这一次，南京从土地定位开始下功夫。

最近南京3幅地块调整控规。 2幅位于雨核； 一 幅位于河西中；

本周，雨花秦淮河以北板块控规公示，这里将新增2宗低密用地，容积率1.5-2，后期或将打造有洋房、小高层产品。

这两幅地块分别是：

①雨核沿秦淮新河的商办地块，调整为容积率≤1.5的纯住宅用地

②原本容积率≤2.5的纯宅地，调整为容积率≤2.0的纯宅地。

此次调整的两个规划管理单元图则，均位于雨花台区两桥片区（沿秦淮地块）即雨核板块。目前周边在售楼盘有观云润府。

NJZCf030-LQ-07 规划管理单元图则位于雨花台区两桥片区,东至机场二通道西至陇淮路、南至秦淮新河、北至龙西路，总用地面积约62.96公顷。

NIZCf030-09 规划管理单元图则位于雨花台区两桥片区，东至三江学院、西至机场二通道、南至秦淮新河、北至龙西路，总用地面积约34.32 公顷。

NIZCf030-LO-07 规划管理单元拟修改地块东至机场二通道，西至七贤街，南至滨河北路，北至观云润府(在建)，用地面积约 1.89 公顷，现状为空地。

NJZCf030-09 规划管理单元拟修改地块东南至秦淮新河，西至机场二通道，北至龙西路，总用地面积约 27.43 公顷，现状主要为空地，部分用作临时工棚。

修改内容如下：

NJZCf030-LQ-07规划管理单元——

① 07-28地块二类居住用地(R2)容积率由≤2.5 调整为≤2.0，建筑高度由≤80米调整为≤60米。这幅地，此前已经出现在2024年市本级拟出让的重点地块中，即下图中的小村地块。

NJZCf030-09 规划管理单元——

②调整纬十路道路位置，红线宽度保持24米不变；

③ 09-02 地块用地性质由商办混合用地(Bb)调整为旅馆用地(B14)，用地面积由2.97 公顷调整为4.62公顷，容积率由≤5.0调整为≤4.5，建筑密度由≤40%调整为≤50%，绿地率由≥30%调整为≥15%；

④ 09-08 地块用地性质由商办混合用地(Bb)调整为二类居住用地(R2)，用地面积由 4.17公顷调整为2.49公顷，容积率由≤5.0 调整为≤1.5，建筑密度由≤40%调整为≤25%，建筑高度由≤150 米调整为≤35 米；

⑤09-05 与 09-10地块合并，编号为 09-05，为公园绿地，用地面积为12.34公顷；09-06 与 09-11地块合并，编号为 09-06，为水域，用地面积为6.65公顷。

目前这块地一街之隔，就是在售的华润观云润府，打造9栋7-11F多层+4栋26F高层，其中高层建面约89、109㎡，洋房建面约108、128㎡。

除了雨核2幅地调整控规，河西中一幅地用地性质也发生了变化。日前，河西中农研所地块，由于商住用地调整为纯住宅，容积率＜2.2，同时新增一所幼托用地。

MCe030-04规划管理单元位于河西新城区中部地区，东至乐山路、西至扬子江大道、南至梦都大街、北至兴隆大街，总面积约60.02公顷。

具体调整情况：

拟修改 04-01、02、19 地块现状主要为农研所宿舍、地铁九号线临时项目部、中华中学初中及道路绿化。

MCe030-04规划管理单元位于河西新城区中部地区，东至乐山路、西至扬子江大道、南至梦都大街、北至兴隆大街，总面积约 60.02 公顷。

①将 原04-01地块 用地性质由商住混合用地(Rb)调整为 二类居住用地(R2) 并调整用地边界；用地面积由 43668.05㎡调整为 39512.31㎡，容积率<2.2，建筑密度<25%，建筑高度<80米，绿地率>30%。

② 新增一处幼托用地 (Rax)，用地编号为 04-27，用地面积为 4860.04 平方米，容积率<1.0，建筑密度<30%，建筑高度<12米，绿地率>35%，规划建设9班幼儿园。

③将兴隆大街(扬子江大道至螺丝桥大街段)道路红线由42米适当优化为38.5 米，道路等级次干路不变，04-01、02、19 地块用地边界相应调整。将原0402地块用地面积由56506.24㎡调整为56851.06㎡，地块指标保持不变。将原04-19地块用地面积由22864.52㎡调整为22966.68㎡，地块指标保持不变。

目前在这块地旁边，就是即将入市的绿博园豪宅绿城华发金陵月华。主力户型建面约205、240、270、320、395㎡以及610㎡顶复户型，总套数约552套，预计 4月 底公开实景示范区 ， 最快 5月首开。

绿城华发金陵月华效果图↑

不是是河西、还是雨核地块，一个显著的变化，主城“低密化”趋势愈加明显。

土地属性低密化，一定程度上催生了高端低密的住宅产品， 同时，低容积率的宅地也更适合房企开发创新高品质产品，在人居产品趋于同质化的当下，“低密”将助力房企破圈，赢得市场的认可。

上个月，南京第二季度拟出让地块清单曝光，一批高质量地块出炉，涉及供23幅地块，其中≤1.8容积率的地方多达15幅，超半数！ 虽然二季度上市地块尚未正式公告，但从拟上市清单来看， 低密地块已占据主导！

考虑在南京主城安家，但凡买房惠粉丝，全市新房都可以享受团购内部价。