许家印被抓后，房地产行业曝出大消息。

作者 |老高

来源|投资家（ID：touzijias）

许家印被抓后，房地产行业曝出大消息。

王健林心心念念的万达商管IPO，再迎变数。

备受外界关注的万达商管突然发布公告称，“同意终止委任瑞士信贷（瑞信）为其中一名整体协调人。”瑞信退出万达商管IPO保荐人阵营，也为其上市征途蒙上了一层灰影。

作为全球第五大财团的投行部，瑞信在IPO阶段影响力空前。今年10月，瑞信刚退任KK集团IPO保荐人身份，紧接着，传出KK集团三闯IPO碰到了麻烦。谁料仅一个月，瑞信又退出了四闯IPO的万达商管，这对背着380亿元对赌的王健林来说，可谓晴天霹雳。

一

今年，房地产行业并不平静，多位大佬麻烦缠身。

许家印被抓，杨惠妍卷入捐赠风波，郁亮拿薪酬开刀，孙宏斌急白了头发。

相比其他几位大佬，王健林登上财经头版的频率不低，为了帮助万达尽快转型，他走上了一条“救赎”之路，终于想出资产由重到轻的新商业模式，那便是万达商管要做的事。

但也是万达商管，把王健林从一个威风八面的地产大鳄折腾成风烛残年的枯瘦老者。

今年，王健林干得频次最高的两件事是“卖股权与找钱”，他用一个月时间出售了三次资产，将万达投资手中49%股权转让给了影视公司上海儒意，向神秘女人陆丽丽转让万达电影1.8亿股，向莘县融智转让万达投资持有的万达电影1.77亿股，累计金额约68亿元。

找钱上，王健林不知道从哪请来一位“贵人”，给万达商管IPO实控人大连万达商管增资了226亿元。这些还不够，想消除各种隐患的他，甚至亲手解决了“万达第一号人才”。

“没有任何风声，一个晴朗的周三上午，万达首席副总裁刘海波，在众目睽睽之下被抓。”刘海波被抓，引发媒体批量报道，视作“王健林的挥刀断腕”。

在一位分析人士看来，企业IPO屡次碰壁，抛开特殊问题，往往是绊在股权、偿债能力、公司治理等环节上。王健林今年的各种动作，恰好是在消除影响IPO的不利因素。

可王健林万万没想到，当他以为解决了一切，“永远想不到会走的朋友”拂袖离去。

二

最不该溜的瑞信，溜了。

提到IPO保荐人字面意思是，“申请上市人依据证券交易所上市规则的规定委任作为其上市推荐的机构或人士。”通俗说，保荐人是需要具备指定门槛且带有担保效果的金融业务。

这件事不是谁都能干的，只有持有牌照的券商/投行能做，且企业IPO必须有保荐人。

所以，外界眼里，IPO保荐、承销是个“无本万利”的业务。瑞信干这件事，历史悠久，掌控着全球各大交易所的保荐、承销生意，港交所则是瑞信重点布局的交易所之一。

企业要去港股IPO，有点实力的一般会与瑞信合作，当然，它们费用不低，大企业一般也不太在乎费用，面对上市融资和未来接盘侠，拿出点钱给投行，早就成了“惯例”。

万达与瑞信的合作，渊源很深。

2014年，万达商管前身万达商业地产谋求港股IPO，拟以41.8港元/股至49.6港元/股正式启动全球6亿新股发售，集资规模最多不超过44亿美元。彼时，万达总资产规模近5000亿元，是房地产行业无可撼动的老大。由此，万达商业地产最低获得了3000亿元估值。

