武汉:今年建设保障性住房3000套以上 年底前购房公积金可贷款额度上浮20%
2024-04-12
更新时间:2024-04-12 01:35:05作者:无忧百科
作者:余飞
01
万亿城市烟台,房子沦为了赠品
近日,北京通州一楼盘推出的“买一送一”活动,买77平方米两居免费送一套烟台108平方米海景现房,都是招商蛇口的项目。
消息出来后,北京和烟台都推向了话题讨论的中心,尤其是烟台,因为所赠的房子,就在烟台。
据第一财经爆料,所赠的烟台海景房,是位于烟台市牟平区的招商依水云岸项目,正宗的一线海景房。
北京通州招商璀璨公元77平方米的参与活动户型,总价477万,烟台招商依云水岸108平米海景房,总价约45万。
相当于赠送了10%的首付。
虽然这个活动,是北京与烟台隔空相连,以变相降价的方式,一方面卖出通州区难卖的户型房子,另一方面帮助烟台去库存。
但是其背后折射出的更深现象是,烟台的海景房沦为了赠品,烟台的房子难卖。
一个GDP超万亿的城市,房子何以沦为了赠品?
2023年,烟台市GDP为10162.46亿元,成功晋级万亿城市,位列全国第25位,并成为北方非中心城市中的第一个GDP冲破万亿的城市。
烟台能有如此成就,背后是工业立市的结果,烟台的工业实力,在北方非核心城市中,几乎首屈一指。
既然如此,一个工业、经济如此强悍的城市,其楼市为何沦落如斯?
关键有两个因素,一个是烟台本身的人口竞争力不强,一个是海景房的泛滥和炒作过头以及宏观大环境。
02
烟台人口竞争力不强
烟台的工业很强,毋庸置疑。
一百多年前,在那个“欧风卷亚雨”的时代中,传统的农业大国在先进工业面前成为了小学生,敢为天下先的城市纷纷开启了艰难转型。
烟台便是其中之一,当然烟台的跟进,是列强不同等条约之下的结果。
鸦片战争之后,英国盯上了烟台,并于1861年开埠,成为山东开埠最早的城市,比青岛还要早了30年。
开埠之后的烟台,开通了英国航线,并开展了其工商业的布局。1892年张裕葡萄酒筹建。1915年,“北极星”钟表前身烟台宝时造钟厂开办,成为中国第一家机械制钟工厂。
工商业带来的繁荣,让烟台在整个山东异常耀眼。1905年,烟台对外贸易额达到1420万海关两,其中洋货进口960万海关两,国货出口460万海关两,是名副其实的山东第一港口。
不过,后来随着直通济南、淄博、潍坊、青岛的胶济铁路通车,铁路两头的济南和青岛风头逐渐盖住了烟台。
1907年,青岛的进口额已超过烟台。1909年,青岛的出口额超越烟台。自此,青岛取代烟台,成为山东的经济贸易中心,并在1911年成为中国第六位重要的海港。
不过,沉淀下来的工商业,为其后烟台的再次崛起,奠定了基础。
改革开放之后,得益于地理优势,1984年烟台和青岛一起,成为首批14个对外开放的沿海城市之二。
同样在1984年,中央4号文件把社队企业改为乡镇企业。
这份文件之下,成就了苏南模式和胶东模式。一股以乡镇企业博兴的发展模式,悄然形成。
烟台的乡镇企业开始走出“一种、二养、三加工、四采矿”的发展路子,同时实行了“一包三改六放权”经济承包责任制。
烟台乡镇企业第一次异军突起,工业化带动城镇化,大批小城镇迅速崛起,出现了以“离土不离乡、进厂不进城”为特征的独特景观。
借助这股力量,烟台成为了北方工业名城,经济实力力压济南,位居山东第二。
济南常被戏谑为最没有存在感的省会。
不过后来随着山东省对省会济南的发展加注,烟台最终被济南超越,退至山东省第三席位。
从1978年、1979年、1980年,烟台都高于济南。1981年到1986年,济南超越烟台,位居第二。1987年烟台又再次反超济南,一直维持到1995年。1996年济南又超越了烟台,一直到2006年。
2007年烟台又再次反超济南,不过这次反超维持时间很短。2010年济南再次反超烟台,一直到如今,终于坐稳了山东第二城的宝座。
