新政挑起了置换需求，却没降低卖房难度。

昨天，有奶厂业主在群里发问：房子挂了4个月，除了降价还有什么招吗？

面临同样困境的并不少见，某平台上光是黄村板块，就有600多套二手在卖。

｜牛奶厂航拍图

广州楼市发布摄

现在摆在卖家面前的，不止是一起降价的邻居，还有陆续而来得房率越来越高的新房...

想卖房的朋友，就问你怕不怕？！

壹

二手实用率普遍约75-85%

同等面积，新房节省约20%

为什么说，高实用率新房是二手卖家的一大阻碍？

有粉丝算了一笔账：

以一套华润天合二手房为例，88平的户型实用率约为78%，套内面积约为69平。

｜来源：链家

按目前该房源656万来算，挂牌单价约为7.4万/平，套内面积的单价得去到9.5万/平。

反观保利天瑞，使用率接近100%，部分好单位已经冲上了9字头，最小的107平总价约960万。

这样一对比，二手的华润天合低层单位，比保利天瑞好朝向、好楼层卖得还要贵！

如果加上中介费、个人所得税、土地增值税等交易费用，折合套内单价高出近10%。

当然，光算两个盘还不够全面。

我们来看看天河的标杆一二手的产品，到底差得有多大：

类别
小区
使用率
一手
华润置地天河润府
超100%
中建精诚壹号
接近100%
保利天瑞
接近100% 联投文津府
超90%
越秀天河和樾府
超90% 二手
华润天合
约78%
龙湖天宸原著
约78%
招商雍华府
78-80%
金地天河公馆
约80%
中海康城
约85%
兰亭盛荟
约75-78%
珠光御景骏庭
约73-75%
美林湖畔花园
约80%
盈彩美居
约82%
美林海岸
约80%

可以看到，这些楼龄在5年以上的天河二手小区，使用率主要在75-85%。

而今年面世的新盘，90+%的使用率已经是基本操作了，有的卷王房企甚至要突破100%。

同样是100方的户型，能多出20个方的使用面积，几乎是一个大主套的面积。

｜保利天瑞大开窗设计示意图

技术生成

以天河东普遍6万起步的房价计算，买同样面积的新房，足足节省了100多万。

这么一对比，二手业主手里的房子，瞬间不香了！

贰

使用率90%以上新盘

全市达到20个，未来必然增多

那么，你们知道户型使用率接近100%的有多少吗？

根据楼市君不完全统计，全市90%以上使用率的项目一共有20个。

区域
社区
使用率
越秀
云瀚府
超90%
荔湾
武汉城建保利花语和岸 超100%
万汇天地朗庭
超90%
海珠
西派粤府
高达102%
江湾和樾
近100%
珑璟台
近100%
珠光海珠新城 超90%
保利四季和颂
94%以上
番禺
龙湖御湖境
95%起
越秀大学城星汇锦城
约95%
星河盛世锦城
约95%
路劲美的隽樾府
超100%
天地源伴山溪谷
90-94%
白云
江语上品苑
超100%
广州地铁云城上品
超100%
雍云邸
约98%
越秀白云星汇城
近98%
黄埔
臻珑府
近100%
黄埔新城
超90%
南沙
越秀滨海花城
约94%

纵观它们的分布，以海珠、番禺这两大新盘云集、成交热度高企的板块为主。

光是在售项目只有20个的海珠 （来源：房天下），主打高使用率的产品，就达到了5个。

这波高使用率新盘入市后，买家的可选择范围增大，另一方面分流了部分二手购房群体。

最受伤的一拨人，就是手握产品力跟不上的“蟹货”房东，隔壁邻居降价、一直挂牌一直无人问，愁得挠秃头。

从最新的产品风向来看，“蟹货”卖房难还会继续。

甚至有粉丝猜测，越秀世界大观项目这样的标杆，使用率可能会冲向110%。

楼市君也同意这一观点。

为什么会有这样的判断呢？来看这一则新规。

｜征求意见稿公告

｜图源：广州市规划与自然资源局

8月，广州市规划局公开了两项新规的征求意见稿：

一是拟将入户花园、阳台，在全屋空间面积的占比，由原来的15%提升至20%；

二是如果满足相关条件的话，阳台将打破现有进深不能超过2.4米的限制。

划重点：打破限制。

假设一套套内面积为100平住宅，它的阳台面积，按原标准最大只能设计成15平，但现在，则可以做到20平。

｜技术生成

这是面向工程建筑的一种宽松手段。实施之后，有利于开发商规划产品往实用方向做。

目前，市面上已经有房源加上赠送面积后，可以做到100%，新规通过后，使用率突破100%不是难事。

所以可以看到，今年的项目“卷”出天际。

要么把阳台、飘窗运用到极致。

比如龙湖御湖境约115平入门级户型，每个房间都有阳台空间，还不遗余力地设计了270°飘窗台。

即将入市的武汉城建保利花语和岸也很绝，飘窗宽度从普通的0.5米拉到了0.8米，放一个婴儿床还有空余。

｜约115平户型图

要么进深加宽再加宽。

像珑璟台135平3+1房这个户型，7.7米双面宽阳台不仅 横跨了客厅、次卧，花池就占到了三分之一的进深。

｜技术生成

可以确定，大阳台、高赠送的户型必会越来越多。 （ps：具体可以点击链接了解 、 、 进化化路线。）

开发商在不断突破户型设计的同时，还在抢收客户。

最近开盘的龙湖御湖境4.7万/平起均价、星汇锦城3.2万/平，都甩出了惊喜价；持销中的雍云邸、黄埔新城也纷纷拿出诚意。

产品设计好、环境优、价格还笋...对周边二手很可能是全方位碾压。

对购房者而言，将会实现房价和使用面积的对等，不再因建筑面积的限制而折损面积， 无疑是货真价实的普惠利好。

有一说一，现在那些得房率只有80%左右，阳台小，居住体验不佳的房子，则可能会被市场逐渐淘汰。

对此，你怎么看？欢迎评论区留言~