众多投行基本给的是3000亿元估值标准，瑞信杀了出来，把估值拉到近4000亿元。

虽然，万达商业地产上市首日市值仅2000多亿港元，但万达还是与瑞信建立了亲密无间的合作伙伴关系。瑞信挺开心，绑上了“把一个亿当小目标”的巨无霸客户。

王健林更开心，万达商业地产上市帮他实现家族财富暴涨。但好景不长，2017年，房地产行业拉开改革序幕，万达遭遇“股债双杀”坠入谷底，被迫将万达商业地产从港股撤回。

这就有了万达商业地产向万达商管的改革过渡，但与瑞信的合作未曾终止。

三

万达商管冲刺IPO前，估值达到1400亿元。

这一数字很是接近万达商业地产的上市首日市值，投行发挥了不小作用。

如果万达商管能顺利IPO，瑞信就能稳稳躺赚一笔。然而，全球经济动荡不安与去年美元投资大幅缩水，给瑞信带来了经营性压力，它们缓到今年都没缓过来。

根据瑞信发布的信息显示，第三季度将出现22亿美元的巨额亏损。瑞信方面表示，要“逐步取消某些管理安排”的决定，即从一些可能不赚钱或存在风险的业务“抽身”。

今年10月，潮流零售独角兽KK集团在港交所公告称，“同意终止委任瑞信为其整体协调人之一。”消息一出，不少分析人士表示惊叹，“瑞信很少在临门一脚时选择退出。”

关键，该情况过去十分罕见，送到嘴边的肉，投行不会轻易撒手，瑞信说放弃就放弃了？

于是外界把一部分原因归到KK集团的表现上，认为“瑞信担心股票不好卖”。

招股书上，KK集团的经营数据不太好看。其中，加盟店部分出现明显下滑，2020年到2023年一季度末，KK集团加盟店占比减少超60%。营收方面，2020年到2023年一季度末，总营收分别为16.46亿元、35.24亿元、35.51亿元、14.46亿元，对应净利润为-20.17亿元、-56.81亿元、0.62亿元、0.78亿元。加盟店占比暴跌、不赚钱，瑞信退出多少说得过去。

万达商管不同，它们的盈利能力很强。要不，王健林怎会答应“天价”对赌？

转型初期，万达缺钱，王健林信心十足，拉来马云、杨惠妍、单伟建等大佬，让他们见证资产由重到轻的商业模式与万达商管的成长，王健林给投资人打气并承诺“钱不白投”。

他爽快签下对赌，承诺，“万达商管2021年到2023年，实际净利润不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元；公司最迟会在2023年IPO。”但之后万达商管一直与IPO擦肩而过。

不知道王健林有没有后悔。

四

那么，瑞信为何急匆匆离开万达商管？

难道是不盈利？

数据显示，2021年、2022年，万达商管总营收分别为234.81亿元、271.2亿元，对应净利润35.12亿元、75.34亿元。今年上半年，公司总营收254.52亿元，净利润67.29亿元。

从王健林此前承诺看，只有2021年没达标，2022年开始，万达商管净利润已在达标区间。投资人不会纠结2021年不达标就得马上兑现承诺，对赌的价值是“防止上当受骗”。

没了经营数据困扰，瑞信还走？“除非它们自己对万达商管能否顺利IPO产生了怀疑。”前面提到，瑞信今年日子不好过，面临高达22亿美元的亏损，它们显然耗不起了。瑞信溜了，万达与王健林却是晴天霹雳。距离对赌生效约定日期只剩下一个多月。

自万达商管发起第四次IPO以来，迟迟未有最新动向，与之对应的是流动性告急带来的经营性压力。截至上半年末，万达商管现金及现金等价物余额146.92亿元，同比大幅减少53.44%。另外，合并口径有息负债为1412.83亿元，其中一年内到期的有息负债为292.57亿元。

万达商管没钱，瑞信溜了，靠山山倒，依墙墙塌，估计现在王健林哭的心都有。

实际上，自从发力万达商管，王健林的家族财富就在悄悄流失。

胡润发布2022年百富榜时，王健林家族财富1000亿元，等到“2023新财富500富人榜”，王健林与王思聪财富合计839.5亿元，一年时间，这位中国前首富就少了近200亿元。倘若万达商管无法上市，王健林再从兜里掏走300多亿元，那他将成为“财富腰斩第一人”。

眼看对赌即将生效，王健林能守住中国前首富最后的尊严吗？