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温州楼市的惨淡，让市场对任何利好消息都“望眼欲穿”。

正如几天前，作为超一线城市的上海正式推出房地产“以旧换新”，让温州不少业内人士再度思考起该政策在温州执行的可行性。

其实早在去年，山东淄博将“住房以旧换新”推上热搜后，温州就有市民开始关注此事，并在“民呼我为”平台发问：“温州是否也有相似政策？”

据当时温州住建回应称：“温州将加紧研究淄博商品房置换政策，做好政策储备，进一步保障我市居民的住房改善需求。”可见“住房以旧换新”早已进入温州楼市的政策储备仓。

而在今年4月28日，温州住建再次对“住房以旧换新”做出最新回应：“近期，结合我市房地产市场现状，我局正在积极筹备有关房地产支持政策措施”。

该回应隐约透露出温州楼市近期或有大利好政策出台，也许就是市民期待已久的“住房以旧换新”！

那么，“住房以旧换新”该如何执行？如果一旦实施，对温州楼市又会产生怎样的变化？我们不妨参考一下已经执行该政策的城市。

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截至目前，全国已有近40座城市支持商品房“以旧换新”，其中就包括上海、深圳、宁波、郑州、南京等一线、省会、副省级等城市。

由于各地政策略微不同，“住房以旧换新”政策方向大致分为两类——

收购模式

该模式以开发商为主导，由银行对旧房价格进行评估，在房企、购房者、银行均认可后签署协议，开发商出资回购旧房，购房者认购新房，旧房回购款抵扣新房总价，多退少补。而后开发商会对回购的旧房进行二次售卖、出租等处置方式。

对赌模式

该模式以中介机构为主力，同样由银行对旧房价格进行评估后，由房企、购房者、中介签署三方置换协议，旧房挂牌与新房认购同步进行，如果在约定时间内旧房卖出，购房者则补交购房款执行新房网签，若未在约定时间内卖出，房企则退还认购注销、退还认购金。

图源：聚合引擎发布

而无论哪种模式，该政策初期的积极影响都已经显现，据国家统计局数据显示，执行“以旧换新”政策的城市住房成交量，在政策实施后的三个月内平均上涨了15%，对于楼市成交的推动作用不言而喻。

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温州楼市如今面临的最大难题就在于流动性。

新房与二手房市场捆绑极深，有相当分量的购房者释放需求的前提，是将手中二手房出售，然而受限于市场低迷，温州如今二手房量价齐跌，从而进一步影响新房成交难有起色。

“住房以旧换新”的本质在于对房产流动性的解放，一旦真正落地势必会促进温州新房与二手房市场成交的双向提振，短期内的需求释放或迎来窗口期。

但值得注意的是，“住房以旧换新”虽然是一把“大杀器”，但需要打磨的细节和执行难点同样很多，例如——

一、银行给出的评估价如何让购房者、房企都满意？是否会出现脱离真实市场的压价、提价，以及相关利益输送？

二、如何让购房者积极参与？例如老破小、安置房等低价值房产在评估过程中，难免会出现评估价普遍较低的情况，这部分购房者换房成本较高，且在市场中占比不小，若没有相关政策刺激，预计参与度不高，政策效果有限。

三、如何保证顺利卖出旧房？温州目前二手房成交基本都是以价换量，如果市场无法接受评估价，那么即使是中介尽力推广也难以短期迅速卖出，最终还要回到旧房降价才卖得出去的结局，然而房东愿意降价早卖了，何须“以旧换新”多此一举?

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可以预见，虽然推行“住房以旧换新”的效果斐然，但执行难度同样不小，温州想要落地该政策，显然不能直接套用其他城市的模板，怎样在既符合本地市场的情况，又能发挥政策的实际作用，是目前急需深度思考的难题。

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