土地推介 | 湘江新区预推地深度分析,梅一、滨江等高质素地受瞩目

更新时间:2023-09-22 18:51:28作者:无忧百科

土地推介 | 湘江新区预推地深度分析,梅一、滨江等高质素地受瞩目

引言:近期房地产行业利好政策频出,行业预期向好,新房市场升温明显。楼地市温度同步传导,湘江新区加速推动9宗经营性用地入市,涉及滨江、梅一等核心成熟板块和湘江智谷、麓谷新区等重点发展潜力板块。

01

房地产利好政策频出

新房市场急速升温

今日长沙突发新政,放开首套限购,限售由拿证4年改为网签4年。


放开首套限购,释放一大波新增购房资格,可切实满足刚需及改善客群首套房购买需求。

限售松动,刺激了换房需求,有利于支持改善性住房消费的需求释放。

长沙限购限售政策松绑,释放了积极信号,有助于进一步提振市场信心,巩固当前市场修复预期。

8月末至9月,房地产利好政策频出,月初认房不认贷、降首付、降利率等一系列信贷政策密集落地。

多个重磅政策推动下,政策落地城市出现明显回温,短期内对市场信心起到了较大提振作用。

供需两端快速升温,市场预期向好

以长沙市场为例,8月31日,长沙住建委官宣跟进“认房不认贷”和“降低首付比例等政策,有效降低购房门槛和购房成本,市场对此反应积极。

从供应端来看,最新一周(2023.9.10-9.17)供应面积达到31万方,环比涨幅398%,同比涨幅22%。

一方面是整体量的上行,房企推货速度加快,另一方面新盘入市积极,仅最新一周就有6个新盘取证入市。


需求端同样表现明显,近两周长沙商品房项目单盘来访量、认购情况均有显著提升。

到访量连续三周大幅拉升,最新一周单盘到访突破百组,认购端近三周在维持高位的同时仍保持上行态势。市场热度回升至今年上半年5月较热水平。


分区域来看,最新一周湘江新区以单盘到访291组,居各区第一位。湘江新区多梅一、滨江、洋湖,市府等热点板块,红盘项目聚集,头部效应更加明显。


今天长沙再度释放重磅政策,预计市场升温效应将持续发酵,未来预期向好。

02

湘江新区9宗经营性用地将入市

涵盖核心成熟板块和重点发展潜力板块

楼地市温度同步传导,湘江新区加速推动土地入市,预计近期将供地9宗经营性用地,其中涉宅地6宗,商业用地3宗,累计建面77万方。

分别位于滨江新城、梅溪湖、湘江智谷和麓谷等核心成熟板块和重点发展潜力板块。



下文我们将结合板块市场,对重点地块进行详细分析。

梅溪湖一期

梅一再挂涉宅地

板块市场高价格低竞争

宗地质素

2宗涉宅地预供应,周边配套完善且能级高

梅一预供应地块2宗,其一是L05-D-25宗地,由4个地块组成,综合商住比约2:8,总建面约12.92万方。定位为城市综合体,涵盖住宅、购物中心等多种业态。


其二为L05-B10地块(天顶街道川塘社区两安用地),纯住宅用地,总建面约3.63万方,体量较小,定位高端改善型住宅。


两宗地位于梅溪湖一期北岸,相距约2KM,项目周边配套以及市场环境都较为相似。


两宗地周边1km以内学校、地铁、商业、文化、休闲等设施配套齐全。其中D25宗地距离地铁站和大型商超更近;B10宗地紧邻梅岭公园,景观资源优势更为突出。

特别值得一提的是,梅溪湖是长沙的教育高地,一期规划14所学校,已经全部落地。而且学校规格高,长梅、师梅、周梅都为四大名校市局直属系统,近年升学成绩一直处于长沙前列。

市场环境

高密高质人口汇聚,二手房市场量涨价稳

梅溪湖一期从2021年至今无涉宅地成交,片区可开发土地资源稀少,具备不可再生性。

新房销售市场仅绿地麓云国际尾盘在售,全装修均价约16000元/㎡,振业城五期暂未开建,之后无新项目入市,片区新房无竞品。

二手房市场23年月均流速同比提升8成左右,均价走势稳定,维持在17500元/㎡左右小幅波动。


片区人口高质高量,梅溪湖总人口密度在全长沙84个板块中排名TOP14,处于市场前列。其中高消费人口和高资产人口密度双数据均居长沙板块第一位,高学历和高薪酬人口密度均居TOP10。


整体来看,梅溪湖一期板块能级定位高,高质量人口汇聚,消费能力强,各类配套完善且优越;新房市场无竞争,二手房市场量涨价稳,运营风险性趋于无。

B10地块宗地体量较小,总价门槛较低;D-25宗地商业占比20%,对企业商业运营能力有一定要求,准入门槛相对较高。

湘江智谷

两大居住组团推地

纯低密市场空白存在机遇

宗地质素

两大片区推出3宗涉宅地,容积率偏低

2023年湘江智谷推出东山湾国际新城居住组团、玉华山生态公园居住组团、人工智能科技城产城居住组团三大片区组团。

近期将推出3宗地,其中2宗位于人工智能科技城产城居住组团,为相邻地块。


P01-A51-1/2地块位于东山湾国际新城居住组团,总建面约22.50万方。


从宗地配套情况来看,P19两宗地之间规划有岳麓智谷实验小学,生活配套主要集中东侧。地块生态资源资源较为突出,南靠玉赤河,紧邻玉赤河风光带,南面有玉华山等山体资源,整个片区观山拥水,生态较好,再配合地块仅有1.7的容积率,可打造成低密度宜居社区。

