陈诗涛（观点机构、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位来宾，从去年年中开始，房地产大行业的寒冷逐渐波及到了相当大的产业链，我们正在经历一个经济周期，这个周期我们国内绝大数人员都没有经历过，所以，阵痛巨大，如何生存如何发展作为巨大的问题直接摆在面前。

今天上午很多企业朋友走进了万物云，参观并进行了互动分享，作为最具代表性的万物云，在社区服务，商办服务、城市服务及科技探索各方面保持了领先，

包括我们这两天连续在深圳举办的两场论坛都没有在酒店，而是在万科南方产城的创智云中心举办，我们也可以看到万科的提前布局及各种应变。在这个经济周期中，万科各板块依然保持着开放与进取的心态，确实是值得我们学习及借鉴！

其实，观点这几年也一直在改变，大家看我们今年连续不断的线下活动就知道覆盖的领域：1月份的ESG圆桌，4月2日刚刚举办的观点年度论坛，昨天的数字化论坛，今天的物业大会，4月23-25日上海观点活动周，我们将在黑石上海的项目上连续三天覆盖4个业态的论坛：养老、产业、租赁与资本金融，5月9日在香港举办资本圆桌，5月21日广州零售购物中心大会，23日北京商办暨资管大会，8月博鳌系列论坛，9-12月陆续的商业大会、物流大会、大湾区产业论坛等。在次，我也真心邀请在场的各位及线上看直播的各位朋友，全年都与观点携手前行，用努力、用专业来度过这个经济周期！

接下来我就用每年一度的卓越指数·2024物业服务卓越表现报告的发布来表达今天对在场所有来宾和在线上观看直播的来宾朋友们真诚的敬意。

请看大屏幕，现在由我正式发布：《卓越指数·2024物业服务卓越表现报告》。

这个报告是观点指数研究院出品。观点有3个内容，一个是大家熟知的媒体，我们有网页、微信和各种导读等等的矩阵。第二个是观点指数研究院，几年前比较低调，现在我们各个业态在发布各种企业深度调研和行业报告。三是活动团队，这是观点的三个产品。

这个产品是观点指数研究院出品，时间关系，我这里摘一个简单的PPT给大家做一个汇报，详细的内容大家可以登录观点网和观点指数的官微，我们会进行全文刊载。

报告分为两部分，一个是报告部分，另外一个是卓越榜单。

整个行业在新旧模式的过渡阶段，关联的服务行业也在积极调整，找寻一些新的路径。

这两天我们也走了很多物企，我们认为现在的关键词是“回归品质、多元竞赛”，虽然去年一年大经济不好，但是物业行业还是在进行扩张的，品牌做了很多的调整。右边我们列了接近20家企业的图表，大部分物企的在管面积都是增长的，平均涨幅是15.3%。当然相比2022年同期接近30%的增速是下降的，但是还是有增长的。

去年一年，我们看到一些物企大佬进行了调整，人力的调整也跟企业的战略、创新、管理等各方面是有关联的。所以我们去年定位是可持续发展，进行重要战略调整的一年，未来可能竞争趋势会激烈，市场集中度可能会持续提升，央国企及实力的头部可能会占主导的 优势。

去年整体的增值服务延续较低增速，右边是增值服务毛利率和整体毛利率的对比。非业主增值服务滑坡比较明显，我们认为会进一步分化，这里列举了十几家企业的情况，大家可以看一下这个柱状图。这部分我们觉得是受了关联房企销售额下降的影响，开发商前期交付、顾问服务等等方面都是下降的。接下来房企的风险不知道是不是会出清，央国企和民企的业务不知道是否会变好或者有分化。财务方面去年是增收不赠利的情况缓解，城市服务盈利中规中矩。我们列了接近20家物企，大家可以看一下他们的收入变化、在管面积的变化，包括我们看到样本物企的平均收入增幅由2022年的21%下降至9%。整体来说还是央企比较好一些，华润、中海、招商、保利物业的表现更好。

