万科在北京拿地，市场沸腾了。时间回到今年8月份，通州永顺镇地块吸引了7家房企报名参拍，最终由北京万科以27.4亿元摘得，这距离上次其在北京拿地已有四年半的时间。在这块土地上，万科将呈现怎样的作品？这个被命名为万科东庐的项目，会带来哪些“不一样”的特点？

在10月27日举行的北京万科东庐作品发布会上，北京万科首席产品合伙人夏天谈到万科东庐关于规划、社区与好生活的全新理解时说：“我们摒弃了市场上常用的梅花桩、楼缝对楼缝、转角厅、绿地切碎等安全而标准的方案。万科东庐在充分考察了全国多个新生代人居产品后，在进行了更深入的客户需求和生活痛点调研之后，选择了为北京新一代青年‘定制’一个不一样的作品。”

“这些不一样形成的东庐面貌，也是为了充分回应和满足东庐所面对的客户不一样的生活方式。我们希望让大家看到，北京这个城市的首次置业、首次改善、单价8万元/平方米以下的房子，竟然还能做成这样好。”夏天如是说。

不一样的地段：

地铁首置改善青年盘，填补朝阳东空白

通过对于城市“折叠”、青年人居的思考，可以看出万科东庐所在地段的不一样与特殊性。

在地理位置上，万科东庐距离地铁6号线物资学院路站步行约800米，所处的物资学院板块，贯通了地铁6号线以及朝阳北路沿线。

北京万科在物资学院板块打造了万科东庐，新房价格在6万元/平方米左右。企业供图

地铁6号线以及朝阳北路，是朝阳东最重要的两条交通大动脉。万科东庐向东两公里处，是正在崛起的通州运河商务区，而一路向西则是常营商圈、朝青商圈、国贸CBD商圈、朝外商圈等。

特殊的地理位置，成熟的交通与配套，让万科东庐的客户画像非常清晰，既有沿地铁6号线上班的“奋斗青年”，三环向东朝阳北路7个大型居住组团的“家庭分巣青年”，也有在通州工作居住的“副中心人”。

但是，沿着朝阳北路向东的适合青年人价位的新房产品少之又少。众所周知，近两年，位于朝阳正东五环左右的新盘不少，但是单价普遍超过8万元/平方米，对于首次置业的人群来说，上车的难度加大。

而位于物资学院板块的万科东庐距离常营板块仅3.5公里，新房价格在6万元/平方米左右，可谓填补了朝阳东部地区首次置业产品的空白。

不一样的社区：

低密、高颜值住宅，创新商业盒子

正是处于朝阳和通州中间这个特殊位置，万科东庐所在的物资学院板块，左边是高密的城市建筑，右边是摩天大楼、商务办公楼宇，因此在规划之初，就被定义为低密、宜居社区，板块内住宅限高36米、容积率2.0。

四年后，重新在北京拿地，北京万科希望做出不一样的产品。“产品价值主张不一样，就需要做出鲜明的取舍。”夏天说。

万科东庐在规划上下足了功夫，从最初到最终的规划版本，50多个设计师连续一个多月近100次迭代总图，核心就是低密感。

为了突出低密、舒适，万科东庐在36米的限高要求下做到了33米，社区的东侧是主界面，临街房子更是规划成5层、6层。“而这种设计背后，是成本的增加，随着平均楼层数的变少，这就要求万科东庐做更多的单元数，相应的电梯、大堂等增多。”夏天说。同时，北京万科在社区主入口打造了一个北京少有的、更高颜值的钢木房子架构。

万科东庐打造低密、宜居社区，住宅精装交付。企业供图

万科东庐另一个不一样的特点是社区景观。在社区内，项目楼栋采用组团式的围合，即每两个楼之间形成一个小的组团围合，7园7景，让所有住在里面的人感受到社区的归属感。

“围合式住宅”也是《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》中的创新，即指相邻的两排建筑围合而成庭院空间，建筑围绕环境而立，每个居住单元均得以面向中庭，共享景观资源，做到花园面前，户户平等，营造利于交流的庭院式生活，打造没有陌生人的家园。