据克而瑞数据显示,片区近5年招挂拍市场无2.0以下宅地挂牌,成交宗地平均容积率约2.6,纯低密社区市场空白,有较大突破机会。


P01-A51宗地东临靳江河景观带,可共享金茂配建的九年一贯制名校(小学+初中)和木梓塘公园。距离三甲级湖南中医药大学第一附属医院岳麓院区约1公里,无缝衔接洋湖总部经济区及大王山旅游度假区,周边生活配套相对更为完善。

宗地临近金茂长沙国际社区项目,项目年均流速约12万方,900套左右,均价约11800元/㎡,客户认可度较高,流速较好。

片区目前住宅最高限价为12980元/㎡,是今年7月的成交中国铁建宗地,与A51宗地相邻。可见该区域在片区内价值相对较高。

市场环境

楼地市价格齐涨,多因素助力市场持续上行

片区近两年涉宅地出让面积处于较低位,价格稳定上行,2023年楼板价达到峰值4880元/㎡。


新房市场2021年才步入高速发展期,碧桂园打造智谷首个智慧城项目,之后金茂、中国铁建等大型品牌房企相继入驻,近三年年均流速在20万方左右。

2023年1-8月住宅新房成交面积同比上涨15%,均价突破11000元/㎡,行业动荡之际,片区市场持续量价齐涨的坚挺走势。


楼地市价格持续上涨主要得益于多个方面。

一是湘江智谷属于周边交互板块,与梅溪湖、洋湖垸和大王山三大高能级板块交界,需求从高能级板块溢入,促进市场稳步向上发展。

二是湘江智谷是岳麓高新区重点打造的产业发展高地、产城融合项目。片区人口流入较快,素质较高,也为板块持续发展提供支撑。

三是品牌房企持续入驻,推动周边生活配套落地,居住更为便利。

麓谷新区

片区住宅量价持续攀升

低总价宗地运营风险低

宗地质素

板块交界处供应1宗商住地,规划教育资源优越

L10-A40地块位于麓谷新区东南边,规划为商住用地,总建面约5.47万方。目前新区东南边地理优势明显,接壤麓谷和梅溪湖,可共享成熟的配套及交通、景观等资源。


宗地西邻地铁2号线西延线枫林西路地铁站,东临雷锋文化主题公园,周边规划有长郡麓谷中学、长沙市一中麓谷中学、雅礼高新中学等,未来教育资源优越。


市场环境

总人口密度居长沙TOP1,新房市场量涨齐涨

麓谷新区2023年片区招挂拍市场无土地挂牌,2022年成交3宗地,平均楼板价3700元/㎡,宗地相邻的麓谷城市公园住宅限价10700元/㎡,也是片区目前最高限价。

住宅新房市场今年1-8月住宅成交量达到30万方,和去年全年的成交量基本相当,近五年住宅均价年均涨幅约5%。目前片区已进驻房企包括旭辉、中国铁建、中冶集团、蓝绿双城等,以中型品牌房企和本土房企为主。

宗地位于望城-麓谷新区,是产城融合片区。根据腾讯大数据显示,片区居住人口和总人口密度居长沙板块排名第一位,其中工作人口居第二位。


整体来看,宗地运营风险小。一是宗地体量较小,总价门槛较低;二是宗地位于高能级板块交界处,共享优势资源;三是从板块内部,地铁2号线西延线一带发展较快,投资180亿在建世界计算·长沙智谷预计将于2024年建成。加上本身板块人口密度就很大,产业落地带来大量的高质量产业人群也将消耗更多的住宅房源。

滨江新城

北区沿江商业地待入市

广区域辐射横跨河东、西

宗地质素

2宗一线临江相邻商业地出让,一站式购物休闲

目前长沙整体商业市场较为严峻,流速较慢、库存高企。但是长沙作为“顶流”网红旅游城市,核心区域仍是存在较大的发展机遇。

例如湖南省金融中心滨江新城将出让两宗一线临江商业地,由相邻2宗地组成。


宗地质素极为优越,一线临江,且观江面很宽,周边还多公园,类似于渔人码头,可一站式购物休闲。

此外滨江新城沿江商办物业汇聚,形成高端商业圈辐射周边,福元路大桥贯穿东西,而开福北少大型商圈,片区商业可直接辐射到河东,形成虹吸效应。


人口梯度

高质高量、板块人口数量和质量均居TOP10

据腾讯人口大数据显示,滨江市府片区居住人口、工作人口和青年人口数量均居全城TOP3。而从人口质量梯队数据来看,高资产人口密度居TOP2,高学历居TOP3,高薪酬和高消费均居TOP10 。


滨江市府居住和工作人群数量大,消费能力强,属于高质量人口与高人口规模区重合区,有助于片区高端商业成型。

目前南区渔人码头、凯德壹中心等商业已运营成熟,北区商业加速落地。银盆岭大桥和福元路大桥横跨东西,滨江沿江片区形成大型高端商圈的机会较大。

总结:认房认贷、降低首付、限购限售松动,政策长期宽松是可预期的。行业动荡之际,核心一二线城市土地始终相对具备较高价值。瞄准地块特性,打造特色品质项目,市场仍存在较大机遇。

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