最近回迁房再次成为深圳楼市热门话题。

有不少人声称自己买了回迁指标，但几年甚至几十年过去，还迟迟未拿到房子，有人甚至遇到无开发资格的“开发商”，直接损失几百万。

对此，壹地产也特地搜索了相关信息，发现的确有不少人上当受骗。

比如，有人声称 全款280万买入深圳龙岗回迁指标房， 结果4年后才知道开发商没有获得开发资格，甚至有炒房团说直接亏损近6000万。

那么，到底什么情况？如果要买这类房源，应该注意哪些事项？或买到这空气指标房又该怎么办呢？一起来看看。

图源抖音@深圳律所 黄锡葵 专攻房地产纠纷

01.

十年磨一剑？

洋桥和汉田片区旧改到底怎么回事？

从视频中我们可以看到所涉及的旧改更新单元是“深圳市龙岗宝龙街道办洋桥和汉田片区”。

对此，壹地产也专门去查询了该更新单元的全部历史过程。

2014年，龙岗区城市更新和土地整备局发布了关于南约社区洋桥和汉田片区城市更新单元改造意愿公示，同年年底政府立项并表明该项目是《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》之一。

图源龙岗区城市更新和土地整备局

2016年， 深圳市规划和自然资源局公示了该更新单元规划（草案），文件表示更新单元用地面积34.5万平，总建筑面积为101.4万平，其中涉及住宅（保障性住房）、商业、办公、酒店、产业研发用房、两所12班幼儿园、公交综合场站等规划。

图源深圳市规划和自然资源局

且从规划图从可以看到，圈定的范围的对面就是体量相当于8个COCOPARK的京基商业综合体，西侧为牛坳水库正中高尔夫球场，周边还有14号线宝荷站，这样的位置搁谁都还觉得不错。

然而共同开发公司却是一波好几折。

2016年6月，碧桂园惠深区域与深广瀛、汇联金融服务签约，据此介入开发洋桥和汉田片区城市更新。

后又因碧桂园自身经营策略调整退出该更新单元合作，2021年显示开发企业为新锦安，到了2022年又有中海进入合作开发。

而根据壹地产最新查询情况表示，2023年11月，深广瀛与中节能（深圳）投资公司签署合作协议，开展了申请调整《龙岗区龙岗街道南约社区洋桥和汉田片区城市更新单元规划》以及工业上楼申报的一系列相关工作。

图源微信公众平台

总之，这个更新单元肯定是有的，至于开发资格，碧桂园、新锦安、中海都是我们耳熟能详的开发企业，深广瀛、中节能（深圳）这两个企业壹地产也专门去查询了相关经营范围，可以看到中节能（深圳）是有开发资质的，但深广瀛的经营范围中却没有看到。

不过，壹地产也咨询了相关律师表示，无相关资质的企业是可以联合有开发资质企业合作，所以，这一点上是不必过于忧虑的。

图源企查查

但是，这个旧改进度也确实很慢，从2014年到现在也确实10年了。

这个期间，也有不少中介都在宣传卖旧改指标，2020年显示价格在2万+/平，而从最近的中介宣传来看只需要1万+/平就能买到。

之前买了指标，房子没有到手，就相当于降价1万/平左右，还迟迟看不到进度，确实会很着急。

图源微信公众平台

壹地产也向有关人员咨询了目前最新进展，表示目前已经基本拆完，但从今年就一直没有新的进展了，只能祈祷是好事多磨。

02.

买旧改指标
有人亏233万、有的亏近6000万

博旧改这个事情其实一直都很魔幻。

时间长、变数多，运气好能赚钱，运气不好要不就拿不到房，要不就是拿到了房子质量也差。

深圳最著名的事件之一就是“MCN机构创始人涉嫌诈骗超过2亿”的案件。此案起因于宝安某楼盘回迁户安排选房，部分受害者到选房现场后才发现手中的合同是伪造的，无法如约选房。

除了这种纯纯的诈骗事件，还有一些由于项目更新周期无法控制、回迁日期遥遥无期，或者项目开发商出问题、拆迁工程困难等问题，都可能导致最终付出代价的都是买拆迁指标的人。

比如2019年文先生以总价243万买了龙岗爱联社区的90平回迁指标房，再加上杂七杂八的更名费、中介费等，一共合计支付244.78万。

但到了2023年，文先生才知道该旧改立项跟拆补工作并没有开始，最后开发商跟文先生签了回购协议，只给了11.7万房款。

也就是说过了四年，什么都没有得到，里外一算还搭进去233万。

图源抖音@深圳律所 黄锡葵 专攻房地产纠纷

这个多少还拿了点费用回来，有的才真的叫血本无归。

2018年福建16位炒房团，从一位香港人手上人均购入2套龙岗爱联蒲排村的回迁房指标，全款接近6000万。

到了2022年，炒房团感觉旧改项目迟迟没有相关动作，于是带着《搬迁补偿安置协议》去城市更新部门查询，被工作人员告知“这个开发商没有该项目旧改资格”。

于是炒房团想退回购买指标时的房款，结果香港阿姨表示:退房款绝无可能，不服可以告我。

图源抖音@深圳律所 黄锡葵 专攻房地产纠纷

壹地产也查询了该更新单元项目的进展，可以看到2011年6月爱联蒲排片区改造专项规划的批复，13年过去还有人在问是否烂尾，停止征收问题，可见其进度缓慢。

图源深圳市龙岗区人民政府互动交流&百度问一问

03.

