2019年，时任总裁李永前为中交地产设定了一个发展目标，即当年销售额冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年要远在千亿之上。

如今时间已经来到这份计划表的最后一个节点，但在行业周期轮转的冲击下，想要力争上游的中交地产处境似乎愈发不妙。

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亏损超16亿

近日，中交地产交出了2023年的“成绩单”。

过去一年，这家有着央企背景的开发商鲜少出现在土地市场，全年仅新增了两宗土地，对应地价合共27.7亿元，分别位于成都及合肥。

投资端紧缩是一个信号，投射出中交地产不甚明朗的经营状况及前景。

2023年，中交地产实现营收324.68亿元，同比下滑15.59%；对应归母净利润由盈转亏，为-16.73亿元，该指标在上年同期为0.34亿元左右。

这是中交地产近年来首次录得归母净利润亏损，此前虽增收不增利，但该指标始终维持在正值。东方财富Choice数据显示，2019年至2022年，中交地产分别实现归母净利润5.43亿元、3.47亿元、2.36亿元、0.34亿元，合共11.6亿元。

若以此对比，相当于其2023年的亏损额远超过去四年的利润。

导致亏损的一个重要原因是减值计提。

2023年，中交地产多个项目销售不及预期，其对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试，计提存货跌价准备约13.46亿元，应收款项坏账准备（含合同资产）2.7亿元，合共计提减值约16.34亿元，导致归母净利润减少近12.4亿元。

且由于2023年度达到交付条件的货值较上年同期有所减少，中交地产房地产销售结转收入也同步下滑，叠加结转项目结构变化等因素，公司当期房地产开发业务交付项目的毛利率较上年亦有所下降，继而影响利润水平。

2023年，中交地产实现销售回款449.79亿元，较上年同期下跌0.23%；房地产销售业务毛利率同比减少3.04个百分点至10.23%，对应营收同比下降15.83%，为322.3亿元。

报告期内，该公司实现全口径签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%，与此前定下的千亿目标相差甚远；对应销售面积179.66万平方米，同比跌幅为8.23%。

截至2023年末，其拥有房地产项目117个，土地总面积1071.4万平方米，在建及待建面积1200.98万平方米。

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负债与风险

虽为中交地产“粮仓”，但上述117个项目中约77%都是合作项目。房地产火热的那些年，开发商们热衷于通过合联营方式壮大规模，而当行业下行时，这种合作会加重风险，一旦合作伙伴出现资金等问题，整个项目都会受到牵连。

以美的置业为例，过去几年，由于金科、新力、佳兆业等合作伙伴接连出现资金问题，为防范风险，美的置业与合作方通过股权归边（即收购或清退合作项目）方式“换仓”，2021年至2023年期间收购了21个项目，退出24个项目，并借此加速将项目布局转向一二线城市。

中交地产对于合作方的处理路径则完全不同。为保证旗下项目如期开发，其频繁为项目子公司提供担保、财务资助，这之中的合作方不乏出险房企。

数据显示，截至2024年2月末，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额高达102.9亿元；累计对外提供财务资助余额约69.7亿元，其中对有股权关系的房地产项目公司提供股东借款余额约30.6亿元，合作方从并表房地产项目公司调用富余资金余额为39.1亿元。

值得一提的是，在合作方所调用的资金中，有本金约6.74亿元未按约定返还至项目公司，目前中交地产已经据此提起诉讼，昔日合作伙伴对簿公堂。

风险之外，看似财大气粗的中交地产其实资金情况并不乐观。

截至2023年末，该公司拥有货币资金约120.1亿元，同期短期借款14.68亿元，一年内到期的非流动负债为161.77亿元，资金缺口明显。

也或是因此，虽然央企背景为中交地产的融资带来助力，但成本却不低。截至2023年期末，该公司拥有银行贷款余额271.55亿元，融资成本区间为1.8%至6.28% ；信托融资余额约26.4亿元，成本区间为5.1%至8.4% ；控股股东方借款余额为162.44亿元，成本区间为0至8%……

今年1月，中交地产提出，拟向大股东中交房地产集团借款不超过100亿元，借款年利率不超过7.5%。

融资成本的高位也直接拉高了公司的财务费用。2023年，中交地产的管理费用同比下滑6.47%，销售费用同比增长5.43%，财务费用则同比增长了131.71%，其对此的解释是“本年费用化借款利息增加”。

但也有好消息传来。

去年，中交地产的经营性现金流量净额实现了140.17%的同比增幅，约70.5亿元。这意味着公司的自身造血能力依然存在，中交地产需要思考的是，如何在当下复杂的大环境中维持这些能力。

记者 吴典

编辑 孙婉秋