城市服务方面，去年我们也去了华润做的成都大运会的场馆，我们也看到他们的城市服务，这块图表上没有列华润，列了其它8家物企的收入。

平均的管理费用方面，我们认为优化空间有限，目前毛利率的均值是下降的。但是优化的空间有多大，我们认为是有限的。今天上午大家到万物云，万物云给自己定位的是科技服务公司，目的也是在大量解放生产力、降本增效。应收款和现金流方面，去年整个房企的现金流是极差的，有些没上市的房企其实是靠物业和零售商业的现金流支撑着，所以物企的现金流、应收款的数据，我们列在这边，大家也可以看一下。包括应收账款周转率，大家可以看这个柱状图。

并购交易，刚才我们在外面看到贺律师在外面进行了《大并购》这本书的签名赠书活动，我们这里看到一些并购的情况，去年受到管理和管控的影响，央国企的重大并购是没有的，我们这里列了十几起大的并购事件，大家可以看一下，去年有些终止收购成为看点，包括新大正等等终止收购。

IPO方面，今天龙湖智创也有领导到现场，龙湖智创去年一直在做，大家认为是一个非常大的事件，但是认为没有市场的估值不太好，所以他们暂缓上市。说不上是什么负面，而是看市场值不值。珠海万达商管上市的事情，对整个行业影响也很大。

二级市场方面，整体还是下行的，部分物企目前回购积极。物企市值的区间涨跌幅，大家可以看右边这张图，这里列得比较清楚，包括我们列了华润万象、万物云、碧桂园服务、中海物业等等。

政策方面，我们已经看到去年年底发布的政策，国家定位物业服务是属于商务服务业，从这一点可以明确知道物业服务未来的赛道。包括今天我们大会的主题也是“多极赛道”。我们可以看到住宅、非住宅、商管，甚至公共场馆、医院、学校、酒店、产业园区，未来会越来越细分，这也是非常好的一个事情，我认为可能挣快钱的时代过去了，现在就是细分，挣踏踏实实的钱。

第二章节是年度物企表现榜单。

首先是甄选了50家最优秀的物企，后面还有7个榜单，一共有8个榜单。这个榜单是我们挑选行业的标杆企业，可能对行业发展有一些促进的作用。

这是卓越指数2024物业服务卓越表现，可以简称50强，我们的指标，运营+财务占了55分，这里面细分的指标比较多，大家拿到全文PDF版本的时候可以看得比较清楚。第二个指标是品牌管理和创新，这几个指标大家可能以前觉得比较空，但是当经济周期不好的时候，会非常明确感觉到这几个指标非常重要。包括会不会改变、创新。我们看到万科、碧桂园服务、招商、华润、龙湖、中海、雅生活、融创、保利、金地，这些企业的数据有些是公开的，剩下的还有一些是跟第三方获取，还有我们向企业要，包括我们也有样本的监测，对万物云我们用的是披露经营的数据。

这一页是第11名到第20名的物企，包括绿城、永升、世茂、新城、鸳鸯、金科、合景、彩生活、越秀、建发。

这一页是第21名到30名的，从金贸到金融街。后面是第31名到40名的物企，最后是第41名到第50名的物企，我们总共甄选了50家非常优秀的物业服务企业，现在都还在努力地向前发展。

在前面的指标里面，我们甄选了一个细分的指标，包括运营、财务、管理、品牌等等，我们根据整体表现，品牌价值方面有20家比较优秀的，排在第一的是龙湖物业，之后是中海、融创、华润、万科等等。之后在管理方面，我们第一名还是给到碧桂园服务，去年他们和合富的整合我们了解的比较深，各方面还是比较值得参考。创新能力方面，排前三的是万科、碧桂园服务、雅生活。大家非常关心服务力，服务力是物业的根本，这是排名前30的企业，包括万科、龙湖、融创、雅生活、金地等等。

城市服务现在已经是物业服务非常看重的，我们甄选了10家，城市服务是物业服务企业正在拓展的部分，有些大央企或者国企是有先天优势的，我们把第一名给到了华润万象。物业企业的数字化运用，各种投入产出和投资是不同的，所以我们没有排名，是按照拼音排序的，一共选出了10家。

上市物企财务表现方面，这也是大家比较关注的，我们做了排名，根据公告和我们监测的数据，得出财务表现的排名，排名是：华润、碧桂园服务、万物云、保利、雅生活、率绿城、中海、招商、新城悦、建发。

我们的榜单也许不够完美，希望各位给我们指导，谢谢大家。