每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

9月25日，在每日经济新闻主办的2023第十三届中国价值地产年会上，由每经房产与中物智库深度合作研发的《回归本源 求质奋发：2023中国物业上市公司TOP20价值研究报告》（以下简称《报告》）重磅发布。

《报告》从上市物企在管理规模、业绩表现、抗周期性和抗风险能力等多维度进行全面分析，对行业格局、发展趋势作出理性的研判，并同期揭晓了2023中国物业上市公司TOP20榜单。

中物智库创始人杨熙表示，物企正在回归正常发展通道，在追求高质量发展路径、以及加大回款、分红、激励等策略下，下半年业绩有望持续稳中有升，盈利能力进一步改善。

多项核心指标明显改善

2021年中期以来，受多重因素影响，物业行业发展逐步回归理性，主动调整求变，根据自身的资源禀赋和战略定力，积极调整战略，加强管控，重视回款，强化应收管理，并探索多元的服务、独立的发展路径和新兴赛道，初见成效。

《报告》从管理规模、盈利能力、抗风险能力、行业格局等方面构建了行业TOP20评价体系。

具体来看，在管理规模方面，2023年上半年，19家披露在管面积的TOP20上市物企（不含万物云），在管面积达57.73亿平方米，较上年同期增长14.02%，明显高于51家披露在管面积的上市物企的同比增速12.93%。不仅如此，其在51家上市物企在管面积中的占比也较2022年同期提升0.75个百分点至78.64%。

在营收方面，上半年，TOP20上市物企营业收入达1099.47亿元，较上年同期增长9.78%，增速进一步下降，在披露业绩的60家上市物企中的占比进一步提升至81.97%，同比增加0.51个百分点。与此同时，物企的盈利能力逐步修复，上半年TOP20上市物企净利润为111.92亿元，同比增长14.17%，净利润由2022年的负增长重回正向增长通道。毛利达235.76亿元，同比增长2.52%，较2022年全年增速增加1.92个百分点。

此外，2023年上市物企信用减值风险也得到改善，上半年TOP20中披露数据的17家样本企业金融资产减值亏损总额由上年同期的33.00亿元下降57.49%至14.03亿元，信用减值亏损降幅明显。

值得一提的是，上半年TOP20上市物企现金及现金等价物达853.70亿元，同比增长13.06%，在连续两年负增长后开始略有回调，物企现金流情况初步得到好转。

“这20家物企的状况很符合二八定律。”杨熙分析指出，20家物企在所有上市物企中的营收占比、在管面积、合约管理面积占比、净利润占比、毛利占比，都在80%左右。“尽管不少民营物企在单项数据指标，如收入、利润、利润率出现负增长，但整体看，企业的经营指标有所改善，在追求有效规模，聚焦有质量的增长大基调下，多项利润指标触底反弹，开始回调。”

行业分化格局仍在持续

经过近几年行业洗牌和市场检验，行业发展格局发生改变，头部企业因资源禀赋、品牌优势、规模效应和长期积累的运营实力，领先作用更加明显，在规模、业绩等方面均处于行业前列，且在行业中的贡献持续加大。

以在管规模为例，截至2023年上半年，超过3亿平方米的上市物企达9家，且均为TOP20上市物企。同时，仅该9家样本企业在管面积总值超过48亿平方米，规模领先，市场占有率超过10%，在TOP20上市物企中占比超过七成且持续增加。

与此同时，不同背景物企在管面积增速出现分化，央国企实现规模高基数且高增长。上半年，仅在TOP20上市物企中，就有7家为央国企物业，其在管面积均值达2.64亿平方米，同比增长24.06%，增速高于12家民营物企9.84%的增速。

不过，需要指出的是，尽管头部企业在资源禀赋、拓展能力等方面具有更强的市场竞争力，市占率较高，但《报告》也认为，物业管理市场格局仍较为分散，企业之间竞争激烈，行业尚未形成寡头垄断局面。

