观点网 遥想奥园当年挥师北上，以并购的方式拿下北京中心城区迦南大厦项目是何等意气风发。时过境迁，在不起眼的角落里这个项目已遭两次拍卖，第二次以3.475亿元成交。

阿里法拍网信息显示，位于北京市丰台区，北邻南二环的迦南大厦2号楼等房产以3.475亿元成交。

该次拍卖的标的物是迦南大厦2号楼-1至12层、3号楼-1层共计226处房地产，总建筑面积约1.60万平方米，证载用途为综合，实际用途为非居住，土地出让年限50年，自2000年始至2050年止。

进京标记

与8月15日拍卖无人问津不同，9月8日该标的物起拍价由3.2亿降至2.56亿，吸引了两个潜在买家争抢，经过142次交锋，最终“北京乘风共起企业管理有限公司”以高价胜出，成交价3.475亿元，较资产评估价4.50亿元折价约23%，较起拍价2.56亿元溢价约36%。

值得注意的是，北京乘风共起企业管理公司是一家新成立的公司，成立日期为9月4日，注册资本10万元，法定代表人陆宝良。该公司由杭州义捷企业咨询合伙企业（有限合伙）持股50%、平阳旭盈二号商务咨询合伙企业（有限合伙）持股49%、北京都市能源集团有限公司持股1%。

资料显示，迦南大厦原属北京市溪水花园物业管理有限公司所有，该公司为中国奥园控股子公司。

2017年3月，奥园以6.58亿元收购北京溪水花园物业全部股权，目标物业即位于北京丰台区右安门外大街2号楼的迦南大厦B段-2办公及B段-1、C段-10地下车库，建筑面积为15994.88平方米，作商品房的综合用途，后被命名为“奥园二环广场”。

事实上，在奥园收购前，迦南大厦部分房产曾于2016年9月22日在阿里拍卖网上首次进行拍卖，当时起拍价为4.31亿元，拍品所有人为北京星港湾科贸有限公司，是次拍卖以4.31亿元成交。

丰台区房屋管理局函件显示，迦南大厦2号楼-1层B段等共计226处不动产的规划用途为综合(办公)和车位，于2016年12月7日登记到北京溪水花园物业名下。

也就意味着，这次拍卖后不久，奥园就以并购方式入股，吸收了这坐位于北京中心城区的商业资产，成为进京布局的标志。

据观点新媒体了解，奥园主席郭梓文在2017年3月13日举行的业绩会上曾表示，2017年公司拿地的预算是100亿到130亿，其中北京将是当年要新进入的城市，主要方式是并购及合作。

2017年，正值奥园高速扩张的年头，这家扎根珠三角的房企开始北上往环渤海掘金。据不完全统计，当年奥园以并购方式在北京及青岛获取5个项目，另外通过拍卖方式取得荆州一宗土地，获得进入湖北市场的门票。

困境标的

但奥园拿下迦南大厦第二年，便开始陷入诉讼纠纷。

中国裁判文书网显示，北京和华物业2018年4月将溪水公司、奥园等起诉至北京市丰台区人民法院，提出请被告支付2010年5月26日至2018年1月26日的物业管理服务费882.91万元以及滞纳金79.04万元等诉讼请求。

裁定书显示，北京和华物业为一家物业服务企业，全部服务物业为丰台区右安门外大街2号迦南大厦，面积52330平方米。由于溪水公司长期拖欠物业费、水电费等费用，导致原告经营状况发生严重困难。

不过由于缺乏事实及法律依据，北京丰台法院驳回了和华物业的起诉请求。但事情并没有结束，如果说前次纠纷缺乏法理依据。后来的一份判决书显示，奥园方面依旧存在拖欠物业费问题。

2022年，和华物业再次起诉溪水公司及奥园，请求判令被告支付2021年1月1日至2022年3月31日的物业管理服务费143.95万元，2021年6月1日至2022年3月15日冷暖空调费92.68万元，合计236.64万元。

根据判决书，溪水公司及奥园多次拖欠物业费与空调费。

2021年5月，在和华物业多次催要下，广东奥园商业地产支付了原告2020年1月1日起至2020年12月30日期间的物业管理费及2020年6月1日起至2021年3月15日期间的冷暖空调费共计179万余元。此次支付之后，奥园方面继续长期拖欠费用。

本次诉讼，法院判决溪水花园向和华物业支付物业费及空调费共计236.64万元。后溪水花园不服判决提出上诉，二审维持原判。值得注意的是，二审判决书发布日期为2023年3月8日。

这个时期的溪水花园和奥园，早已陷入一筹莫展的困境中，因债务违约及流动性危机，中国奥园于2022年4月1日起停牌，至今仍未复牌。

根据拍卖公告，迦南大厦226处房产不知何时被抵押登记，抵押权人为温州银行股份有限公司，后被浙江省温州市中级人民法院查封，并于今年8月摆上拍卖台。

从溪水花园陷入的另一项纠纷中，或可一窥奥园债务捉襟见肘的处境。

2020年5月19日，民生信托发行的“中国民生信托-至信939号花园物业集合资金信托计划”累计募集成立7期，募集信托资金总额合计人民币8.71亿元。

根据约定，民生信托向溪水公司受让其持有的特定资产收益权，转让价款不超过8.8亿元，溪水公司应按合同约定回购标的资产收益权，并按时、足额向民生信托支付回购基本价款及回购溢价款。

2021年11月19日，溪水公司应向民生信托支付特定资产收益权回购基本价款2000万元及对应回购溢价款；2021年12月3日，溪水公司应向民生信托支付特定资产收益权回购基本价款5.96亿元及对应回购溢价款。

2021年11月23日当日，民生信托仅收到溪水公司支付的1200万元回购基本价款及2000万元对应的回购溢价款，2021年12月3日，民生信托仅收到溪水公司支付的800万元回购基本价款。

根据上述事实，民生信托按合同约定方式于2021年11月19日向溪水公司、奥园集团、重庆置业公司、荣弘公司宣布《合同》项下的全部债务于2021年11月19日（到期日）全部提前到期，要求溪水公司支付标的资产收益权回购基本价款人民币8.59亿元及应付未付的回购溢价款、违约金及其他应付款项。

从当年雄心壮志地开拓资产版图，到不断缠身的官司纠纷，这座京城大楼流转史里，隐隐透着奥园前些年埋头疾驰的身影。