2023年9月20日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称《通知》）。

《通知》将广州市住房限购政策进行了调整，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购外，其余地区不再设置限购条件。

同时，将全市个人销售住房增值税征免年限调整为2年，以往仅花都、从化两个区域满2年免征。

至此，广州成为近期首个明文放松限购的一线城市。

近期，二线城市放松甚至取消限购政策频频，据不完全统计，9月份至今至少有15个城市取消或放松限购政策。

我们认为，当前市场核心一二线城市复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要，未来二线城市政策或将进一步松绑甚至全面放开，一线城市调整精细化，局部或将适当放宽限购政策。

作为首个官宣“认房不认贷”的一线城市，广州这一次又快了一步。

昨日（9月20日）晚间广州市人民政府办公厅发布关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知，将广州市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

同时将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

对比广州政策前后内容来看，主要变化如下：

1

黄埔、花都、番禺三区解除限购

调整前，广州的限购区域为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙、黄埔、花都、番禺，共9个区。

调整后，广州的限购区域为越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙，共6个区。

2

限购区域非户籍首套房5年社保改2年

调整前，在广州限购9区买房，户籍家庭限购2套，单身1套，非户籍限购1套，且需满足连续缴纳5年个税或社保。

调整后，在广州限购6区买房，户籍家庭限购2套，单身1套，非户籍限购1套，仅需满足连续缴纳2年个税或社保。

3

全市增值税征免年限为2年

调整前，广州个人销售住房增值税征免年限仅花都、从化两区为2年，其余9区皆为5年。

调整后，广州个人销售住房增值税征免年限全市皆为2年（除花都、从化两区外其余9区从5年改2年）。

从《通知》内容来看，此次政策松绑的目的是：适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，分类精准施策，持续加大保障性住房建设和供给力度，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展。

从广州近期的市场情况来看，2023年8月广州合计成交面积48.43万平方米，环比下降7.7%，是继7月淡季后再度下挫，整体表现仅略高于春节月，创年内次低位。

在这背景下，8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，成为首个落实执行认房不认贷的一线城市。

然而，从结果来看，广州落地效果与北京、上海等城市相比，存在显著差异。

据CRIC监测数据，认房不认贷政策落地后的第37周北京成交环比涨幅超15%，多个项目披露了热销喜报：中建璞园首开成交21.8亿元，销售268套，周末2天累计认购300+套”；位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院更是凭借“单日认购169套，总认购金额约56.2亿元”刷爆朋友圈等，部分售楼处甚至推出了“24小时不打烊”策略来抢收需求。

上海方面，虽然热度不及北京，但在9月初结束认购的8个楼盘中，有3个触发积分制，其中位于嘉定新城的理想之地二期，认购约1480余组，认购率超240%，积分上升至67.81，打破之前越秀保利•嘉悦云上66.94的记录，成为实行积分制以来嘉定最高的入围分；浦东张江的中建御华园认购率超400%，预测入围积分需85分以上。

与此相比，广州经历了前期深度调整，虽然在政策后出现了一定的低位回升，不过从绝对量来看仍处底部，来访量涨幅略高于认购，市场观望情绪较为浓厚。

对此，克而瑞广佛区域表示：受第二季度以来市场下行的影响，截至9月上半月，广州一手住宅成交面积录得571.5万平方米，与去年同期相比仅微增了1.5%，与上半年14%的增速相比大幅收窄。与此同时，截止到8月末，全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月。因此，无论从今年楼市的成交表现来看，还是从库存压力来看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性，这也是此前广州在一线城市中首个落地“认房不用认贷”以及下调二套房首付比例的重要原因。

然而，从市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有所上升，但是到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，因此为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年也在情理之中。

此外，从本次新政不再提及限购的区域名单来看，根据克而瑞的统计，黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方米、143万平方米、210万平方米，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。

事实上，除一线城市之外，二线城市限购政策进一步松绑甚至全面放开的大幕早已拉开。

据我们不完全统计，9月份至今至少有15个城市取消或放松限购政策。其中9月11日及9月19日两日都有多个城市同日宣布取消或放松限购政策。

究其原因，主要还是因为核心一二线城市市场复苏动能在转弱，据CRIC监测，8月30个重点城市成交面积为1061万平方米，为5年来单月次新低（仅高于2020年2月疫情月），环比下降7%，同比下降30%。事实上，自今年3月放量后已经迎来五连跌。

在房地产市场供求关系发生变化的新形势下，更多城市完全取消限购将成为大势所趋。且相比调控已“应放尽放”的三四线城市来说，核心城市政策工具更充足，存在进一步松绑和优化空间。

我们认为，对比2014年-2016年救市政策，目前政策仍比较克制，考虑到行业供求关系发生变化，除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外，大部分城市限购可考虑放开。

8月末至今，一二线城市利好政策不断，随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复。再加上9月又恰逢“金九银十”传统营销旺季，房企积极蓄力，供给层面无论是量还是质都在稳步提升。

因此，9月热度回升已是大概率事件。但是各城市依然会延续分化行情。广州官宣放松限购在一定程度上对于年底楼市复苏回暖有“再添一把火”的作用。

我们认为，在广州之后，其他一线城市或有放宽限购的可能，但仅限于非核心区域，如上海五大新城等。