沟通会，翻译过来就是给投资者信心，未来现金流不成问题，已经安排好。

销售方面：万科表示继续积极销售、保持领先的回款率，支出端，随着交付高峰过去，经营支出压力在下降，公司将保持全年经营现金流为正。

这一块是万科优于众多房企的关键点，尤其是经营现金流为正，说明经营上是不存在大问题的，不像很多房企早就入不敷出，哪怕没有债务压力、遇到行业下行也极容易崩溃。

最后是分红：万科表示行业正在经历深度调整，万科希望暂时不进行分红，更好的应对不确定性，维护在特殊时期的经营安全性，为企业度过行业调整提供更有利的保障。

而万科之前连续31年分红，分红总金额1030亿，平均分红率33.3%，是万科历年股权融资的2.8倍。去年万科归属上市公司股东的净利润为121.6亿，下降46.4%，这个钱今年不分红了。

整体看下来，同为房企，虽然万科也站在悬崖边，但万科的状况要远远好于绝大部分房企。

经营现金流为正，这是活下去的必要和先决条件，但很多房企早就入不敷出；

资金来源，万科背后的国资股东还是非常给力的，能站台、能拉来投资、能让险资坐下来谈，这是绝大部分房企不具备的优势或者说底蕴；

至于分红，很多房企在赚钱的年代都没分过红，更别说现在比较难的年份，万科连续31年分过红，今年不分红相对是可以理解的。

集中了这些优势，如果万科再出现债务暴雷甚至最后一地鸡毛，那纯粹就是管理问题了。

而反过来说，万科现在几乎是地产行业的风向标，它什么时候熬过这个深度调整期，或许也就意味着房地产真正的触底。

去年到今年几次重要会议都很明确，防范化解房地产风险仍然是重点工作内容之一。传导到地方具体层面，八仙过海各显神通，想着法儿要促进房地产交易量和流动性。

捋一捋最近的楼市政策，江西南昌、赣州、九江、新余官宣阶段性取消首套房贷利率下限；福州、济宁、青岛、烟台、潮州等多个城市也已宣布4月起阶段性取消首套贷款利率下限；广东省有15个城市取消首套房贷利率下限，等等。

这大概是因城施策、差别化调整信贷策略，各地银行释放的最猛招数。

什么叫‘取消首套房贷利率下限’？说白了就是不做限制要求，在上一轮降息后，5年期以上LPR基准贷款利率降至3.95%，按照之前首套下限不低于LPR减20个基点，首套已低至3.75%，这个3.75%可以说是之前的下限，最低就是这个数。

而现在取消下限，那就等于，只要你买房且是首套，利率可能比3.75%还低！之前公积金房贷利率是3.25%，取消下限，那降到跟公积金利率一样也不是不可能。

这是典型的放大招、搞促销了，买了一套买两套、买了两套买三套，毫不夸张的说，这时候买房装修就是为经济做贡献。

没办法，谁让房地产在我们的经济结构中占比这么重呢，遇到行业深度调整的年景，整个行业不景气，要度过这个特殊时期，边救边熬，谁能熬的够久熬到最后，谁就是最后的赢家。

前几天郑州发布的“以旧换新”救楼政策，也已经被众多城市抄作业，郑州计划2024年完成“卖旧买新、以旧换新”10000套。

郑州方案有两种方式，一是让郑州城投公司（地方国有平台）收购二手房，居民卖了旧房后再去买改善型新房，二是自行交易实现”卖旧买新、以旧换新”。不论哪一种“以旧换新”，在买新房时，对契税补贴30%。

我之前讲过，这个方案是好方案，既让业主如愿出手旧房又能卖出新房，增加了住房贷款，同时让新房去化率提高，回款加快化为工程款、工资、材料款、偿还债务，等等，实现正向循环。

但是另外，这个房子”以旧换新“方案在执行层面，需要严监管。

因为房子动辄过万一平米，以旧换新对有些人来讲就是变现良机，会不会出现擅用职权为他人‘高卖旧房、低买新房’谋得利益？毕竟把旧房多评估出1千块每平，一百平的房子就能多卖10万，所以怎么让价格透明、防止套利，尤其要关注。

经济承压阶段，很多行业出现深度调整，这个过程中，各地必然会想尽一切刺激政策、补贴政策来托底市场。

大家一起熬没什么，就怕好好的政策被一些人钻了空子！

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希望和你一起共鸣！

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