买到“空气指标”只能自认倒霉？

听听律师怎么说

几句“无需社保”、“无需名额”、“不限购”、“买到就是赚到”让不少人都想要搏一搏。

但往往换来的更多是得不偿失，不是旧改推荐缓慢迟迟无果、就是遇到假业主骗钱，还有双方签订协议后最终没谈拢而走向法律途径的。

壹地产在中国裁判文书网上以“回迁指标”查询相关案件，显示全广东省就有42件，其中由深圳市中级人民法院处理的案件就有12起案件。

涉及“伪造”、“恶意串通”、“合同无效”、“欺诈”等多种类型，可以说博拆迁的坑真的防不胜防。

图源中国裁判文书网

那么，“买到空气指标”时就只能自认倒霉吗？

对此我们联系了北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，来听听他怎么说：

问题一：如果买到的更新单元因为拆迁赔偿问题迟迟没有动工，再或者有的项目直接就是烂尾了，请问买到“空气指标房源”的人应该怎么办呢？

北京金诉律师事务所主任 王玉臣律师：

第一、全面了解延期交付的原因是合理维权的前提。消费者可以以申请政府信息公开、实地勘察等方式去了解目前项目的立项、规划、建设等情况、是否有专项资金、以及目前的建设情况，难点以及堵点等，从而对更新项目可以有一个综合分析，再行决定自己是要房还是退房；

第二、消费者通过目前了解的项目信息，如果发现项目在开发建设过程中存在违法情况，消费者可以向相关主管部门投诉、举报，要求调查开发商的违法行为，并依法予以处罚，从而相应帮助项目的继续推进，自身的合法维权；

第三、协商解决是相对较快的途径，消费者可以仔细查看自己签订的合同，如关于交付时间、违约责任等约定，然后再结合自己的要求与卖主或者开发商平等协商，尽快形成一致意见，并签订协议予以落实；

第四、如若协商不成，严重逾期的行为已经触发相应的违约责任条款、甚至已经达成约定的解除合同条件，或者已致使合同目的不能实现，消费者也可以直接提起民事诉讼，要求对方当事人承担违约责任，或者解除合同、赔偿损失等。

问题二：请问您觉得大家在买这类房源时，特别要注意的点有哪些呢？就是通常大家容易忽视的地方。

北京金诉律师事务所主任 王玉臣律师：

在深圳，回迁指标房曾一度凭借不限购、单价低 、无需购房指标等少有的“优势”受到刚需购房人与炒房人的热爱、甚至是追捧，也掀起了一股针对回迁指标房的炒房热，而回迁指标房因需结合城市更新项目的推动而使购房人获得现实性安置或者收益，本就存在一定风险，此股热潮更是在一定程度上扰乱了交易秩序，增加了交易风险。

因此，近几年，深圳也在出台相关政策规范回迁指标房的交易行为，降低交易风险。

如果消费者有意购买此类房源，则一定要结合最新出台的政策，谨慎辨别、慎重选择后再行购买。

首先，非物权人消费者需确定自身是否有购房权限，此点决定消费者是否可以成为该房屋名实相符的产权人。

根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十条：之规定，是否有更新意愿、搬迁补偿协议的核实、签定主体都是物业权利人，如果有意购买此类房屋，而自身又并非物业权利人，则一定要先行确定自己可以通过与物业权利人协商一致签订协议、转移登记等程序被确认为待回迁房屋的物业权利人，从而可以以自己的名义签订搬迁补偿协议、登记房屋产权等。

其次，多方了解，确保预购房源真实性。

回迁指标房的交易市场相对混杂，有些房屋在城市更新项目立项前就已经开始炒卖指标，则项目的立项时间、安置政策、动工时间等都会增加交易风险，更有甚者可能会买到空气指标房；项目立项后再行购买的风险相对较小，但也可能会随着项目推进而存在拆不动、建不完、交不了的风险，想要以此获取收益更是难上加难。

因此，消费者如果有意购买此类房屋，则一定要全面了解项目信息，谨慎辨别消息来源，实地勘察交易房屋等，在全面了解的基础上再决定是否购买。

最后，消费者需要谨慎把握交易流程，以及及时跟进项目的建设情况。

消费者需要确认与自己签订搬迁补偿协议的对方当事人是开发商，而非被拆迁房屋的原房主或者中介机构，并且需要去政府官网核实物业权利人的公示情况，确认自己是否被确认为了物业权利人，才可以在后续保障自身物权；

同时，消费者也需要及时跟进项目的建设情况以及开发商的经营状况，毕竟回迁指标房不同于通常新建商品房建设，需要结合相关政策，也会牵扯到大规模的搬迁安置等，投资力度自然不可小觑。

因此，消费者要跟进相关情况，如若发现存在政策变动、开发商经营困难、长期停工等问题，可以及时采取相应措施保护自身权益。

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