除了小组团景观外，万科东庐还设计了一个170米长、贯穿社区的景观空间以及一个100米长的景观主轴线。对于社区与周边城市的关系上，在小区东侧，通过建筑的后退，打造了一条樱花大道。而在社区主入口外，更是退后了50米，打造口袋广场，给业主乃至社区外的陌生人，营造快都市里的慢美学社交场。

在社区的打造上，万科东庐还有一个非常不一样的特点，也是北京万科的创新——社区商业盒子。

在社区主入口处，万科东庐做成了下沉式空间，在地面层，设计了归家大堂和4个店铺盒子。“四个商业是经过精挑细选的，比如说花店有四季不同的鲜花，在咖啡店可以买到当季最新的咖啡，在烘焙店可以吃到老板做的最新面包，在便利店可以给孩子买到新出的奥特曼。我们希望业主穿过这些鲜活的烟火气进入自己的社区大堂。”夏天说。

而1600平方米的地下空间，除了有绿色中庭外，还有8种到10种商业业态，包括餐饮、健身等。“未来会做的一些阅览空间，还有洗衣房、便利店等，各种配套满足日常功能。”夏天表示。

为了在社区的入口做出更有烟火气、更加鲜活、更加生活的社区商业盒子，万科东庐也做出了取舍，代价就是牺牲了地面100平方米的可售面积和地下100平方米的可售商业面积。

夏天认为，社区价值要远远大于一套房子的价值，可以少卖一套房子，但是未来要在社区门口给大家带来可以持续一直经营的高阶烟火气。

不一样的精装：

整装方案囊括全套收纳组合、家居智能系统等

回顾20世纪90年代，北京万科在顺义打造了第一个作品——“万科·城市花园”，将商业引入社区，成为第一个具有24小时热水、第一个开设社区班车的小区。这是北京万科开始探索城市与社区关系的伟大实践。2008年，“万科·紫台”建成并交付，开始引领地产行业迈入精装交付时代。

如今，万科东庐推出了整装方案，北京万科在精装方面有望再次引领时代。

目前，北京新房市场的精装主流方向是，功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成。但是，万科东庐不止于此，给购房者带来了非常大的惊喜，提供了更超配的整装方案。

万科东庐的整装方案有哪些超配内容？除了常见的基础精装外，万科东庐的精装还有全套收纳组合、家居智能系统及嵌入式冰箱、空调、净水、洗碗机等。

在主卧室，万科东庐做了超大衣柜和梳妆台。而厨房不仅有50升的蒸烤一体机，还有嵌入式的12件套洗碗机。在LDK客餐厨一体化的区域，万科东庐配置了500L的双门内嵌式大冰箱，同时搭配一个吃货塔，一个负责冷藏、冷冻，一个满足日常零食所需。就连扫地机器人以及所需要的上下水，万科东庐都会给业主提前准备好。

此外，众所周知，北京近几年的新房市场，开发商客厅窗户做成飘窗很是常见，但是交付后的利用率特别低。万科东庐做到了“不一样”，集五种功能于一身，被称为“五合一”，有阳光书柜和随心抽屉，后者可以收纳孩子的玩具，还有智能窗帘以及晾衣架。

万科东庐呈现的不仅是超配的精装，还有超强的收纳。万科东庐的收纳功能体现在一个小小的鞋柜上，一个正常2.3米高的鞋柜大概能做出11层，但万科东庐的超级鞋柜能做13层，放下84双鞋。这一小小的细节体现了北京万科在收纳方面的深入研究。

四年半后，在北京重新拿地，北京万科的确给市场呈现一个不一样的产品，含有不一样的社区温度、不一样的庭前烟火以及不一样的整装家居。

不过，想要感受不一样的产品，还需要购房者到现场去体验。这几天，万科东庐的售楼处会开放，预计在11月份对外销售，项目实景体验区预计在明年二季度也将对外开放。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 柳宝庆