重磅消息！刚刚房地产迎来重大新政策，可以用三板斧来形容：第一板斧是政府按需回购开发商手中的库存房产，用作保障房；第二板斧，首套房首付比例不低于15%，二套房不低于25%。第三个是公积金贷款利率下调25个基点，商业贷款的利率不设下限。

政策要求，坚决打赢去楼市库存之战。这也是继2016年放开限购限售政策，开启去库存之后的又一次去库存。这次相比2016年的政策力度更大，史无前例。地产股在5月17日下午开盘后迅速拉升，多股涨停，房地产指数也大涨超过7个点。

有史以来最强去库存政策来了，为何出现？能否奏效？如何抉择？这应该是所有人关心的问题。先说答案，出现重磅救市政策的原因是房地产库存量超过2015年同期，房价持续下跌，大量土地流拍，开发商面临破产，带来系统性金融风险。能否奏效？没有答案。但是作为房地产行业观察者，精准预判楼市当前窘境的人，直觉是无法奏效。普通人如何抉择？2017年房住不炒，你非要炒，结果全部套牢。2024年喊你炒房，请君入瓮，你乖乖参与，后果你懂的。

先来说政府回购楼市库存的问题。我比较关心的是，政府哪来的钱用作回购？只有一条路贷款。因为很多地方政府收入来源80%依靠卖土地，卖地收入下降后，工资都发不上了。哪还有钱救开发商？所以只能继续贷款。这次贷款理由很充分，救开发商，然后买了做保障房。但是往往这些没钱救市的地方，反而库存房数量巨大，没人缺房。比如，三四线城市、一二线郊区，成片的烂尾楼和鬼城，房比人多。政府回购了库存房，给谁做保障房呢？

一二线的核心区域，几乎没有什么烂尾楼，也没有多少新盘。所以也不具备回购的条件。此外，到底政府买哪个开发商的房子？用什么价格买？这些没有标准，定会产生灰色地带。因此，让地方政府按需购买库存房用作保障房的做法，面临实际难题众多。

打个不成熟的比喻。地方政府在房地产生意中，获利超过65%，因此他们是大股东。一直吃着房地产的红利。如今房地产价格下跌，大股东为了稳住市场，吸引更多韭菜接盘，开始宣布回购，但是回购金额一般杯水车薪，只是个诱饵罢了。这才是回购库存房的真实意义。

再来看，首付比例下调和贷款利率下调。首付比例下调到15%，意味着贷款要增长到75%。这意味着每月还款会增长。利率下调意义不大。因为房价从2016年涨到如今，很多地方已经翻了2倍、3倍，甚至五倍。最近下跌20%、30%，毫无意义。100元涨到300元，然后跌到240元，请问真的便宜了么？仍然比2016年涨了2.4倍，而你的收入是否翻了2.4倍？

所以房价必须下跌到合理位置，买房才是合适的。并不是把首付款比例下调，贷款利率下调，买房的压力就会下降。日本房价跌了20多年，才开始止跌反弹。至今反弹的位置，仍然低于最高价的60%。我们的房价才刚开始回调，你就以为能止跌么？

我在6年前就开始呼吁防范楼市风险，谨慎买房。当时根本叫不醒韭菜，挨了不少骂。现在韭菜遭遇房价暴跌的痛击，买房后全都套牢亏钱，甚至丢了工作，房子被拍卖，上了黑名单。越来越多的这种新闻，伴随着房价持续下跌，韭菜终于醒来。

所以那句名言说的很对：对于成年人，教他再多次也教不会，社会教他一次就够了。所以我早就该放下助人情节，尊重他人命运了。

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