事实上，不仅是规模在加剧分化，物企之间的营收能力也在进一步分化。2023年上半年，TOP20上市物企中有9家企业营收大于60亿元，仅该9家企业营业收入总值达863.10亿元，在TOP20上市物企中占比近八成，在披露业绩的60家上市物企中营收占比达64.35%。其中，碧桂园服务和万物云半年营收超百亿元，创收能力远超其他物企。

值得注意的是，国央企与民营物企之间的盈利能力也在分化。2023年上半年，TOP20上市物企中央国企整体净利润增速达27.21%，较上年同期减少2.61个百分点，但较2022全年增加5.20个百分点；民营物业则由2022年全年的负增长，经过2023年的调整，上半年净利润实现5.65%的增长，重回正向增长区间。

《报告》认为，2023年上半年，物企盈利能力触底回弹，主要原因是部分头部企业对业绩的拉升，行业中增收不增利，甚至不增收且不增利的情况普遍存在。究其原因，房地产的销售市场未能回暖，目前关联房地产领域的承压依然较大，即使压舱石的基础物业收入依然能够增长，而过往部分物企来自开发企业的增值服务收入比重较大，这部分收入的下滑，对其整体的营收、利润影响很大。

独立性成物企制胜关键

2023年，房地产开发行业的景气度继续承压，独立发展能力成为行业制胜关键。

“独立性”逐渐成为当前物企发展的高频词，物企逐步减弱对关联房企的依赖，纷纷重申在股权架构、业务经营和财务等方面的独立性，压缩来自关联地产相关的业务，在规模、收入、人才、管理等方面均减弱对关联房企的依赖，两者之间的关联交易减少。

根据《报告》，2023年上半年，TOP20上市物企中13家样本企业来自第三方的在管面积达22.25亿平方米，同比增长16.17%，受整体市场环境影响，增速较以往完整年度再度下滑，但其净增量（3.10亿平方米）和增速均高于同期来自关联房企的规模（净增1.61亿平方米，增速14.90%）。

而第三方在管面积占比自2020年首次超过关联房企，达到64.12%，较上年同期增加0.25个百分点。其中，合景悠活、雅生活服务第三方在管面积占比已超过80%。市场拓展则成为企业规模扩张的重要方式，拓展重点转向存量市场，并在战略打法、团队建设、激励机制等方面提升市场化拓展能力。

在营收结构上，物企也开始减少关联交易，减弱其房地产附庸属性，主动减少与地产业务相关的非业主增值服务及部分资产管理类社区增值服务，以减少因地产市场不景气和资金收紧的影响，拉长该等板块应收账款的回收周期，减少坏账的可能。2020年至2023年，上市物企地产关联业务占比进一步下降。至2023年上半年，TOP20上市物企中15家企业详细披露营业收入结构，其社区增值服务和非业主增值服务收入占比进一步降至20.82%。

在2023年中期业绩及业绩发布会上，多家物业纷纷表示，企业在业务、经营、财务等方面逐渐更加独立。此外，部分企业在股权上也在逐渐摆脱依附属性，多家物企遭关联方、大股东的减持或引入第三方战略投资者，独立性增强。

《报告》认为，物企通过摆脱关联地产的影响，增强市场拓展、收入、股权架构等方面的独立性，有望减少因房地产不景气直接带来的影响，这对于行业的良性发展和长期运营等都具有重要的价值和作用。

此外，在稳定住宅物业的基础上，物企开始转向非住宅、公建、商业运营等市场，以增加多元客户矩阵，并深化大客户合作，进一步形成全业态均衡布局力；在做好基础物业服务的同时，持续在社区增值服务、非业主增值服务等方面探索新的增长点。

《报告》指出，物业是一个大行业、小龙头的行业，行业多维度的改变，重塑了行业竞争格局，物企发展更趋于规范化秩序化。物业行业具有实现永续经营的基因，在各业态、多领域有很大发展空间。行业的轻资产、现金流稳定、抗周期性的特性没有发生改变，但回归正常发展通道，仍需耐心和信心。