制图:城市财经;数据:济南、烟台统计局
一个能与省会城市比拼的地级市,足见其经济强悍程度。
而且从全国排名来看,1978年烟台位居全国第21位,2022年位居全国第26位。作为一个北方城市,44年间,在经历南方城市崛起、省会与首府城市崛起的大背景下,排名只下滑了5个位次,难能可贵。
烟台之所以这么强悍,其背后的工业是关键。
在工业的41个大门类里边,烟台就有37个门类。
2021年,烟台拥有3个千亿产业。其中主打名片工业是有色金属冶炼和压延加工业(营收1707亿元);化学原料和化学制品制造业(营收1578亿元);计算机、通信和其他电子设备制造业(营收1073亿元)。
三个千亿产业营收合计4357亿元,排名全国第26位,与其GDP排名吻合。
然而,烟台的工业偏重老旧,缺乏能够吸引年轻人就业、高收入的新兴产业。
没有省会头衔加身,又非副省级城市,工业虽强悍,但偏重老旧,这是导致烟台人口竞争力不够强悍的根本原因。
从2011年到2022年,烟台的常住人口从697.6万增长到705.9万,也就是烟台常住人口十年增加了不到十万。而青岛的常住人口从2011年的917.9万增长到1034.2万,净增116万。
最关键的是,2021年之后,烟台的人口跟随全国人口大趋势,陷入了负增长。2021年减少了2.09万人,2022年减少了2.41万人,2023年数据尚未公布。
制图:城市财经;数据:烟台市统计局
03
海景房泛滥
海景房经历了上一轮的疯狂炒作,如今大多都一地鸡毛,惠州的大亚湾、威海乳山的银滩,都让一大批投资客,有来无回。
其中威海乳山银滩的很多海景房,都跌至了鹤岗价。
去年就有媒体报道,乳山房价跌破千元,几万块钱就能买下一套海景房。
乳山的海景房之所以出名,是因为它拥有一条非常美丽的海景线,银滩。
在开发商添油加醋的炒作下,这条绵延21公里的银滩被称为“天下第一滩”、“中国最美海岸线”、“东方夏威夷”。
在过去几十年间,乳山银滩拔地而起一栋栋海景房,海景房、养老房、度假房等概念层出不穷。
乳山年鉴显示,2000年-2005年,乳山房地产行业发展迅猛,房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。
根据第一财经梳理,最疯狂的时期是2007年~2010年,当时被认为是乳山房地产开发的高峰,这期间乳山房地产竣工总面积高达562万平方米。
然而,大量的海景房建了起来,配套却没有跟上。
无论是交通、商业、教育还是医疗,都少得可怜,医院只有5家,综合性医院1家,中医院1家,专科医院3家,都没有达到三甲水平。
本地人透露,这里没有任何精神生活,没有娱乐活动,没有电影院。
这完全是为了炒作和炒作。这哪是给人建的房子,都是给神仙建的。这样的房子,注定了其结局。
烟台的海景房,也是如此。当然,烟台的海景房比乳山好多了,但也架不住宏观大形势。
在上一轮牛市中,烟台在多家品牌房企入局之下,带动了其楼市成交量和房价狂飙。
数据显示,2017年烟台房地产市场显著转暖,主城区商品住宅成交685万平方米,创历史新高。与此同时,房价步入上行通道,2019年房价顺利实现翻倍增长。
之后,随着宏观大势改变,再加上旅游资产的一地鸡毛,烟台楼市进入了下行通道。
2020年,烟台主城区成交跌至406万平方米,创近年来新低,开发商以价换量常态化。部分旅游地产项目价格腰斩,售价由7000元/平方米降至3500元/平方米。
文章开篇提到的赠送的108平米海景房招商依云水岸,以前单价大约6000元,现在单价不到5000元,还有套特价房单价仅4400元。
烟台市下辖的龙口市海泰居,个别房源均价跌至2728/平方米。
2023年,烟台市市区商品房成交量267.66万平方米,相较于2017年巅峰时期的685万平米,膝盖斩了。
房子难卖,成为了当下所有城市的难题。